Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выписать постороннего человека из собственной квартиры без его согласия?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.
Что делать, если квартирант не согласен с выселением
Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.
«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).
Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.
Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.
Понятие «единственное жилье»
По закону у должника нельзя забирать единственное жилье, в котором он проживает один или вместе со своими родственниками — им гарантируются условия для нормального существования. Но по факту, лишиться единственного жилья можно, если это огромный дом, роскошный особняк или просто квартира на 100 кв.метров, поэтому в судах обычно задаются вопросом, какой объем жилья нужно оставить должнику, чтобы он нормально существовал. Поэтому суд оценивает “единственное жильё” по двум критериям: какую площадь занимает жильё и какова жилищная норма на одного человека.
В каждом населенном пункте установлены свои правила жилищной нормы на одного человека. Например, в Москве на одного человека нормой являются 10 кв.метров, а в Санкт-Петербурге — 9 кв. метров. Поэтому, если единственное жильё должника площадью около 60 кв.метров, при этом, в нем живут 2 или 3 человека, высока вероятность, что доля от квартиры может быть взыскана судебными приставами для продажи и уплаты долга.
Доверчивость и доверенность
Я люблю повторять, что у мошенников в приоритете жертвы пенсионного возраста, поскольку их проще обмануть и они с меньшей долей вероятности смогут потом добиться справедливости. Так вот, в примере, который я сейчас приведу, возраст и пол совсем не важны. Главное, чтобы у жертвы помимо доверчивости имелась по крайней мере одна из черт: лень, жадность или неспособность самостоятельно принимать решения. Рассмотрим один пример.
Многодетная семья проживала в четырехкомнатной квартире. У старшего сына начались проблемы, решение которых потребовало большой суммы. Семья решила продать долю в квартире, чтобы ему помочь. Однако риэлтор убедил их, что такой шаг очень невыгоден и неудобен: лучше продать квартиру целиком и купить другую, поменьше. А оставшейся разницы с лихвой хватит для решения проблем.
Более того, «проникшийся» проблемами семьи риэлтор заявил о готовности самостоятельно найти им «идеальное» новое жилье и совершить обе сделки, а семье достаточно будет только забрать все готовое. Для этого потребуется выписать доверенности и где-то пожить, пока он будет искать новую квартиру и переоформлять старую. Благо, у семьи был загородный участок с летним домиком, а на дворе стоял дачный сезон.
Вернулась многодетная семья действительно в новую квартиру. Однокомнатную. Вот только разницу в цене они не получили: по документам получалось, что ее практически нет.
Судебные разбирательства в подобных ситуациях могут длиться годами и не гарантируют решение в пользу обманутых продавцов. Жить большой семьей в однокомнатной квартире очень неудобно, проблемы, из-за которых они решились на сделку, так и не были решены, а летний домик с тонкими стенами и без отопления не сможет приютить жертв обмана на зиму.
Жилье, которое покупается с помощью ипотечного кредита, как правило, становится залогом у банка. И в данной ситуации у покупателя право собственности на ипотечное жилье носит условный характер. Лишь после того, как будет полностью погашена ипотека, с жилья будет снято обременение. Но до тех пор, пока это не произошло, банк в случае не выплаты ипотеки может начать требовать продажи заложенного жилья.
Кроме того, даже если ипотечное жилье будет единственным, то его все равно заберут. Также нет никакой защиты от лишения жилья у несовершеннолетних детей, проживающих в ипотечной квартире — их тоже выселят, хотя и предоставят их родителям временную отсрочку до выдворения из жилья (примерно 12 месяцев).
Тем не менее, в реальности банки не сильно заинтересованы в том, чтобы выселить должника. Обычно они предлагают подобным заемщикам либо ипотечные каникулы, либо реструктуризацию ипотечного кредита, либо иные варианты, которые могут помочь как сохранить ипотечное жилье, так и остаться клиентом конкретного банка.
Нет возможности приватизации
Жилое помещение принадлежало муниципалитету. Согласно документам регистрационного учета, в квартире числилось два человека – дедушка и его внучка. Однако по факту дедушка уже более 15 лет проживал один. Внучка давно уехала, проживала по другому адресу, коммунальные услуги не оплачивала.
В законах указано, что для приватизации квартиры надо согласие всех жильцов, которые в ней проживают, в том числе и внучки. Тогда дедушка подал иск в суд с требованием признать внучку утратившей право использования квартиры.
Под приватизацией понимают форму преобразования собственности, которая представлена процессом передачи (частичной либо полной) государственной собственности в частные руки. В процедуре участвует две стороны – жильцы и организация (или государство).
Верховный суд поддержал дедушку, поскольку в течение долгого времени внучка не живет, в коммунальных расходах не принимает участия. По закону, выезд члена семьи и его проживание в другом месте влечет за собой расторжение договора соцнайма.
Ответчица не смогла доказать, что она уехала временно, по причине конфликтных отношений с дедушкой. И факт того, что у нее нет прав на другое жилье, не является доказательством и уважительной причиной, чтобы отменить выселение.
Имеют ли право выписать из ипотечной квартиры?
Ипотечное кредитование выглядит достаточно привлекательным и в последнее время получило большую популярность. Но при этом следует иметь в виду, что полученное в ипотеку жилище является собственностью банка до момента полного погашения задолженности. Если выплаты прекращаются, то через 3 месяца после просрочки последнего платежа кредитор может обратиться в суд.
При принятии решения, суд становится всегда на сторону банка, как на истинного владельца недвижимости. Должник выселяется из квартиры безоговорочно, без предоставления другого жилища (в каких ситуациях еще возможно такое выселение без предоставления другого жилья читайте здесь).
На судебный вердикт может повлиять наличие у должника несовершеннолетних детей, но большее, на что может рассчитывать должник в этом случае, это мораторий по оплате.
Однако такая отсрочка может быть предоставлена только единожды. При последующих задержках гражданин выселяется из жилплощади принудительным образом.
Единственное, на что можно надеяться в такой ситуации – это реструктуризация долга, для чего необходимы непростые переговоры с банком.
Не проверили документы
Что случилось. Семья одолжила у знакомого два миллиона рублей под залог дома. Через несколько лет к ним постучалась женщина и потребовала освободить ее жилплощадь. Семья в шоке: дом не продавали и не планировали продавать.
Оказалось, это сделал знакомый: вместо договора займа он подсунул семейной паре договор купли-продажи, а потом взял и перепродал жилье женщине.
Решить миром дело не удалось: семья не собиралась никому отдавать свой дом, а женщина хотела пользоваться метрами, за которые заплатила. Пришлось идти в суд.
Что сказал суд. Дом остается у семьи, а женщина уходит ни с чем.
Почему так. Женщина, которая купила недвижимость, плохо проверила документы. Оказалось, что по бумагам дом гораздо меньшей площади, чем в реальности: семья давным-давно увеличила жилье, а в Росреестр не сообщила. Так что женщина купила дом, которого не существует, а значит, сделку можно аннулировать.
А еще договор займа подписывала только жена: потом оказалось, что это договор купли-продажи общего дома, но без согласия супруга он считается недействительным. Значит, продажа была незаконной.
Как не оказаться в такой ситуации. Как бы ни решил суд, в этой истории все равно кто-нибудь бы пострадал. В итоге не повезло женщине: она заплатила за дом, а сделку аннулировали. Но и семья едва не осталась без единственного жилья.
Вот на что стоит обратить внимание, чтобы не оказаться ни на месте истца, ни на месте ответчика:
Не договорились о завещании
Что случилось. Одна девочка лишилась родителей. Бабушка стала ее опекуном и прописала внучку в своей квартире, а когда через много лет у той родился ребенок — и его тоже. Так все и жили: бабушка, внучка и правнук, но бабушка умерла и оказалось, что незадолго до смерти она подарила недвижимость сыну.
Новый владелец жилья решил выселить из квартиры племянницу с ребенком. А та не захотела выселяться: когда бабушка прописала ее в своей квартире, то лишила возможности получить жилье от государства. Идти ей теперь некуда, а на руках несовершеннолетний ребенок.
Что сказал суд. Мужчина имеет право выселить племянницу. Пусть уходит добровольно, или заставят приставы.
Почему так. По документам собственник квартиры — сын умершей женщины. Жить в его квартире по умолчанию могут только члены его семьи. В жилищном кодексе написано, кто именно относится к членам семьи: супруг, дети и родители. Остальные, даже племянница, — посторонние люди и по требованию собственника должны покинуть квартиру.
Как не оказаться в такой ситуации. Если вы живете в квартире родственников, обсудите с ними непредвиденные обстоятельства: что будет, если с владельцем жилья что-то случится? Этот вопрос можно решить и без выделения доли в завещании: если родственники хотят, чтобы вы могли и дальше жить в этой квартире, но без права ею распоряжаться, заключите договор найма. Он будет действовать, даже если собственник сменится, причем на тех же условиях.
Собственник не следит за квартирой и нарушает права соседей
С кем может случиться. Если в квартире соседи устроили наркопритон, круглосуточно слушают музыку или от них по всему подъезду расползаются тараканы, можно добиться выселения жильцов.
Сделать это непросто: иск в суд о выселении могут подать только органы местного самоуправления. Чтобы это произошло, соседям нужно систематически жаловаться на нарушения в соответствующие инстанции, а владельцам квартиры — игнорировать штрафы: только тогда администрация подумает о том, чтобы обратиться в суд.
Даже если все очень плохо, администрация все равно обычно дает собственникам шанс на исправление: например, предлагает устранить нарушения в течение определенного срока. А если этого не произойдет, квартиру продадут с публичных торгов, а деньги за вычетом судебных расходов отдадут собственнику.
На практике такое бывает редко, но иногда все-таки случается. Например, суд изъял квартиру из-за того, что в ней были насекомые, зловонный запах, ржавые коммуникации и много хлама. Но это необязательные условия для выселения: лишиться квартиры могут и приличные, на первый взгляд, собственники, которые игнорируют право соседей на ночную тишину и не исправляются даже после визита участкового.
Как защититься. Если вы тот самый неудобный сосед, на которого постоянно жалуются, подумайте, как исправить ситуацию, пока дело не дошло до крайности. Лучше всего привести квартиру в порядок и устранить другие нарушения сразу после получения штрафа или предупреждения от администрации, но даже если дело дошло до суда, оставить квартиру еще не поздно.
Например, один мужчина, который постоянно громко слушал музыку, смог убедить суд не выставлять квартиру на торги. Для этого он вывез из дома всю аппаратуру, перестал шуметь и сам занялся продажей недвижимости — суд учел его старания и не стал выселять принудительно.
Бесхозяйственное использование жилья
Закон также не приемлет собственников, которые не относятся к жилью рачительно. В случае бесхозяйственного использования квартиры к ее владельцу может быть применено выселение. При этом, под бесхозяйственностью закон понимает такое поведение собственника жилья, которое создает угрозу для жизни, здоровья и имущества окружающих. Прежде всего это провоцирование пожаро- или взрывоопасной ситуации, нарушение целостности несущих конструкций здания, создание угрозы для инженерных систем. Действия владельца при этом могут и не быть, строго говоря, разрушительными. К примеру, постоянно открытые окна во всех комнатах зимой приведут к установлению в помещении температуры ниже нуля и замерзанию системы отопления, и это также подпадает под определение бесхозяйственности.
Порядок выселения собственника при этом такой же. Во многом решение суда будет зависеть от понимания бесхозяйственности судьей, а также от оценки им тяжести последствий такого поведения. При этом отсутствие ремонта или нежелание, условно говоря, менять старый водопровод на новый, едва ли будут осуждены.
Неоплата жилищно-коммунальных услуг
За неоплату жилищно-коммунальных услуг лишиться квартиры сложно, но можно. Такая возможность предусмотрена статьей 90 Жилищного кодекса РФ. Если владелец не платил за жилье как минимум 6 месяцев подряд, то управляющая компания имеет право подать иск в суд с требованием выселить должника из квартиры.
Однако на практике лишить человека жилья по этой причине сложно. Во-первых, под неуплатой понимается полное игнорирование платежек. Если какие-то деньги собственник все же вносил, то выселение уже не состоится. Во-вторых, владелец должен проигнорировать уведомления об уплате задолженности и пени. В-третьих, законом предусмотрены уважительные причины неуплаты, к примеру, тяжелая болезнь собственника или члена его семьи.
Только если собственник совершенно игнорирует платежи по «коммуналке», а также все уведомления и возможные предложения управляющей компании (скажем, о рассрочке), то суд может принять решение об изъятии квартиры. Помимо долга по коммунальным платежам, выселение с последующей продажей квартиры возможно и при других непогашенных обязательствах владельца жилья (статьи 237 и 256 ГК РФ). Однако это возможно только если квартира не является единственным жильем – в таком случае выселение невозможно по статье 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, которая запрещает так действовать с должниками. Исключение – ипотека.
Когда могут выселить из единственного жилья?
Строгого перечня оснований, по которым возможно выселение, законодательство не содержит. На практике распространены следующие ситуации:
- квартира признана аварийной или ветхой, по причине чего подлежит сносу;
- квартира является предметом ипотеки;
- квартира переведена из жилого фонда в нежилой;
- капитальный ремонт здания существенно изменил размеры квартиры;
- жильцы не платили коммунальные платежи более 6 месяцев.
Аварийность дома или квартиры признается по основаниям, которые указаны в Постановлении Правительства РФ №47. Основными причинами для сноса являются физический износ и изменение микроклимата, при котором жить в квартире становится невозможно. При переводе квартиры из жилого фонда в нежилой государство обязуется предоставить гражданам другие помещения для проживания. При этом будут применяться нормы жилплощади.
Исключение для квартир в ипотеку закреплено в ст. 446 ГПК РФ. В соответствии с ипотечным законодательством на такой объект может быть обращено взыскание.
Капитальный ремонт может как уменьшить, так и увеличить жилплощадь. В обоих случаях существенное изменение площади может привести к выселению, если квартира использовалась по договору социального найма.
Ст. 91 ЖК РФ содержит основания, по которым могут выселить без предоставления иной жилой недвижимости:
- использование квартиры не по назначению;
- регулярное нарушение прав соседей;
- халатное отношение к состоянию квартиры;
- лишение родительских прав в отношении детей, которые являются собственниками жилплощади.
Систематический дебош и разрушение квартиры могут привести к выселению. По решению суда также может быть установлено, что дети не могут совместно проживать с родителями, которые лишены родительских прав. В таком случае родители подлежат выселению.
Как можно лишиться жилья, оставив его всего на месяц
У Вас может не быть денег, вы можете испытывать хронические финансовые трудности, но у вас есть то, за чем охотились и будут охотиться аферисты и жулики всех мастей и в первую очередь наши бывшие соотечественники, не братья, из ближнего зарубежья, которые заехали к нам в огромном количестве, это квадратные метры вашего жилья.
Конечно если вы взрослый и здоровый человек, в твердом уме и твердой памяти к вам они не подойдут, основными целями их охоты являются в первую ослабленные люди, как в джунглях, это в первую очередь одинокие старики и расслабленные, опустившиеся люди — одинокие алкоголики.
Это было в 90-х, это было в нулевых, это продолжается и процветает сейчас, вокруг всех моих знакомых пожилых людей водят хороводы разнообразные помощники и помощницы по хозяйству, желающие помочь старушке или старику, готовых сочетаться браком и исполнять свои супружеские обязанности, не глядя.
Приходил участковый с гостинцами от муниципалитета и вел беседу на тему, какие есть хорошие государственные программы по уходу за ветеранами, государство заботится о ветеранах, санатории для престарелых в Карловых Варах, отдельная комната с санузлом, лечение там же в течении всего лета, экскурсии, питание ресторанное.
Приносил ей всякие деликатесы, типа подарки ветеранам от муниципалитета, а то что вечером приходит так это служба такая, днем он бандитов ловит, нажимал, что это только для таких заслуженных людей, как она ветеранов войны и тыла.
Чем удалось ее убедить, что ее отвезут в дом престарелых и отберут квартиру, так это ее распиской в получении денежных средств, расписку свою она изучала долго и внимательно и наконец согласилась с нами, когда дело касалось денег, бабушка соображала очень хорошо, на этом они прокололись.
В этот раз мы ее отбили, но тут же ее стала окучивать сестра из социальной службы, недавно получившая Российское гражданство, опять у нее на столе стали лежать разнообразные приглашения в дома престарелых на пмж.
Пресечь это удалось только прописав в квартиру ее сына, после этого доброхоты испарились. Следите внимательно за своими старыми родственниками, они по большей части очень доверчивые, но при этом хотят своей личной жизни и внимания.
Тут ничего не поделаешь, ухаживайте за ними сами, проводите с ними максимально возможное количество времени общайтесь, иных советов и рекомендаций нет, иначе ваше место займут другие, держите их в курсе вашей жизни и все будет хорошо.
Кто такой добросовестный приобретатель?
Нет ипотеки — нет проблем: не спешите покупать квартиру даже по очень привлекательной ставке, если не до конца уверены, что потянете платежи. Чтобы трезво оценить свое финансовое положение, исходите из пессимистического сценария: например, если вы рассчитываете на повышение зарплаты в ближайший год, представьте, что этого не случится и придется выкраивать взносы из прежнего заработка.
Законодатель частично раскрывает смысл слов «помимо их воли», указывая на то, что имущество может быть утеряно, похищено или выбыть из владения иным путем.
МОСКВА, 27 мар – РИА Новости. Квартира собственника может отойти государству в нескольких случаях. Например, если владелец жилья умер, не оставив завещания. Квартиру могут отобрать у ее владельца принудительно по инициативе государственных органов.
Есть возможность подарить свою квартиру государству. Среди простых обывателей это практически нонсенс, но меценаты таким способом могут передавать государству квартиры, представляющие историческую ценность, под музеи, например, отметил юрист.
Штамп о регистрации по месту жительства подтверждает, что его обладатель имеет право пользоваться жилым помещением — и остальные проживающие не могут воспрепятствовать ему вселиться на свои законные метры.
Однако они могут добиться через суд официального выселения и снятия с регучета такого жильца, если докажут, что он долгое время жил в другом месте.
Закон позволяет выселить таким образом прописанного из жилья, которое находится как в частной собственности, так и в муниципальной (т. е. из неприватизированной квартиры или дома).
Добровольный выезд жильца с места его постоянной регистрации в другое место жительства приравнивается сейчас к фактическому отказу от своих прав на прежнее жилье (п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).
Поэтому суд может признать человека утратившим право пользования жилым помещением и выселить его оттуда, если подтверждаются следующие обстоятельства:
— выезд был добровольным (т. е. в семье не было конфликта, из-за которого человеку пришлось переехать в другое место),
— выезжая, человек не имел намерения вернуться (т. е. переезд носил постоянный, а не временный характер).
Например, сын женился и переехал из родительской муниципальной квартиры, где был зарегистрирован, в квартиру жены. А через несколько лет, после развода, он вновь решил туда вселиться.
Но мать подала в суд иск о снятии сына с регучета, поскольку он все эти годы не предпринимал попыток вселиться в квартиру и не платил за нее, т.к. постоянно жил по другому адресу.
И в суде признали, что сын фактически отказался от своих прав на квартиру, съехав оттуда добровольно на другое место жительства.
Он лишился не только права пользоваться квартирой, но и участвовать в ее приватизации — т. е. получить долю в собственность (ВС РФ, определение № 78-КГ16-2).