Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Развод при покупке квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наиболее важной для продавца является стадия расчетов. Если покупатель не оплатит или не в полном размере оплатит стоимость квартиры, то негативные последствия будут только у продавца. Причем неоплата может нести разные риски, от устранимых, но очень нежелательных, до непоправимых, говорит Олег Сухов.
Устранимые, но нежелательные риски — это зафиксированная неоплата, которую покупатель не отрицает. Эксперт добавляет, что, оформив квартиру на себя и вселившись в нее, покупатель может уклониться от оплаты недвижимости и пользоваться ею все то время, пока продавец будет бегать по судам, пытаясь вернуть свое жилье.
Важнейшим условием для регистрации является фактическая передачи квартиры, а не полная уплата денежных средств за нее. Акт приема-передачи — это определяющий документ в отношениях купли-продажи квартиры, которым подтверждается выполнение договорных обязанностей и отсутствие претензий друг к другу, напоминает Иван Суворов. Договор всегда надо внимательно изучать, а подписывать можно только в том случае, если претензий действительно нет, а обязательства исполнены. Также продавцу рекомендуется использовать преимущественно договор и акт приема-передачи, составленные его юристом, а не предложенные покупателем, добавляет эксперт.
Вы выбрали квартиру. Встречаетесь с «собственником». У него с собой полный пакет документов, включая договор купли-продажи или свидетельство о праве на наследство и выписку из ЕГРН, которая подтверждает, что именно он — собственник квартиры. Он даёт вам и свой паспорт. Вы уверены, что всё в порядке, ведь есть полный пакет документов. Вы покупаете квартиру. А затем в один прекрасный день на пороге вашей квартиры появляется её истинный владелец и сообщает, что квартиру вам продал человек, которому она не принадлежала. Все документы на квартиру, которые он вам показывал, были поддельными. Суд признаёт сделку недействительной, вы лишаетесь и денег, и квартиры. Подделка документов — классическая схема обмана. Обычно, чтобы провернуть такое, злоумышленник снимает квартиру на длительный срок, подделывает все документы на неё, а потом ищет покупателей.
Вы можете и не успеть подписать договор купли-продажи. Часто злоумышленники под видом продавца приглашают посмотреть квартиру и просят за неё задаток, мол, желающих много, но если внесёте аванс, квартира точно достанется вам. Вы не проверяете толком документы и, поддавшись на уговоры, отдаёте продавцу под расписку запрошенные 50, а то и 200 тысяч рублей. Когда приходит время договариваться о новой встрече, оказывается, что его телефон выключен, а сам он скрылся в неизвестном направлении. В квартире живут уже другие люди. Да, у вас осталась расписка, но человека-то уже всё равно не найти.
Как себя обезопасить:
- Максимально тщательно проверьте все документы. Не потекли ли печати, не отслаивается ли ламинат на страницах в паспорте, все ли водяные знаки на месте — они есть на цветных свидетельствах о собственности старого образца и нотариальных документах, например свидетельствах о праве наследования.
- Сверьте подписи на документах и в паспорте.
- Просветите все документы под ИК-лампой: на странице с фотографией появится широкая желтая волнистая линия (она обязательно должна заходить на фотографию), появится светящаяся надпись «паспорт».
- То, что вы проверили часть документов и уверены, что они в порядке, не означает, что действительны все документы. Иногда злоумышленники получают документы на квартиру и подделывают только паспорт владельца. Тщательно проверяйте вообще все документы.
- Требуйте у продавца еще что-то, чем он может подтвердить свою личность, например, заграничный паспорт или права — подделать такое количество документов гораздо труднее, чем один только паспорт.
- Прежде, чем отдавать задаток за квартиру, закажите электронную выписку из ЕГРН, чтобы понять, кто истинный собственник квартиры. Все документы и договоры подписывайте только с ним лично.
- Отдавайте деньги только продавцу, с которым заключаете сделку, и только после того, как проверите все бумаги на подлинность. Составьте с ним расписку о получении денег и не вносите крупные суммы. Как правило, сумма задатка не превышает 50 000 руб.
Вы встречаетесь с недобросовестным риелтором, который показывает выставленную на продажу квартиру. Вам она нравится, и вы соглашаетесь на сделку. Всё происходит без участия собственника: риелтор уверяет, что владелец — человек занятой и поручил ему вести все дела. Вы соглашаетесь и готовы отдать за квартиру требуемую сумму, например, 6 млн рублей. При этом в расписке о получении денег, под которой стоит подпись собственника, и в договоре купли-продажи указано на 500 тысяч рублей меньше — 5 500 тысяч рублей. Когда вы спрашиваете, почему так, риелтор говорит, что 500 тысяч — это аванс за квартиру, который вы вносите агентству. И квартира продаётся только на таких условиях. Другой вариант: риелтор говорит, будто один из собственников квартиры хочет получить эти деньги без ведома остальных (они в ссоре) и таковы условия сделки. В этом случае недобросовестный риелтор предлагает поместить дополнительные 500 тысяч рублей в отдельную ячейку (или на отдельный счёт, в зависимости от того, какой способ передачи денег вы выбрали). Вы соглашаетесь. Поздравляем: риелтор обманул вас на 500 тысяч рублей.
Как себя обезопасить:
- Обсуждайте стоимость квартиры только с собственником, настаивайте на полной открытости сделки.
- Отдавайте деньги исключительно собственнику квартиры и только проверив все документы.
Дocтaтoчнo тpyдoeмкий, нo зaтo oчeнь пpибыльный для мoшeнникoв вapиaнт. Cyть тaкaя: cнaчaлa мoшeнник apeндyeт квapтиpy, пoтoм дeлaeт пoдлoжныe дoкyмeнты — пacпopт и пpaвoycтaнaвливaющиe — и выcтaвляeт oбъeкт «нa пpoдaжy».
Paзyмeeтcя, зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи пo ним нe выйдeт (кoнтpoль в peгиcтpиpyющeм opгaнe нe пpoпycтит явнyю фaльшивкy), a вoт пoдпиcaть пpeдвapитeльный дoгoвop впoлнe мoжнo. Пocлe тoгo, кaк вы пepeдaдитe чacть cyммы в cчeт бyдyщeй пoлнoй oплaты, липoвый пpoдaвeц иcчeзнeт, пpиxвaтив дeньги. 3aкoн никaк нe peглaмeнтиpyeт paзмep aвaнcoвoгo плaтeжa, пoэтoмy cтopoны дoгoвapивaютcя caми. Чaщe вceгo этo нeбoльшaя cyммa в 5-10% oт oбщeй cтoимocти, нo инoгдa бывaeт и 30, и 50, и 70 пpoцeнтoв — в зaвиcимocти oт oбcтoятeльcтв.
Чтoбы избeжaть тaкиx нeпpиятнocтeй, лyчшe иcкaть oбъeкты нe caмocтoятeльнo, a чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти, кoтopoe тщaтeльнo пpoвepит пpoдaвцa и eгo дoкyмeнты. Ecли вce-тaки нaцeлилиcь нa caмocтoятeльный пoиcк, oтнecитecь к дoкyмeнтaм внимaтeльнeй – мoжeтe пpeдлoжить пpoдaвцy вмecтe oбpaтитьcя в MФЦ зa выпиcкoй из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти. Ecли oн oткaжeтcя «cвeтить» cвoй пacпopт, нacтopoжитecь. Ecли ecть xoть кaкиe-тo coмнeния, лyчшe oткaзaтьcя oт тaкoй cдeлки и пoиcкaть дpyгoй вapиaнт.
Квapтиpa c нeyчтeнными нacлeдникaми
Bы нaшли квapтиpy, кyпили, чecтнo pacплaтилиcь c пpoдaвцoм, a чepeз кaкoe-тo вpeмя oбъявилcя нoвый нacлeдник. Дeлo в тoм, чтo вaш пpoдaвeц вcтyпил в нacлeдcтвo, a eгo бpaт, cecтpa или ктo-тo eщe из poдcтвeнникoв «нe знaли» o тoм, чтo тoжe имeют тaкyю вoзмoжнocть. Teпepь oни тpeбyют cвoю дoлю в квapтиpe и идyт в cyд зa pacтopжeниeм дoгoвopa.
B этoм cлyчae cyд впoлнe мoжeт pacтopгнyть дoгoвop и oбязaть пpoдaвцa вepнyть вaм вce пoлyчeннoe пo cдeлкe. И пpoдaвeц дaжe нe пpoтив, дa вoт бeдa – дeнeг бoльшe нeт, вepнyть иx нeвoзмoжнo, нo oн гoтoв выплaчивaть вaм из зapплaты дo тex пop, пoкa нe пoгacит вecь дoлг.
Ecли бyдeтe пoкyпaть квapтиpy чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти, кoтopoe cтpaxyeт pиcки, тaкoй нaпacти мoжнo избeжaть. Ecли xoтитe пoдoбpaть вapиaнт caмocтoятeльнo, ищитe квapтиpy, пpaвo coбcтвeннocти нa кoтopyю вoзниклo пo дpyгим ocнoвaниям, или нaдeйтecь, чтo вaм пoпaдyтcя чecтныe пpoдaвцы, a нe мoшeнники.
«Хитрый» просмотр в выгодное для риелтора время
Некоторые сопутствующие недостатки квартиры можно попытаться скрыть. Например, шумных соседей, неприятное окружение, непривлекательную инфраструктуру и так далее. Делают это риелторы за счет выбора самого выгодного времени для показа квартиры. Например, если соседи дебоширы, показывать будут днем; если у них маленький ребенок, который постоянно кричит, пригласят на просмотр, пока семья на прогулке; если кто-то из ближайшей квартиры учится играть на музыкальном инструменте, выберут время, когда он не разучивает гаммы.
С неприятными объектами рядом – сложнее. Завод, постоянно дымящий и портящий воздух всего района, скрыть сложно. Но если есть хотя бы минимальная возможность скрыть недостаток, ею обязательно воспользуются. Например, детский сад во дворе может стать испытанием для жильцов нижних этажей, когда дети выходят на прогулку. Естественно, все показы квартиры будут проводиться тогда, когда у детей тихий час.
Как бороться с таким обманом? Постарайтесь договориться о нескольких просмотрах в разное время (если понадобится – под благовидными предлогами, сославшись на желание посмотреть еще раз отделку или замерить кухню). Если у вас возникают малейшие сомнения, есть смысл приехать к дому в «неурочное» время и посмотреть на обстановку. Возможно, пообщаться с теми, кто будет во дворе в это время. Неближайшие соседи могут оказаться ценнейшим источником информации. Они сообщат вам о неприятном «сюрпризе» заранее, и не придется потом разбираться с проблемными «дополнениями» к квартире.
Остерегайтесь ложных предложений о недвижимости в интернете
При поиске жилья в интернете потенциальный покупатель может столкнуться с мошенничеством. Мошенники выкладывают объявления о продаже квартир или долей в недвижимости, которых на самом деле нет. Они могут использовать истории о наследстве или быстром продаже жилья за низкую цену, чтобы привлечь внимание людей.
Один из распространенных способов мошенничества — выманивание денег от граждан. Мошенник предлагает купить квартиру, заявляя, что вы получаете эту квартиру дешевле, чем на рынке. После того, как покупатель дает задаток, мошенник исчезает, оставляя потерпевшего без денег и жилья.
Еще одна распространенная схема мошенничества — ложное обещание. Мошенник может обещать вам, что вы получаете полную выписку из документов на квартиру, но на самом деле выдадут только ее копию. Чтобы проверить подлинность выписки, вам нужно обратиться к нотариусу, который может подтвердить, был ли документ выдан с его помощью и правильно ли он был подписан владельцем квартиры.
Если вы решили покупать жилье в интернете, будьте осторожны и проверяйте информацию. Никогда не платите задаток без заключения договора и проведения сделки с помощью нотариуса. Если продавца представляет другой человек, он должен иметь необходимые документы, подтверждающие его право на продажу данной квартиры.
Если вы столкнулись с мошенничеством, обратитесь в полицию и попытайтесь вернуть свои деньги. Мошенники могут использовать несколько способов для получения ваших личных данных, таких как номера паспортов или адреса почты, чтобы сбежать. Будьте готовы к тому, что вернуть свои деньги может быть сложно, если этот мошенник уже был предупрежден бывшими потерпевшими.
При покупке недвижимости, важно быть внимательным и осторожным, чтобы не стать жертвой мошенников. Один из способов защитить себя – использование таблицы, в которой вы сможете отметить все этапы сделки и проверки документов.
| Этап | Действия | Кто выполняет | Что получает покупатель | Что получает продавец |
|---|---|---|---|---|
| Проверка объявления | Просмотреть объявление на сайте | Потенциальный покупатель | Информацию о квартире и продавце | — |
| Проверка продавца | Проверить подлинность документов продавца и право собственности на квартиру | Потенциальный покупатель | Безопасность сделки | — |
| Задаток | Оплатить задаток продавцу | Покупатель | Подтверждение своей заинтересованности в квартире | Деньги покупателя |
| Получение выписки из ЕГРН | Получить выписку из ЕГРН на квартиру | Покупатель | Подтверждение прав продавца на квартиру | — |
| Подготовка договора купли-продажи | Подготовить договор купли-продажи | Нотариус или продавец | Документ, подтверждающий сделку | Деньги покупателя |
| Подписание договора купли-продажи | Подписать договор купли-продажи | Покупатель и продавец | Право собственности на жилье | Деньги продавца |
| Оплата денег и оформление документов | Оплатить оставшуюся сумму за квартиру и оформить документы в нотариальной конторе | Покупатель и продавец | Право собственности на жилье и документы на него | Деньги продавца |
| Возврат денег при отказе | Обратиться к продавцу, чтобы вернуть задаток и другие деньги, если сделка не состоялась | Покупатель | Деньги | — |
Используя данную таблицу, вы сможете контролировать весь процесс покупки и быть уверенными в том, что все действия осуществлены правильно и без мошенничества.
Одной из самых распространенных схем мошенничества при покупке жилья является подделка документов продавца.
Мошенники могут использовать поддельные документы, такие как выписка из реестра собственников, паспорта и договора, чтобы заставить потенциального покупателя внести задаток или даже купить жилье.
Если вы обратитесь к нотариусу, который выдаст вам подлинные документы, то вы можете быть уверены в правильности сделки.
Вы должны проверить документы и обратить внимание на то, какие документы вам выдадут при покупке, а также на то, кто является владельцем имущества. Вы также можете обратиться к другим людям, которые были связаны с данной недвижимостью, чтобы узнать историю ее продаж, наследство и бывших граждан.
Проверьте правильность договора и выходите на следующий уровень менеджмента, чтобы убедиться в его правильности. Убедитесь, что вы получаете все, что было сказано в объявлении. Если что-то не так, верните деньги получателю, разобравшись во всех предметах.
Не забудьте о том, что обещали вам получить в качестве денег. Объясните продавцу, что вы отказываетесь от сделки, если документы оказались поддельными.
Обратитесь к нотариусу при покупке квартиры и заполните нотариальную долю, в которой пометитесь как владелец. Убедитесь, что вы получите свой задаток вовремя, если продавец не вернет его. В случае наследства не забудьте запросить выписку из наследства, а также проверить подлинность документов продавца.
И не забывайте, что самый лучший способ избежать мошенничества при покупке квартиры — это изучать данную тему и быть более внимательным и осторожным во время покупки недвижимости.
Внесение задатка за квартиру — это распространенная мера, которая применяется при заключении легальных сделок с продажей недвижимости. Стороны договариваются о сумме залога. Как правило, размер задатка составляет около 50 – 100 тысяч рублей. Остальные средства покупатель передает продавцу после переоформления прав собственности на квартиру.
Мошенники публикуют объявление о продаже жилого помещения, указывая привлекательную цену. Покупатель осматривает квартиру и проверяет права собственности. Он убеждается, что недвижимость действительно является имуществом продавца, и вносит залог, т. к. владелец просит предоставить гарантии заключения сделки. По договору сумма задатка остается у продавца и не подлежит возврату, если покупатель отказавается от приобретения квартиры.
Но со временем гражданин, внесший залог, выясняет, что существуют некоторые обстоятельства, которые препятствуют заключению сделки, например наличие обременения по кредиту или арест помещения приставами. Он вынужден отказаться от покупки. Таким образом, переданная сумма остается у мошенников.
Схемы с задатком на сегодняшний день остаются самыми распространенными. При этом мошенники не могут быть наказаны, т. к. действует в рамках договора. Для минимизации рисков рекомендуется не обращаться в риэлторские компании, которые не имеют большого срока работы на рынке недвижимости и предлагают квартиры по слишком заманчивым ценам.
Внимание! Чтобы исключить вероятность применения такой мошеннической схемы, следует внимательно изучить документы. Рекомендуется потребовать расширенную выписку из Росреестра. Это поможет убедиться, что нет обременения. Нужно также запросить справку об отсутствии задолженности по оплате счетов ЖКУ и документы, которые подтверждают законность перепланировки (при ее наличии).
Неожиданное появление наследников
Согласно нормам законодательства, наследники умершего могут вступить в свои права в течение 6 месяцев с даты смерти наследодателя. Иногда правопреемников несколько. Некоторые могут по каким-то причинам пропустить срок, установленный законом. Но встречаются среди наследников и мошенники, которые используют данные обстоятельства в целях проведения аферы.
Например, два человека имеют право претендовать на наследство. Один из них не уведомлен о смерти наследодателя. Второй вступает в права наследования и оформляет квартиру в свою собственность, после чего объявляет о продаже помещения по привлекательной цене. Покупатель находится быстро. Стороны заключают договор купли-продажи недвижимости.
Спустя некоторое время, второй наследник узнает о смерти родственника и восстанавливает сроки вступления в права, после чего сделка, заключенная с недвижимостью, признается недействительной.
Покупателю потребуется убедить суд в том, что он не знал о существовании второго наследника, и доказать свою непричастность к мошенничеству. В самом благоприятном случае продавца могут обязать выплатить пострадавшему лицу половину вырученных о продажи квартиры денег. Но суд может принять также решение о выделении второму наследнику доли в квартире. Это приведет к утрате покупателем права единоличной собственности.
Внимание! Чтобы избежать мошенничества, рекомендуется запросить сведения из ЕГРН и проверить цепочку собственников. Чем больше владельцев существовало в прошлом, тем выше вероятность у покупателей быть обманутыми. Риски минимальны, если последний собственник вступил в права более 3 лет назад до момента заключения сделки. Лучший способ избежать развода квартирных аферистов — указать в договоре, что всю ответственность при появлении новых наследников будет нести продавец.
Не так уж редко попадаются варианты, когда в стоимость включают обстановку квартиры – кухню, встроенные шкафы, мягкую мебель, сплит-систему, стиральную или посудомоечную машинку, холодильник. Если покупатель собирается переезжать в новую квартиру сразу после покупки, это очень удобно – однако вместе с этим он подвергает себя риску. Нечестный продавец вполне способен включить эти предметы в стоимость, но «забыть» вписать их в договор и акт приема-передачи. Не поддавайтесь на уговоры в духе «ну мы же всегда договоримся, зачем эта лишняя писанина» — это может привести к неприятным последствиям.
То, что имущество стояло на месте перед подписанием сделки, не означает, что оно останется на месте после того, как вы поставите подписи. Вы вполне можете прийти в пустую квартиру – и хорошо, если обои и выключатели останутся на месте. Если в договоре никак не обозначено, что обстановка и бытовая техника была включена в стоимость квартиры, а значит оплачена вами, придется смириться с переплатой – у вас нет оснований потребовать от продавца, чтобы он вернул все на место.
Чтобы избежать подобных неприятностей, нужно включить в договор купли-продажи и акт приема-передачи пункт, где описаны вещи, остающиеся в квартире и вошедшие в цену договора — с указанием марки, цвета и прочих опознавательных признаков.
Еще один способ, связанный с заключением предварительного договора — оформление по договору не авансом, а задатком. В соответствии с статьей 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, которую покупатель передает продавцу в счет стоимости квартиры как доказательство своих намерений заключить договор купли-продажи. И если в конечном итоге сделка не состоится по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю полученный задаток в двойном размере. А если виноватым окажется покупатель, задаток останется у продавца.
Некоторые продавцы пользуются незнанием покупателей и специально оформляют предварительный договор с заведомо невыполнимыми условиями. И вместо аванса, который при несостоявшемся договоре просто возвращается покупателю, берут задаток.
Особенно опасен такой вариант, если вы планируете приобрести квартиру в ипотеку, и банк еще не одобрил ваш выбор. Чтобы уберечься, обязательно обращайте внимание на формулировки. Подписывайте договор только с авансовым платежом и в случае с ипотекой дополнительно оговаривайте, что если банк не даст одобрения на покупку именно этой квартиры, покупатель считается невиновным в несостоявшейся сделке, получает обратно все переданные в авансовый платеж деньги и не несет никакой ответственности перед продавцом.
Неузаконенная перепланировка
В этом варианте продавец просто избавляется от недвижимости, в которой без соответствующих разрешений сделал перепланировку, а вы получаете головную боль. Потому что вам придется либо возвращать жилье в первоначальное состояние, либо тратить деньги, время и нервы на узаконивание сделанных изменений.
Вариант возможен, если продавец получил техническую документацию и зарегистрировал свое право, а после затеял перестройку квартиры. При подписании договора купли-продажи и регистрации перехода права Росреестр не будет требовать заново представить техническую документацию, и сделка состоится без проблем. Они начнутся позже, когда перепланировка выплывет.
Избежать можно, если будете приобретать квартиру и оформлять документы с помощью специалистов, или, как минимум, потребуете, чтобы продавец заказал новую техническую документацию. Хотя второй вариант менее надежен – продавец может договориться с исполнителем, и тот не отобразит перепланировку в техническом паспорте.
Эти посредники не такие жестокие, как чёрные риэлторы, но тоже далеко не ангелы. Они уже никого не обманывают, а просто покупают часть квартиры и используют методы физического насилия на остальных жильцов, но без убийства.
Афера заключается в том, что после раздела имущества через суд, один из собственников продаёт свою часть квартиры. Риэлторы-рейдеры выкупают его долю и после этого не дают жизни второму собственнику.
Квартиру взламывают и заселяется знакомая риэлтору семья цыган, уголовников или бандитов. Такое соседство никак не радует и человека и он сам рад за любые деньги продать свою часть квартиры.
А если не соглашается продать, на него давят и вынуждают всеми способами. Полиция не вмешивается в конфликт, потому что это такой же собственник.
О популярном разводе Авито или Юли подробно писать нет смысла, знают почти все. Здесь все очень просто: покупатель интересуется квартирой, продавец об этом говорит и говорит, что скоро должен ее купить, но может оставить себе, если получит задаток.
Доверчивый человек переводит деньги, даже не глядя на квартиру. Как правило, требуется небольшая сумма – в пределах 1000–2000 рублей, – поэтому в правоохранительные органы мало кто обращается. Конечно, квартира не принадлежит «продавцу» – скорее всего, он использует в объявлении чужие фото.
Есть и другие, гораздо более изощренные методы развода, когда люди лишаются не нескольких тысяч, а миллионов рублей. Давайте рассмотрим 10 самых сложных и популярных афер с квартирами, которые нелегко обнаружить.