Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как составить договор о купле продаже квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор, заключённый в простой письменной форме, — самый простой и дешёвый вариант заключения сделки, но очень важно составить его правильно. Если сделку попытаются оспорить, суд во многом будет опираться на пункты договора. Хотя все договоры купли-продажи квартир имеют ряд общих положений, каждый из них должен составляться с учётом конкретных условий сделки (например, сроков физического и юридического освобождения квартиры и иногда порядка расчётов). Использовать типовой шаблон нельзя, потому что в нём могут быть не полностью отражены права и обязанности сторон — если возникнет спорная ситуация, доказать свою правоту будет сложно. В этом случае риску подвергается именно покупатель — он может потерять деньги, — поэтому, выбирая простую письменную форму, доверьте составление договора профессионалу — юристу или риелтору.
Почему шаблоны договоров не подходят
Что обязательно должно быть в договоре купли-продажи
В договоре, вне зависимости от того, какие у сделки нюансы, обязательно должны быть указаны:
- полные паспортные данные продавца и покупателя, включая место рождения, код выдавшего паспорт подразделения и адрес прописки;
- характеристики квартиры: её адрес, этаж и общая площадь;
- документ, на основании которого у продавца есть права на квартиру (например, договор купли-продажи) и регистрационные данные;
- права и обязанности, ответственность сторон;
- заверения и гарантии продавца: это стандартный пункт, в котором продавец заявляет, что квартира не под арестом, не в залоге, не является обязательством, не куплена с использованием материнского капитала и так далее;
- цена договора: сумма, которую покупатель уплачивает за квартиру;
- лица, зарегистрированные в квартире, порядок и сроки освобождения ими жилплощади.
Кем подписывается договор купли-продажи квартиры и нужно ли удостоверение нотариуса
Договор купли-продажи квартиры считается заключенным с момента его подписания. Договор купли-продажи квартиры подписывают обе стороны сделки. Заключенный договор — это основание для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.
Законом не предусмотрено нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры, за исключением отдельных случаев. Обязательно нужно удостоверять договор у нотариуса, если:
-
продается доля в праве на квартиру,
-
в качестве продавца — несовершеннолетний человек, взрослый недееспособный человек, ограниченно дееспособный человек (глухой, слепой и пр.). В сделке такие категории продавцов могут выступать через своего законного представителя.
При подписании договора купли-продажи квартиры при себе нужно иметь все документы, указанные в п.3 настоящей статьи. Необходимо подготовить три экземпляра договора — по одному для каждой стороны.
Также дополнительно составляется передаточный акт. Все документы сшиваются (договор и передаточный акт), а подписи ставят в конце договора и на месте сшиве.
Этапы заключения договора-купли продажи недвижимости
Заключение договора купли-продажи квартиры состоит из следующих этапов:
-
переговоры — стороны сделки согласуют условия купли-продажи (стоимость квартиры, сумма задатка или аванса, порядок передачи денежных средств и самой квартиры и т.д.),
-
заключение предварительного договора — фиксируется намерение заключить основной договор купли-продажи на определенных условиях в отношении определенной квартиры,
-
перечисление задатка или аванса — в случае, если это предусмотрено и согласовано сторонами,
-
сбор всех необходимых документов сторонами сделки,
-
заключение договора купли-продажи — оформление и подписание,
-
удостоверение сделки у нотариуса — в случае, если это предусмотрено законом или согласовано сторонами сделки,
-
государственная регистрация перехода права собственности на квартиру в Росреестре,
-
получение документов после регистрации — актуальная выписка из ЕГРН.
На что обратить внимание при подписании соглашения купли-продажи?
-
Для защиты прав продавца в соглашение вносится пункт о задатке. Прописывается сумма, которую продавец получил и остаток.
-
Пункт о заверении продавца, который подписывает его и соглашается с тем, что все предоставленные сведения о квартире верны.
-
Если покупатель приобретает дом или квартиру с мебелью, то этот пункт прописывается в договоре. Опись имущества проводится в акте передачи прав собственности.
-
Если квартиру покупают по сертификату материнского капитала — обязательно прописывают этот пункт. Еще указывают, что доля в квартире выделяется ребенку, иначе сделку признают недействительной.
-
Стоимость объекта недвижимости указывается не только цифрами, но и буквами. Если покупатель просит продавца намеренно занизить сумму сделки, чтобы якобы не платить налог, лучше на это не соглашаться. После получения задатка покупатель вправе оплатить ту сумму, которая указана в договоре.
-
Если условия договора нарушены или не выполняются, расторгните соглашение купли-продажи. В итоге задаток вернется покупателю, а собственность будет обратно передана продавцу.
Пyнкты, кoтopыe нeльзя впиcывaть
Нe cтoит пиcaть в дoгoвope кyпли-пpoдaжи зaнижeннyю цeнy. Нepeдкo пpoдaвцы пpeдлaгaют yкaзaть в дoгoвope cyммy мeньшe 1 000 000 – гocyдapcтвo пpи пpoдaжe нeдвижимocти пpeдocтaвляeт вычeт имeннo нa этy cyммy, ecли пpoдaвeц влaдeл oбъeктoм мeньшe 5, a в нeкoтopыx cлyчaяx 3 лeт. Нa ocтaльнyю cyммy пpoдaвцы гoтoвы нaпиcaть pacпиcкy.
Oднaкo ecть pиcк, чтo в cлyчae pacтopжeния дoгoвopa пo кaкoй-либo пpичинe, cyд нe пpимeт вo внимaниe pacпиcкy и oбяжeт пpoдaвцoв вepнyть тoлькo тy cyммy, чтo бyдeт yкaзaнa в дoгoвope. Кpoмe тoгo, тaкoe зaнижeниe вpяд ли пoмoжeт пpoдaвцaм избeжaть yплaты нaлoгoв: ecли кaдacтpoвaя cтoимocть oбъeктa, oпpeдeлeннaя нa нaчaлo гoдa, кoгдa cocтoялacь cдeлкa, yмнoжeннaя нa кoэффициeнт 0,7, бyдeт вышe cyммы, yкaзaннoй в дoгoвope, нaлoг пocчитaют oт кaдacтpoвoй c кoэффициeнтoм.
Нaпpимep, ecли квapтиpy пpoдaли в 2019 гoдy, и кaдacтpoвaя cтoимocть нa 1 янвapя 2019 гoдa былa 2 357 000 pyблeй, c кoэффициeнтoм 0,7 пoлyчитcя 1 650 000 pyблeй. И НДФЛ пpoдaвцy пpидeтcя плaтить имeннo c этoй cyммы. Bычeт в миллиoн, кoнeчнo жe, мoжнo бyдeт пoлyчить, нo c 650 тыcяч пpидeтcя нaлoг зaплaтить.
Пpи этoм пoкyпaтeль нe cмoжeт ocтaвить зaявкy нa пpeдocтaвлeниe вычeтa в мaкcимaльнo дoпycтимoм paзмepe – 2 млн pyблeй. B этoм cлyчae нaлoгoвaя бyдeт opиeнтиpoвaтьcя иcключитeльнo нa цeнy, yкaзaннyю в дoгoвope.
Нe cтoит пиcaть в дoгoвope кyпли-пpoдaжи, чтo пpoдaвeц oбязyeтcя cвoими cилaми и зa cвoй cчeт пpoизвecти yзaкoнивaниe cдeлaннoй пepeплaниpoвки. Booбщe нeдвижимocть c нeoфopмлeннoй caмoвoльнoй пepeплaниpoвкoй лyчшe нe пpиoбpeтaть – нeизвecтнo, пoлyчитcя ли ee oфopмить или пpидeтcя вoзвpaщaть oбъeкт в пepвoнaчaльнoe cocтoяниe.
Нo ecли вы вce-тaки peшили кyпить тaкoй oбъeкт, нacтaивaйтe, чтoбы пpoдaвeц yзaкoнил пepeплaниpoвкy дo пoдпиcaния ocнoвнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи – тaкoй пyнкт бyдeт впoлнe yмecтнo cмoтpeтьcя в пpeдвapитeльнoм дoгoвope. Ecли yкaжeтe eгo в ocнoвнoм, в дaльнeйшeм нe cмoжeтe пoпытaтьcя вepнyть xoть чacть дeнeг, пoтpaчeнныx нa пoкyпкy – вeдь тeм caмым вы пoдтвepдитe, чтo знaли o пepeплaниpoвкe, oтдaвaли ceбe oтчeт в тoм, чтo oнa нeзaкoннaя, нo вce paвнo кyпили этoт oбъeкт. A знaчит, зa пocлeдcтвия вы бyдeтe oтвeчaть caмocтoятeльнo.
Предварительный договор чтобы купить-продать недвижимость
Бланк предварительного договора имеет много общего с полноценным договором. Но его особенность в том, что этот документ можно расторгнуть, если по каким-то причинам стороны не сошлись мнениями.
Расторжение предварительного документа возможно если согласны обе стороны, если бланк составлен неправильно или если участники договора не соблюдают условия, прописанные в бланке. В случаях, когда в бланках представлена правильная информация и все пункты соблюдены, можно составлять основной договор по купле-продаже и квартира перейдет другому человеку.
Среди особенностей, на которые следует обратить внимание, составляя предварительный договор купли-продажи квартиры можно выделить, что рассматриваемый документ составляет в письменном виде, а не на основании устной договоренности. Предмет предварительной сделки должен быть максимально подробно описан, чтобы его нельзя было спутать ни с каким другим. Необходимо указать адрес, год постройки здания, площадь квартиры, этаж на котором она находится и т.п.
Также важно прописать, что договор предварительного типа заключается на основе полной оплаты стоимости недвижимости. Следует прописать срок действия договора. Им является период, в течение которого стороны должны финансово заключить сделку, то есть, покупатель предоставить полную сумму денег, а продавец оформить документ.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
Проверяем юридическую чистоту квартиры
Перед заключением договора купли-продажи необходимо проверить собственника и юридическую чистоту объекта.
1. Проверяем собственника квартиры. Это важный пункт, так как на рынке недвижимости все еще остается немало мошенников.
Что необходимо проверить:
- Физическое и психическое здоровье продавца. Если у него есть психические расстройства или неврологические заболевания, сам собственник или его родственники могут оспорить сделку в суде, и ее признают недействительной. Именно поэтому важно запросить у собственника справки о том, что он не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.
- Количество наследников, которые могут претендовать на жилье. На рынке недвижимости распространены махинации, когда владелец «забывает» о других наследниках, а потом эти третьи лица оспаривают сделку в суде и оставляют покупателя без денег и квартиры.
Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки
На сделку продавец должен принести пакет документов, который после подписания договора купли-продажи передается в Росреестр для регистрации. Портал «Про собственность» разместил список этих документов:
- паспорт собственника;
- кадастровый паспорт и техпаспорт объекта;
- правоустанавливающие документы;
- справка о составе семьи;
- документ, подтверждающий отсутствие налоговой задолженности;
- справка об отсутствии долга за услуги ЖКХ;
- согласие всех собственников на продажу квартиры;
- согласие второго супруга;
- разрешение отдела опеки, если собственник несовершеннолетний.
Отсутствие хотя бы одного из этих документов приведет к отказу в регистрации.
Чтобы не потерять этот список, его лучше хранить не в записной книжке, а в специальной программе вместе с данными клиента и копиями документов. Для этого подойдет CRM-система, где список можно закрепить в виде чек-листа и открывать его в один клик. Посмотрим, как это выглядит на примере облачного сервиса S2 CRM.
При настройке достаточно один раз прописать весь список документов и закрепить его за соответствующим этапом сделки. Тогда он автоматически будет появляться внутри карточки сделки при ее переводе на этот этап.
Почему юридическое сопровождение обязательно
Без профессионального юридического сопровождения во многом возрастает риск столкнуться с мошенничеством или иными проблемами в исполнении условий договора. Поэтому юристу стоит доверить:
- проверку контрагента по договору – позволит избежать откровенных мошенников;
- проверку предмета договора – особенно актуально для покупателя недвижимости;
- проверку документов – правовая экспертиза стоит 3-5 тыс. руб., но при этом минимизирует риски подписания невыгодного соглашения;
- оформление сделки – соблюдение всех требований законодательства, чтобы впоследствии сделку не сочли незаключенной;
- совершение регистрационных действий и контроль передачи квартиры – проверка исполнения условий по ДКП.
Предмет договора купли-продажи
Чтобы можно было точно идентифицировать объект, который покупатель получит в результате сделки, в договоре указывается адрес дома, номер квартиры, количество комнат, ее общая и жилая площадь. Эта информация есть в техническом паспорте объекта.
Дополнительно можно отметить, на каком этаже находится квартира, и общую этажность дома (эти сведения уже не относятся к существенным условиям договора). Все чаще для идентификации объекта недвижимости в договоре указывают кадастровый номер. Законом о регистрации определено, что Росреестр присваивает каждому объекту недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер.
Как будут сниматься с регистрации собственники
Обычно специалисты советуют проводить сделку в момент, когда из квартиры выпишутся прежние владельцы. Однако на практике зачастую встречаются ситуации, когда сами продавцы участвуют в альтернативных сделках, после продажи они покупают себе другую квартиру на замену и при этом используют кредитные средства. Для получения ипотеки им необходимо иметь прописку. Поэтому по договоренности с покупателем продавец может сохранить прежнюю прописку в момент подачи документов в Росреестр. В таких случаях в качестве гарантии, что продавец с регистрации снимется, покупателю передают определенную залоговую сумму, которую бывший собственник вернет себе, выписавшись из квартиры.
Кроме того, продавец может договориться с покупателем о том, что он на какое-то время после подачи документов на регистрацию в Росреестр останется жить в квартире, на это время может быть заключен договор аренды. И это условие также нужно отразить в договоре купли-продажи.
Можно ли расторгнуть договор купли продажи
ДКП расторгают по соглашению сторон или в одностороннем порядке. Порядок расторжения зависит от разных обстоятельств.
Проще всего, если стороны ещё не подали заявление о регистрации права. В этом случае заключают соглашение о расторжении договора.
Сложнее, если стороны уже находятся на стадии перерегистрации права собственности. Тогда необходимо отправить в Росреестр заявление о прекращении регистрации права собственности. только после этого можно заключить соглашение о расторжении договора.
В тех случаях, когда договор уже исполнен — право собственно перерегистрировано, деньги уплачены — договор расторгнуть невозможно.
Если одна из сторон не выполнила свои обязательства, например, покупатель не выплатил остаток суммы или продавец скрыл существенные дефекты квартиры, договор расторгают в одностороннем порядке с помощью судебных инстанций.
Из-за каких нарушений договор купли-продажи можно признать недействительным?
Если факт заключения договора идёт в разрез с законодательством, договор могут признать ничтожным, то есть, недействительным. В этом случае пострадавшей стороне необходимо обратиться в суд.
Поводов для признания договора ничтожным много:
-в роли продавца выступил несовершеннолетний или недееспособный гражданин; -сделка носит мнимый или притворный характер; -для заключения сделки использовали поддельные документы, а сам договор скреплён поддельной подписью.
Есть сложные случаи, когда целую цепочку сделок признают ничтожной. Например, гражданин приобрёл квартиру с нарушением прав несовершеннолетних собственников, а потом продал её другому гражданину. Здесь опека через суд оспорит всю цепочку сделок, заставит вернуть квартиру первоначальным владельцам, а вырученные за неё деньги — обратно покупателям.
Признание сделки недействительной имеет срок исковой давности. Он составляет три года со дня исполнения сделки. Однако если статус сделки оспаривает стороннее лицо, то срок исковой давности отсчитывают с того дня, как истец узнал о ничтожности сделки.
Например, ребёнок вырос и узнал, что родители, продавая квартиру пять лет назад, нарушили его права. В течение трёх лет после того, как он осознал поражение в правах, выросший ребёнок может обратиться в суд.
Существует ещё понятие спорных или оспоримых сделок. К ним относятся договоры заключённые:
- под угрозами и физическим давлением;
- гражданами в состоянии наркотического или алкогольного опьянения;
- без согласия третьего лица, например, если жена продала квартиру без письменного согласия мужа; -ограниченно дееспособными людьми без разрешения официального опекуна;
- кабальным образом;
- детьми в возрасте до 14 до 18 лет без согласия официальных опекунов.
При обычных обстоятельствах, исковая давность по спорным сделкам составляет один год. Если к гражданину применяли угрозы, исковую давность начинают отсчитывать со дня прекращения угроз.
Необходимые документы для договора купли-продажи квартиры
Документы, представленные обеими сторонами правоотношения, сопровождают сделку. Существует их стандартный перечень, а также сопутствующие бумаги:
- основной документ (продавца и покупателя) для удостоверения их личностей;
- выписка из ЕГРН;
- справка о составе семьи;
- соглашение о купле-продаже;
- кадастровый документ;
- передаточный акт;
- справка о том, что по ЖКХ нет долгов у хозяина;
- выписка с лицевого счета.
Документы сопутствующего назначения, сопровождающие договор:
- свидетельство о появлении на свет – если в договоре принимает участие лицо до 18 лет;
- удостоверяющие личность документы опекуна;
- одобрение органов опеки;
- согласие содольщиков на реализацию имущества;
- арендный договор с банком по предмету использования ячейки;
- соглашение о задатке или авансе;
- справка из психоневрологического диспансера о том, что стороны здоровы и отдают себе отчет в происходящем.
В договоре важно указать:
- Итоговую стоимость квартиры (цифрами и прописью).
- Порядок оплаты (наличным или безналичным путем).
- Обязанность покупателя по передаче аванса или задатка (при наличии).
- Срок, до которого должен быть произведен окончательный расчет (следует использовать точное число, месяц и год).
Если покупка оплачивается наличными или вносится предварительный платеж (аванс или задаток), продавцу необходимо написать расписку о получении денежных средств.
Похожие записи: