Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Росреестр разъяснил правила покупки жилья с обременением». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.
Что делать с неочевидными обременениями
Если в документах продавца фигурирует свидетельство о наследстве, необходимо узнать, нет ли у квартиры обременения в виде лиц, имеющих права проживания по завещательному отказу.
Чтобы выяснить, не нарушаются ли при продаже квартиры права несовершеннолетних (если у владельца есть дети), нужно попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал.
Договор обременения недвижимости: как снять запрет
Любые обременения снимаются после того, как устранены их причины; данный факт регистрируется в Росреестре (в 3-х дневный срок, бесплатно). Если существуют какие-то причины, из-за которых Росреестр не может снять ограничение, собственник должен обратиться в суд.
Отмена ареста и запрета на регдействия с объектом – прерогатива судебных приставов.
Продажа коммерческой недвижимости, находящейся в залоге у банка или в ипотеке, как мы уже сказали, возможна после полного погашения кредита. В иных случаях реализация происходит с согласия банка – продавец гасит долг за счет средств покупателя. Обязательно составляется договор, в котором подробно прописан порядок и механизм подобной оплаты.
Обратите внимание: в случае, если здание принадлежит нескольким собственникам одновременно, ограничения могут касаться не всего имущества, а его доли (или долей). Приобретая здание целиком, покупатель должен проверить правоустанавливающие документы у каждого из собственников!
Процедура снятия обременения по ипотеке с участием самого заемщика предполагает два варианта:
- посещение офиса МФЦ с необходимыми документами. В этом случае порядок обслуживания будет стандартным, как и по другим вопросам;
- снятие обременения по ипотеке в Росреестре через интернет. Такой шаг потребует использования ЭЦП, но в значительной мере сэкономит ваше время.
Расскажем о каждом из них более подробно.
Первый способ предполагает следующую последовательность действий:
- сбор и подача в МФЦ необходимых документов о закрытии кредита (их перечень приведем ниже);
- получение информации о том, что обременение снято;
- проверка данных на сайте Росреестра (чтобы убедиться в том, что недвижимость перешла в полную собственность бывшего заемщика).
Для снятия обременения с квартиры по ипотеке вторым способом, необходимо предварительно зарегистрировать электронную подпись. Чтобы получить ЭЦП, вы также можете воспользоваться Единым порталом госуслуг. На сайте необходимо авторизоваться и оставить соответствующую заявку.
Перечислим документы, которые потребуются для снятия обременения по ипотеке.
Как правило, перечень следующий:
- справка о закрытии кредита (ее следует взять в банке, в котором вы погашали жилищный займ);
- свидетельство о собственности на квартиру;
- паспорт заемщика;
- закладная от организации-кредитора с отметкой о том, что обязательства по жилищному кредиту погашены;
- кредитный договор;
- доверенность, которую заверил нотариус, если процедуру осуществляет не сам заемщик, а делегированное им лицо.
Справки можно подать в МФЦ сразу после выплаты ипотечного кредита. Если вы оформляете заявку через интернет, в анкете потребуется данные выписки из Единого госреестра недвижимости.
Обременения в виде долгов за услуги ЖКХ
Первый вопрос, который возникает, если надо продать квартиру с коммунальными долгами – а можно ли это сделать в принципе? Можно, если на недвижимость не наложен арест за долги.
Если он все же наложен, то придётся погасить задолженность, снять обременение и только потом выставлять объект на продажу. Сделки с квартирами, имеющими долги, можно проводить только в том случае, если нет ареста.
Если арест снят, то с регистрацией перехода прав собственности проблем не должно быть. Главное, чтобы наличие долгов не пугало покупателя. Тем более что по закону новый собственник, в соответствие со статьей 210 ГК РФ, не должен погашать долги старого.
На практике, если долги небольшие, то продавец и покупатель решают этот вопрос между собой. Чаще всего задолженность гасит новый владелец жилья. Как правило, квартира с большими долгами за коммунальные услуги продается с дисконтом на сумму долга. Покупатель вносит аванс, чтобы собственник рассчитался с задолженностью.
Другой вариант предполагает, что неоплаченные услуги ЖКХ остаются на прежнем владельце недвижимости. Важно, чтобы об этом было указано в договоре купли-продажи квартиры.
Продать неприватизированную квартиру с нагрузкой в виде долгов сложнее. Ее нужно приватизировать, и в большинстве случаев это невозможно сделать, не погасив задолженности. Можно попробовать договориться с покупателем об авансе и из него выплатить долг, но на такую рискованную сделку пойдёт не каждый. В этой ситуации могут помочь опытные риэлторы, знакомые с нюансами продажи подобных объектов.
Снятие с квартиры ограничений требует внесение изменений в реестр недвижимости.
Выписку на бумажном носителе можно заказать через МФЦ — госпошлина составляет 460 рублей.
Выписка из ЕГРН в электронном виде обойдется дешевле, госпошлина за эту услугу составляет — 290 рублей.
Повторное Свидетельство о государственной регистрации права не выдается
Следует учитывать, что оплачивать пошлину потребуется каждому участнику процедуры.
Новый документ оформлять не обязательно, так как по закону и фактически объект недвижимости после процедуры снятия ограничений уже становится свободным от прав третьих лиц. Однако в старом документе о праве владения будет значиться запись о залоге. Если собственник хочет получить бумагу без этой записи, то может заказать свидетельство. Правоустанавливающий документ подготавливается в течение 10-14 дней.
Как проверить наличие обременений?
Существует несколько юридических документов, в которых отражаются данные об обременении:
- Выписка из ЕГРН – основной источник информации о недвижимости. Он помогает понять, находится ли жилье в ипотеке, долгосрочной аренде или долевом владении, заключен ли на него договор ренты, является ли оно собственностью несовершеннолетнего.
- Домовая книга или справка о прописанных – позволяют узнать, сколько жильцов зарегистрировано в квартире.
- Договор приватизации – содержит информацию о лицах, которые отказались от официального оформления.
- Документ о праве на материнский капитал – показывает, использовались ли эти средства для покупки недвижимости.
Как оформить обременение
Собственник жилья вправе наложить запрет на проведение регистрационных действий с принадлежащей ему недвижимостью. Это позволит исключить мошеннические действия со стороны, например, арендаторов. К подобным действиям часто прибегают наследники, которые опасаются посягательств на имущество со стороны родственников или посторонних людей, имевших доступ к документам на жильё.
Как уже было сказано, чтобы оформить обременение, необходимо передать в Росреестр бумаги, подтверждающие наличие оснований к проведению процедуры.
К ним относятся:
- свидетельство, подтверждающее права собственности на недвижимость;
- кадастровый паспорт на дом или квартиру;
- договор аренды или справку об открытии наследственного дела;
- личные документы владельца квартиры (паспорт, свидетельство о браке или разводе).
В том случае если регистрация прав обременения затрагивает права третьих лиц, необходимо их нотариально заверенное согласие. Это распространяется на объекты недвижимости, представляющие долевую собственность или жильё, приобретенное супругами совместно за период брака.
Оформить обременение можно через МФЦ, передав его сотрудникам необходимый пакет бумаг. Закон допускает пересылку документов заказным письмом. В обоих случаях наложение обременения займет больше времени. Ускорить процесс можно посетив Регистрационную палату, и передав бумаги её сотрудникам лично.
Каждой записи присваивается цифровой идентификатор, после чего она отображается в ЕГРП. Это позволяет покупателю недвижимости проверить чистоту сделки, запросив выписку из документа. Стоимость документа на бумажном носителе при заказе через МФЦ составит 400 рублей, в электронном виде – 250 рублей. Чтобы избежать неловкой ситуации, продавцу лучше самому указать в договоре купли-продажи наличие обременения.
Ограничения, налагаемые при ренте
После заключения договора ренты права на недвижимость переходят к новому владельцу, но прежний хозяин имеет право проживать в ней вплоть до своей кончины. При этом вместо денег за квартиру он получает ежемесячно определенную денежную сумму или продукты питания, медикаменты, услуги по уходу. Подобные тонкости оговариваются в договоре ренты, который заверяется нотариусом. Согласно ст. 584 ГК подобные сделки по отчуждению недвижимости подлежат регистрации в Росреестре.
Поскольку право проживания за бывшим хозяином сохраняется, новый владелец не имеет возможности продать, передать в качестве залога или сдать в аренду жильё без его согласия. Обременение может быть снято только в случае расторжения договора или смерти получателя ренты. Жилплощадь можно продать только при условии передачи обязательств по выплате ренты покупателю. На это требуется согласие получателя ренты. Возможность прописки третьих лиц на обремененной жилплощади зависит от условий договора.
Безвозмездное пользование
Квартирой может безвозмездно пользоваться человек, в свое время отказавшийся от приватизации. Россияне вправе приватизировать жилье и получать в нем свою долю. Если зарегистрированный в квартире человек не принимает участия в приватизации, то он приобретает пожизненное право пользования этой жилой площадью. Сложность заключается в том, что данный факт не отражается в выписке ЕГРН. Бывают ситуации, когда приобретается жилье, а потом выясняется, что посторонний человек имеет право на безвозмездное пользование недвижимостью. Лишить его этого права никто не может. Иногда новые владельцы вынуждены покупать отдельную квартиру только для того, чтобы выселить нежелательных жильцов.
При покупке квартиры необходимо попросить выписку из домовой книги (заверенную копию поквартирной карточки) либо единый жилищный документ (ЕЖД). В этих документах будет указано, кто в квартире прописан по месту жительства и имеют ли право эти люди проживать на данной жилплощади при ее продаже. В идеале — получить справку об отсутствии зарегистрированных лиц. Необходимо настаивать на внесении в договор купли-продажи условия об обязанности продавца и прочих зарегистрированных лиц сняться с учета и освободить жилую площадь.
Дополнительно можно подстраховаться и попросить нотариально заверенное обязательство выписать живущих в квартире людей в течение определенного времени после регистрации договора купли-продажи. Чтобы приобрести недвижимости, где зарегистрированы лица с правом пожизненного проживания, необходимо, чтобы еще до подписания договора эти люди прописались в другой квартире. В такой ситуации они лишатся права на пожизненное проживание.
Как обременения ограничивают права собственника
Поскольку законодательство предусматривает разные формы обременения недвижимости и у каждой из таких форм собственная правовая природа, степень ограничения прав собственника будет иметь разный характер. В зависимости от основания, на котором они возникают, отличаются и ограничения.
Так, если речь идет о договорных финансовых обязательствах – ипотеке, залоге или ренте, – наложенные обременения ограничивают собственника в его распорядительных правах. Владелец теряет право свободно распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью, сохраняя лишь право владения недвижимостью и право ее полноценного использования (если иное не указано в соглашении между сторонами).
В данном случае распорядительные права владельца ограничены необходимостью их санкционирования со стороны заинтересованного лица. Для отчуждения такой недвижимости потребуется согласие залогодержателя/получателя ренты/кредитора.
Как снять обременение
Процедура снятия обременения происходит по тем же правилам, что и его наложение. В любом случае снятию должно предшествовать погашение возникшего обязательства или достижение сторонами конкретного соглашения, в том числе если снятию подлежит обременение на недвижимость поручителя. Далее заинтересованная сторона (владелец недвижимости совместно с кредитором) обращается в Росреестр, где подает заявление о погашении обременений.
Вместе с ним заявители предъявляют:
- удостоверительные документы;
- закладную с отметкой о погашении;
- иные документы, на основании которых ограничительная мера должна быть снята.
Каких-либо других документов, а также уплаты государственной пошлины не потребуется. Если основания для снятия обременения законны, регистратор рассматривает заявление и в течение 7 дней снимает ограничения.
Как снять обременение
Поскольку наличие обременения в виде залога не дает возможность продать жилое помещение, либо существенно ограничивает такое право, перед совершением сделки потребуется снять залог. Его регистрация и последующее снятие будет осуществляться в службе Росреестра по общим правилам, установленным для совершения регистрационных действий.
Регистрация залога осуществляется одновременно с регистрацией права собственности. В подтверждение факта регистрации залогодержателю (банку или иному кредитору) выдается выписка из ЕГРН, где будет указано наличие у жилого помещения обременения, а также основания для его возникновения. Пока денежное обязательство не погашено, собственник квартиры не имеет право продавать жилье без согласия банковского учреждения, а также снимать обременение в одностороннем порядке.
Алгоритм действий для снятия обременения в виде залога будет состоять из следующих этапов:
- полное исполнение денежного обязательства перед кредитором – погашения в полном объеме суммы долга и процентов по ипотечному кредиту, либо окончательный расчет с продавцом по сделке;
- оформление соглашения о снятии обременения между двумя сторонами либо о полном исполнении денежного обязательства;
- обращение собственника, либо обеих сторон сделки (например, банка), в службу Росреестра или Многофункциональный центр с заявлением о снятии зарегистрированного обременения.
Как происходит купля-продажа недвижимости с обременением?
К любым сделкам с обременением необходимо относиться особенно внимательно. При отсутствии знаний в области юриспруденции, решение таких вопросов лучше поручить опытному юристу.
Приобретение квартиры с обременением
Рассмотрим на примере ситуацию, когда гражданин решил приобрести собственность. Просмотрев кучу предложений на рынке недвижимости, с помощью риелтора или дав объявление о готовности приобретения квартиры, обсудив условия договора купли-продажи, гражданин наконец приобрел себе недвижимость. Но после покупке вплыл некоторый нюанс. Дело в том, что на данную квартиру имеется свидетельство об обременении. Бывший владелец квартиры проинформировал гражданина о наличии в ней доли несовершеннолетнего ребенка. Покупателя уверяют в том, что полагающаяся ребенку доля будет предоставлена ему в новой квартире, покупка которой должна произойти в самые ближайшие сроки. Продавец объясняет продавцу, что выражать беспокойство по этому поводу не стоит.
При совершении такой сделки можно столкнуться с большими проблемами, причем сценарий в этом случае может развиваться в нескольких направлениях. После попытки зарегистрироваться в регистрационной палате, могут не выдать документы на право собственности квартиры, поскольку квартира находится в обременении, а оформление прав собственности на нее возможно только при условии, что будет выделена доля ребенка. Однако все вышесказанное является мифом. Действительность же такова, что получение документов на право собственности такой квартиры, происходит в установленные сроки. И если вам удалось избежать злого умысла продавца или не стать жертвой мошенников, то исход такой сделки будет безболезненным.
Но, если одному повезло избежать проблем при покупке квартиры, то это не значит, что не возникнет их у другого покупателя. При беспечном отношении к сделкам подобного рода может возникнуть большие сложности, и даже существенные финансовые потери.
Но что же может произойти в действительности? Могут ли мошенники или недобросовестные люди воспользоваться подобными ситуациями, и если «да» — то как?
Должен ли человек выражать беспокойство, покупая квартиру с обременением? Безусловно, повод для беспокойства есть. Если продавец, покупая новую квартиру, не выделит соответствующую долю несовершеннолетнему ребенку, то в этом случае для защиты его прав вступают органы попечительства, которые могут ходатайствовать о признании договора проданной квартиры недействительным. Как показывает юридическая практика, подобные иски суд удовлетворяет, признавая, соответственно, недействительным договор купли-продажи. Суд в таких случаях считает, что составление такого договора противоречит интересам ребенка, и ущемляет его права.
Важно отметить, что ст. 208 ГК РФ не устанавливает срок исковой давности в таких случаях. Таким образом, может пройти немало времени, недвижимость может быть несколько раз перепродана, но суд исковое заявление примет, и, скорее всего, удовлетворит его.
Если органы опеки не осуществляли подачу искового заявления в суд, то ребенок, достигнув 18-ти летнего возраста, может сделать это сам, и заявить о своих правах на жилье.
Приобретение квартир, находящихся в ипотечном кредите
Разберемся с механизмом приобретения недвижимости с помощью ипотечного кредита. Заемщик, являющийся по совместительству владельцем квартиры, при оформлении ипотечного кредита, предоставляет в залог кредитору приобретаемое имущество. Кредитором, в данном случае, является банк.
Такой договор имеет свои особенности, которые заключаются в том, что заемщик не может распоряжаться таким имуществом, а именно: совершать с ним сделки, целью которых является отчуждение этой недвижимости. Приняв решение о продаже такой недвижимости, у продавца, скорее всего, возникнут некоторые трудности, поскольку далеко не каждый покупатель осмелится на приобретение подозрительной недвижимости при наличии свидетельства об обременении. Потенциальный покупатель относится к подобным сделкам с осторожностью, поскольку не видит оснований для безопасного оформления соглашений подобного рода.
При заключении сделок с обременением возникает проблема, суть которой состоит в том, что при их проведении следует учитывать интересы всех трех сторон, а именно: кредитора, продавца и покупателя.
Способы совершения сделок, которые можно охарактеризовать как безопасные
Если все же покупатель решился на проведение сделки с обременением, то он может попросить продавца предъявить ему выписку из ЕГРП, которая позволит узнать, какое обременение наложено на квартиру. Наличие этого документа позволит дать оценку намерениям и действиям продавца. Если он снизил величину обременения или вообще умолчал о нем, то перед тем, как решиться на совершение такой сделки, необходимо все самым тщательным образом взвесить и проанализировать.
Но может возникнуть и такая ситуация, когда с квартиры уже снято обременение, но в ЕГРП соответствующие отметки не сделаны. Этот момент является очень важным, и его необходимо учитывать перед тем, как делать выводы о намерениях продавца. Вполне возможно, что в его намерениях нет ничего плохого, а виноваты лишь чиновники, проявившие нерасторопность в своей работе.
Однако, вернемся к рассмотрению ситуации, позволяющей рассмотреть вопрос с судьбой недвижимости, с которой не было снято обременение. Насколько такая сделка будет безопасной для покупателя? Безусловно, для успешного проведения сделки, идеальным вариантом является ситуация, при которой обременение с квартиры перед передачей прав собственности будет снято. Стоит отметить, что юристы практикуют вариант, заключающийся в использовании сейфовых ячеек. Такой подход позволяет застраховать свои интересы, давая возможность продавцу получить доступ к ячейке при условии предоставления оригинала свидетельства о регистрации права собственности уже на нового владельца.
Как происходит купля-продажа недвижимости с обременением?
Самым распространенным видом обременения являются такие, которые связаны с ипотекой. Однако с подобной недвижимостью можно совершать сделки несколькими способами. Осуществление всех предлагаемых способов происходит в два этапа. Первым этапом является снятие обременения с недвижимостью, выставленной на продажу. Самой распространенной схемой, позволяющей это сделать, является погашение продавцом всей суммы задолженности в банке. Результатом таких действий будет получение всех необходимых документов на руки, позволяющих избавить недвижимость от обременений. И только после этого начинается процесс оформления купли-продажи.
Но существует и другой механизм покупки находящейся в обременении квартиры, который заключается в оформлении покупателем ипотечного кредита на квартиру, находящуюся еще в обременении. Но при заключении подобных сделок существует проблема, состоящая в том, что не каждый банк решится на выдачу подобного кредита. Если все же подобный вариант для кого-то является привлекательным, то, прежде чем воспользоваться им, необходимо получить консультацию у специалиста банка. Таким образом, обременение с квартиры будет снято, а кредитор выдаст соответствующие документы. Подписание договора купли-продажи состоится только после того, как обременение с квартиры будет снято. Далее можно приступать к следующему этапу, заключающемуся в регистрации прав собственности.
Какие еще виды обременения существуют?
Помимо рассмотренных выше сделок с обременением, могут быть и другие, к которым стоит относиться так же внимательно. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дает понять, что под обременением следует понимать приобретение гражданами, которые не являются собственниками, прав на имущество. Если говорить о собственнике, то при владении таким имуществом его права будет несколько стеснены, поскольку, как уже говорилось выше, он не вправе распоряжаться им.
Какую опасность таит в себе покупка и продажа квартиры с обременением?
Владелец должен понимать, продажа квартиры с ограничением не менее опасна, чем ее покупка. Если бывший хозяин помещения не снял ограничения перед передачей прав на него, это может привести к возникновению в последующем ряда трудностей. Сложнее всего будет в случае, если гражданин отправился за границу и не может вернуться обратно.
Если владелец вынужден осуществлять продажу помещения с наложенным ограничением, рекомендуется заранее обратиться к юристу. Он поможет минимизировать вероятность возникновения сложных ситуаций в последующем.
Если продажа уже состоялась, бывший владелец недвижимости должен быть готов к тому, что предстоит потратить много времени на урегулирование ряда вопросов с новыми владельцами. Оплата всех затрат на проведение судебных разбирательств и иных обязательных действий ляжет на плечи виновника происшествия. Потому значительно выгоднее разобраться с имеющимися ограничениями до момента реализации квартиры. Соглашаясь на совершение сделки купли продажи с владельцем квартиры с ограничением, покупатель дополнительно обременит себя. Он не сможет полноценно распоряжаться имуществом до того, пока все имеющиеся ограничения не будут сняты. Вернуть денежные средства до решения проблем также не удастся. Разбирательство в судебном порядке может растянуться на несколько лет. Сложнее всего найти выход из ситуации, когда ограничение на продажу наложено из-за того, что в квартире имеется прописка у несовершеннолетнего гражданина, или он является владельцем части помещения.
Как снять обременение
Снять обременение может только тот орган, который его наложил. И обременение снимается только тогда, когда заканчиваются обстоятельства, в связи с которыми оно возникло:
- обременение на ипотеку получится снять только после полного погашения задолженности перед банком
- обременение по договору ренты снимается лишь после смерти рентного кредитора
- судебный арест снимается лишь по постановлению суда
- рентное обременение снимается после окончания договора ренты, обычно — после смерти прежнего собственника
- при аренде, опеке, доверительном управлении обременение снимается после завершения срока действия договора