Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды с рынком — законны ли такие условия?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Продление договора аренды
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Предмет договора аренды
Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.
Главным требованием к арендному имуществу является сохранение своих натуральных свойств в процессе использования (так называемые непотребляемые вещи). Доходы и продукция, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.
Дополнительно закон может ограничивать или полностью запрещать возможность аренды некоторого имущества и устанавливать особенность аренды природных объектов, в том числе земельных участков.
Гражданский кодекс выделяет отдельные разделы по аренде движимого имущества (прокату); транспорту с экипажем и без; зданий и сооружений; предприятий и финансовой аренде (лизингу), найму жилых помещений. В этой статье мы рассмотрим только общие положения договора аренды.
Очень важным условием договора аренды будет срок его действия и возможность продления срока. Это и понятно – очень часто имущество, в том числе недвижимость, транспорт, оборудование арендуют в предпринимательских целях. Прекращение аренды на условиях, которые устраивали арендатора, может повлечь временное прекращение деятельности, а значит, снижения прибыли. В долгосрочной аренде может быть заинтересован и арендодатель, поэтому о сроке договора аренды надо задуматься обеим сторонам.
Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без его указания. Договор будет считаться бессрочным или заключенным на неопределенный срок в случаях когда:
- в договоре не указан срок аренды;
- срок аренды определен путем указания на событие (например, до момента приватизации помещения или до ликвидации арендатора);
- истек срок договора, но арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого.
Порядок подачи заявок на участие в торгах
Заявка на участие в конкурсе подается в срок и по форме, которые установлены документацией о торгах. Подача заявки на участие в конкурсе является акцептом оферты в соответствии со ст. 438 ГК РФ.
Перечень документов, которые прилагаются к заявке, определяется Правилам проведения конкурсов или аукционов и данный перечень является исчерпывающим. Не допускается требовать от заявителя предоставление оригиналов документов.
Заявки могут направляться в бумажном виде, а также электронно. Все поступившие заявки регистрируются организатором конкурса или специализированной организацией. По требованию заявителя организатор конкурса или специализированная организация выдают расписку в получении конверта с такой заявкой с указанием даты и времени его получения.
Признание торгов несостоявшимися
Последствиями признания конкурса и аукциона несостоявшимися являются одинаковыми.
Различают признания торгов несостоявшимся по причине:
а) подачи единственной заявки на участие;
б) признания участником торгов только одного заявителя, с лицом, подавшим единственную заявку на участие в торгах.
В таком случае если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией, заключается договор с таким участником по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в конкурсе и конкурсной документацией, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении конкурса.
Если торги признаны несостоявшимися по иным причинам, организатор конкурса вправе объявить о проведении нового конкурса либо аукциона в установленном порядке. При этом в случае объявления о проведении нового конкурса организатор конкурса вправе изменить условия торгов.
Проводим электронный аукцион
Порядок проведения электронного аукциона един для всех заказов. В аукционной форме закупается и аренда оборудования (44-ФЗ, ст. 59). Заключение соглашения по аренде недвижимости и транспортных средств допускается проводить путем электронного аукциона.
Вот инструкция для аукционной процедуры, как провести аукцион на аренду помещения в казенном учреждении по 44-ФЗ (ст. 68 44-ФЗ):
1 Включаем заказ в план-график.
2 Готовим аукционную документацию.
3 Публикуем документацию, извещение и проект контракта в Единой информационной системе.
4 Проводим торги.
5 Заключаем арендное соглашение с победителем аукциона и формируем реестровые сведения о заключенном контракте в течение 5 рабочих дней (ч. 3 ст. 103 44-ФЗ).
В электронном аукционе побеждает тот участник, который полностью соответствует требованиям заказчика и предлагает наименьшую цену услуги.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Отметим, что срок договора аренды не является существенным условием договора.
На практике различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору. Такой срок передачи имущества прописывается в договоре аренды либо срок передачи имущества предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение. Так как в этом случае непередача имущества арендатору приводит к тому, что арендатор имеет право потребовать возмещения убытков и передачи имущества либо арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.
Преимущественное право аренды
Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.
Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.
Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
По договору страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки (п. 1 ст. 929 ГК РФ).
Страхование является одним из основных способов арендодателя защитить свои интересы в отношениях с арендатором. Это наиболее эффективный способ. Зачастую взаимоотношения со страховой компанией по возмещению вреда намного продуктивнее, чем непосредственно с арендатором. Именно из этих соображений и исходит арендодатель, когда требует, чтобы арендатор заключал договоры страхования, указывая арендодателя в качестве выгодоприобретателя. Условно объекты страхования можно разделить на несколько блоков:
- страхование арендатором гражданской ответственности перед арендодателем и третьими лицами за действия, возникающие в ходе нормальной коммерческой деятельности арендатора в арендованном помещении;
- страхование арендатором гражданской ответственности перед арендодателем и третьими лицами за ущерб, который может быть причинен арендатором или его подрядчиками при ремонтных работах в помещении;
- страхование имущества и товара арендатора, находящихся в помещении.
Риски при заключении договора аренды
Как и при заключении любого другого вида договора, при заключении договора аренды стороны могут столкнуться с определенными рисками, которые если не предусмотреть заранее, впоследствии могут обернуться спорами между сторонами, в том числе и судебными.
Постараемся рассмотреть наиболее часто встречающиеся риски при заключении рассматриваемого вида договора.
Ранние попытки совладать с рынком аренды
Правительство и раньше пыталось принимать участие в развитии рынка аренды. В конце 2016 года была разработана комплексная программа «Ипотека и арендное жилье», в рамках которой предполагалось создание апартаментов и объектов «под сдачу» в крупнейших городах России. ДОМ.РФ (тогда АИЖК – прим. Новострой-М) даже выкупил под эти цели некоторое количество площадей у застройщиков. И далее программа не то что бы «забуксовала», а скорее оказалась в несколько подвешенном состоянии.
Так, на рынок вышел пилотный проект ДОМ.РФ с его арендными домами и перспективой предложения порядка 2 тысяч арендных квартир. Пока он реализуется только в Москве, Воронеже и Екатеринбурге. Его дальнейшая судьба будет зависеть от успешности эксперимента, полагает Юрий Крюков. Цена на такие объекты средняя по Москве, что предполагает довольно большой круг арендаторов – от студентов до семей с детьми.
«Данный проект сейчас живет своей жизнью – он стоит выше рынка, однако там наблюдается значительная вакантность. АО «ДОМ.РФ» приостановило выкуп квартир у столичных застройщиков. Видимо здесь дело в двух моментах: во-первых, сместился общий акцент в сторону регионов, где также хочется развивать рынок аренды. Во-вторых, АО «ДОМ.РФ» начинает самостоятельно строить дома и тратить бюджет на продукты прочих застройщиков уже ему не хочется», – комментирует Юрий Кочетков.
Другой комментарий к статье 621 Гражданского Кодекса РФ
1. Правило п. 1 комментируемой статьи о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок носит диспозитивный характер: оно может быть исключено договором аренды. В отдельных случаях от него отступает и закон (например, п. 2 ст. 627, ст. 632 и 642 ГК). Следовательно, данное право арендатора носит ограниченный характер по сравнению с преимущественным правом покупки, принадлежащим участнику долевой собственности (ст. 250 ГК), которое не может быть устранено договором.
2. Преимущественное право арендатора на заключение договора является правом на чужую вещь, а именно на вещь, бывшую предметом истекшего договора аренды, которую арендатор желает вновь арендовать. Поэтому если эта вещь фактически и (или) юридически прекратила свое существование (например, вследствие раздела собственником принадлежавшего ему земельного участка на несколько новых или упразднения торговых мест на розничном рынке ), то также прекращается и преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.
———————————
Постановления ФАС Северо-Западного округа от 22 февраля 2007 г. по делу N А05-8019/2006-3 и от 30 апреля 2008 г. по делу N А56-5285/2007 // СПС «КП».
Судебная практика отрицает существование преимущественного права на заключение договора на новый срок у лица, пользующегося имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию (п. 2 ст. 609 ГК; п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» ).
———————————
См. также: п. 34 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.
3. В соответствии с п. 1 комментируемой статьи для возникновения у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок необходимо наличие трех условий: 1) истечение срока договора; 2) надлежащее исполнение арендатором обязанностей по ранее действовавшему договору; 3) согласие арендатора с условиями, которые желает предложить арендодатель другому лицу как арендатору.
4. Несвоевременная уплата арендных платежей, нарушение арендатором иных условий договора свидетельствуют о его недобросовестности и лишают его преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. При этом существенность или несущественность нарушений арендатором условий договора не влияет на решение вопроса о его недобросовестности, что подтверждается материалами судебной практики .
———————————
Постановления ФАС Московского округа от 24 марта 2006 г. N КГ-А40/2224-06 и ФАС Северо-Западного округа от 14 ноября 2007 г. по делу N А56-8467/2006 // СПС «КП».
5. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может иметь место в случае, когда он соглашается со всеми условиями, предложенными арендодателем другому лицу, включая условия о размере и порядке внесения арендных платежей, о гарантиях сохранности арендованного имущества. Именно это следует из положения нормы п. 1 комментируемой статьи: «.при прочих равных условиях.» Вследствие этого заключение договора аренды на новый срок в результате реализации арендатором своего преимущественного права является по существу заключением нового договора. Поэтому стороны считаются не связанными условиями ранее действовавшего договора .
———————————
См.: п. 32 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.
6. Обязательной предпосылкой для осуществления арендатором своего преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок является письменное уведомление арендатором арендодателя о желании заключить новый договор. Срок, в течение которого арендатор обязан уведомить арендодателя о своем желании заключить новый договор, указывается в договоре, иначе такое уведомление должно быть произведено в течение разумного срока до окончания действия договора. Правило п. 2 ст. 314 ГК о разумном сроке исполнения обязательства в данном случае неприменимо, поскольку направление уведомления о желании заключить новый договор аренды — это право, а не обязанность арендатора. Поэтому продолжительность разумного срока, о котором говорится в комментируемой статье, должна устанавливаться в каждом конкретном случае с учетом условий и существа обязательства, отношений сторон и правил деловой этики. Но в любом случае арендатор должен направить указанное уведомление не позднее истечения срока аренды.
Если порядок направления документов и сообщений урегулирован договором аренды, то письменное уведомление о желании заключить новый договор должно быть сделано в соответствии с этим порядком. Если же договор не содержит специальных предписаний на этот счет, то интересам арендатора более всего отвечает направление письменного уведомления ценным письмом с описью вложения и почтовым уведомлением о вручении.
7. Уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок .
———————————
См.: п. 33 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.
Если арендодатель откажет арендатору в заключении договора на новый срок и при этом в течение года со дня истечения срока договора заключит договор аренды с другим лицом (в том числе на торгах), то он нарушит преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. В этом случае арендатор как потерпевший вправе по своему выбору потребовать в суде (1) перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо (2) только возмещения таких убытков.
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок не нарушается в случае, когда налицо лишь намерение арендодателя передать имущество в аренду третьему лицу, но сам договор между ними еще не заключен. Дело в том, что перевод прав и обязанностей возможен только по уже заключенному договору аренды, а иных способов защиты нарушенного преимущественного права арендатора норма (п. 1) комментируемой статьи не предусматривает .
———————————
См.: п. 35 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66. Вместе с тем суды нередко защищали интересы арендаторов при наличии одного лишь намерения арендодателя передать имущество в аренду третьему лицу. См.: Определения ВАС РФ от 25 декабря 2009 г. N ВАС-17393/09 и от 7 августа 2009 г. N ВАС-9974/09; Постановления ФАС Дальневосточного округа от 23 июня 2009 г. N Ф03-2498/2009 и от 29 июня 2009 г. N Ф03-2360/2009 // СПС «КП».
Перевод прав и обязанностей по новому договору на прежнего арендатора возможен и в ситуации, когда новый договор был заключен по результатам торгов, причем вне зависимости от участия в них прежнего арендатора. Однако в защите преимущественного права может быть отказано, если арендодатель до заключения договора с победителем торгов предложил арендатору заключить договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался либо не принял этого предложения в указанный в нем срок (п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73).
8. Право арендатора потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору не равнозначно праву на понуждение арендодателя к заключению договора на новый срок, так как последняя мера защиты интересов арендатора должна применяться в иных случаях. Например, при уклонении арендодателя от заключения договора аренды на основании предварительного договора аренды (ст. 429, 445 ГК) .
———————————
Постановления Президиума ВАС РФ от 19 июля 2005 г. N 3440/05 и от 5 июня 2012 г. N 17540/11 // Вестник ВАС РФ. 2005. N 12; 2012. N 9; Определение ВАС РФ от 24 ноября 2009 г. N ВАС-14788/09; Постановления ФАС Московского округа от 27 ноября 2009 г. N КГ-А40/12492-09, ФАС Дальневосточного округа от 23 ноября 2009 г. N Ф03-6336/2009 // СПС «КП».
Повторное заключение договора.
Если договор аренды был заключен по результатам конкурса или аукциона, то по истечении срока этого договора заключение его на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса или аукциона, если иное не установлено договором, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ[6]; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее трех лет (данный срок может быть уменьшен, но только на основании заявления арендатора)[7]. При этом учреждение не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды, кроме следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды[8]. При отказе учреждения в заключении на новый срок договора аренды по каким-либо другим основаниям и заключения в течение года со дня истечения срока действия прежнего договора нового договора аренды с другим лицом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством (ч. 11 ст. 17.1 Закона о конкуренции).
Использование земельных участков.
В соответствии с федеральным законодательством о некоммерческих организациях земельный участок, необходимый для выполнения бюджетным учреждением его уставных задач, предоставляется ему на праве постоянного (бессрочного) пользования (абз. 2 ч. 9 ст. 9.2 Закона об НКО). В свою очередь согласно гражданскому законодательству лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование (ст. 269 ГК РФ).
Гражданское законодательство также устанавливает, что лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Причем здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные указанным лицом для себя, являются его собственностью(ст. 269 ГК РФ).
Но в случае с бюджетным учреждением следует учитывать, что в соответствии с федеральным законодательством о некоммерческих организациях собственником любого имущества такого учреждения является РФ, субъект РФ или муниципальное образование и любое имущество бюджетного учреждения закрепляется за ним на праве оперативного управления (абз. 1 ч. 9 ст. 9.2 Закона об НКО). Поэтому если предположить, что бюджетное учреждение за счет внебюджетных доходов построит на предоставленном ему земельном участке какое-то здание или сооружение (например, котельную), то собственником указанного здания или сооружения все равно будет учредитель учреждения со всеми вытекающими отсюда последствиями, связанными с пределами самостоятельности учреждения в распоряжении имуществом[14].
В соответствии с земельным законодательством все земли в РФ разделены на категории (земли сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, особо охраняемых территорий и объектов и т. д.), а кроме того, у каждого земельного участка имеется конкретный вид разрешенного использования, который должен быть указан в акте о передачи участка в пользование (ст. 7 Земельного кодекса). Виды разрешенного использования земельных участков определяются согласно классификатору, утвержденному Минэкономразвития[5].
Так, вид разрешенного использования земельного участка бюджетного медицинского учреждения – «Здравоохранение» (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания гражданам медицинской помощи), код 3.4. Этот код в свою очередь делится на два подкода: 3.4.1 «Амбулаторно-поликлиническое обслуживание» – размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания гражданам амбулаторно-поликлинической медицинской помощи (поликлиники, фельдшерские пункты, пункты здравоохранения, центры матери и ребенка, диагностические центры, молочные кухни, станции донорства крови, клинические лаборатории); 3.4.2 «Стационарное медицинское обслуживание» – размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания гражданам медпомощи в стационарах (больницы, родильные дома, научно-медицинские учреждения и прочие объекты, обеспечивающие оказание услуги по лечению в стационаре), размещение станций скорой помощи.
Учреждение не вправе не только продать, но и сдать в аренду часть своего земельного участка.
Важным «пределом закона», касающимся распоряжения бюджетным учреждением своим земельным участком, является то, что лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование, не вправе распоряжаться этими земельными участками(ст. 269 ГК РФ). Иными словами, бюджетное учреждение не вправе не только продать, но и сдать в аренду часть своего земельного участка для размещения, например, какой-то стационарной или временной торговой точки. Исключений здесь только два.
Первая ситуация – подписание соглашения об установлении сервитута, то есть соглашения о пользовании земельным участком бюджетного учреждения иным лицом в определенных законом случаях (использование земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; временное пользование земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; и т. д.)[16].
Вторая ситуация – передача земельного участка в безвозмездное пользование гражданину в виде служебного надела в соответствии с Земельным кодексом. Возможность такой передачи по договору безвозмездного пользования, в частности, предусматривается для работников федеральных государственных бюджетных учреждений, осуществляющих управление государственными природными заповедниками и национальными парками, на время установления с этими работниками трудовых отношений (ч. 2 ст. 24 Земельного кодекса).
* * *
Данная статья является заключительной статьей «имущественной» серии. В первой и второй частях мы рассмотрели вопросы, связанные с распоряжением бюджетным учреждением имуществом: право собственности на имущество учреждения, использование имущества учреждением и изъятие у учреждения данного имущества, пределы самостоятельности учреждения в распоряжении имуществом, понятие особо ценного движимого имущества, согласование распоряжения имуществом с его собственником, списание имущества.
[1] Часть 1 и п. 3 ч. 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о конкуренции).
[2] Пункты 1 – 16 ч. 1 ст. 17.1 Закона о конкуренции.
[3] При условии осуществления ими установленной деятельности, определенной в ст. 31.1 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (далее – Закон об НКО), – охрана окружающей среды и защита животных, благотворительная деятельность, социальная и культурная адаптация и интеграция мигрантов, деятельность в сфере патриотического воспитания граждан РФ и т. д.
[4] Часть 3.1 ст. 17.1 Закона о конкуренции, Правила заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных образовательных организаций, являющихся бюджетными учреждениями, автономными учреждениями, бюджетных и автономных научных учреждений, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.08.2011 № 677 (далее – Правила аренды).
[5] Статья 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценке)
[6] Закон об оценке.
[7] Часть 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции.
[8] Часть 10 ст. 17.1 Закона о конкуренции.
Квалификация сделки как договора аренды
На практике встречаются случаи, когда между сторонами складываются правоотношения, сходные с отношениями по договору аренды. Подход судов в данной ситуации однозначен: отношения по договору аренды возникают, если арендодатель предоставляет арендатору за плату имущество, которое может быть объектом аренды согласно ст. 607 ГК РФ, во временное владение и пользование или во временное пользование.
5.1. Вывод из судебной практики: Договор на предоставление рекламной площади регулируется нормами об оказании услуг, если имущество по условиям договора не предоставляется во временное владение и (или) пользование.
Судебная практика:
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.03.2009 N Ф04-1674/2009(2905-А70-16) по делу N А70-4551/2008
“…Как видно по материалам дела и установлено судом, ОАО ДОК “Красный октябрь” (заказчик) и ООО “Рекламное предприятие “Дельта” (собственник) заключен договор предоставления рекламных полей от 22.02.2007 N 10/33/447, в соответствии с которым собственник обязался предоставить заказчику три рекламных поля рекламной установки под N N с 1 по 3, принадлежащих собственнику, для размещения на них рекламного изображения заказчика (баннера) на условиях, определенных договором и дополнительными соглашениями к нему. Собственник также обязался оказать заказчику услуги по монтажу баннера на рекламное поле или его демонтажу после прекращения действия договора.
Предметом договора от 22.02.2007 N 10/33/447 является предоставление заказчику рекламных полей в целях размещения рекламного изображения (баннера), а также оказание иных сопутствующих услуг. При этом рекламная установка, принадлежащая ответчику, с размещенным на баннером истца, истцу не передавалась.
Указанный предмет договора не относится к объектам, которые являются предметом договора аренды (статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации), следовательно, положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации к данным правоотношениям не применяются.
Указанные действия ответчика не противоречат условиям заключенного сторонами договора, а также согласуются с положениями статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации…”
Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ
Постановление ФАС Поволжского округа от 16.10.2012 по делу N А65-8347/2012
“…Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор, заключенный между истцом и ответчиком, является договором аренды, поскольку ответчику в соответствии с договором было представлено в аренду рекламное место с целью установки ответчиком на данном месте своего рекламного материала. В связи с чем, правоотношения между истцом и ответчиком регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и не могут регулироваться правилами Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ “О рекламе”.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, правомерно исходил из следующего.
Судом правомерно установлено, что договоры предоставления рекламных мест от 11.08.2010 N 134 и от 13.10.2011 N 159 являются договорами об оказании услуг по использованию имущества и к возникшим правоотношениям сторон должны быть применены нормы права, касающиеся возмездного оказания услуг.
Предметом договоров предоставления рекламных мест NN 134, 159 от 11.08.2010 и 13.10.2011 является предоставление заказчику рекламных мест на рекламных конструкциях. При этом рекламная установка ответчику не передавалась.
В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) указанный предмет договора не относится к объектам, которые являются предметом договора аренды, следовательно, положения главы 34 ГК РФ к данным правоотношениям не применяются.
В соответствии со статьей 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Согласно пункту 2 статьи 782 ГК РФ исполнителю предоставлено право на односторонний отказ от исполнения обязательства.
Ответчик, считая, что истцом услуги по размещению рекламы на рекламном щите с сентября 2011 не оказывались, учитывая положения пункта 4.2 договора, реализовал свое право на отказ от договора в одностороннем порядке.
Указанные действия ответчика не противоречат условиям заключенного сторонами договора, а также согласуются с положениями статьи 782 ГК РФ.
Кроме того, доказательств подтверждающих, что истец является законным владельцем рекламной конструкции и им получены в установленном законом порядке соответствующие разрешения на ее установку в нарушении пунктов 5, 9 статьи 19 Закона о рекламе (в редакции Федерального закона от 21.07.2007 N 193-ФЗ), статьи 65 АПК РФ суду не представлено.
Довод истца о том, что договор аренды рекламного места NN 134, 159 от 11.08.2010 и 13.10.2011 является договором аренды, который должен регулироваться нормами об аренде, подлежит отклонению, в связи со следующим.
Предметом указанного договора является предоставление рекламодателю права на возмездной основе размещать наружную рекламу на рекламном щите, установленном на территории города.
Поскольку имущественные права объектом аренды не являются, то такой договор по своей правовой природе является договором предоставления рекламного места, а не договором аренды, поэтому отношения сторон по указанному договору регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).
Иные доводы кассационной жалобы, изученные судом, подлежат отклонению как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ…”
5.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о возможности применения норм Гражданского кодекса РФ об аренде к договору, по которому за плату предоставляется во временное владение и пользование место для установки и эксплуатации рекламной конструкции, существует две позиции судов.
Позиция 1. Договор, по которому за плату предоставляется во временное владение и пользование место для установки и эксплуатации рекламной конструкции, может регулироваться положениями Гражданского кодекса РФ об аренде.