Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры с долгами по ЖКХ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Покупая недвижимость с непогашенной задолженностью, следует уделить особое внимание вопросу урегулирования финансовых претензий со стороны организаций, поставляющих коммунальные ресурсы в адрес бывшего собственника квартиры. Если управляющая компания настаивает на том, чтобы квитанции за прошлый период оплачивал новый собственник, следует обратиться к опытному юристу. С его помощью покупатели смогут составить претензии на имя руководителей коммунальных служб, а также подать жалобу в жилинспекцию.
Нужна ли помощь юриста
Не следует надолго откладывать момент снятия с себя чужой задолженности, чтобы впоследствии не стать ответчиком по уже накопленным после покупки долгам. Квалифицированная юридическая помощь позволит избежать неприятных последствий от сделки по покупке квартиры с коммунальными долгами.
Правила «наследования» долга
Перед сделкой продавец обязан взять справку об отсутствии долга из всех структур, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги. Если после завершения сделки купли-продажи новый владелец обнаружил задолженность перед управляющей компанией, он не обязан ее оплачивать, ему должны завести новый нулевой счет. Статья 153 ЖК РФ говорит, что «обязанность оплачивать счета возникает с момента возникновения права собственности». Однако есть исключение: если вскрылась неоплата взносов на капитальный ремонт, долги переходят на нового владельца.
Часто стороны, зная о проблеме, договариваются между собой, что покупатель оплатит долг, но продавец снизит стоимость объекта. Пропишите это условие в договоре купили-продажи отдельным пунктом.
В случае покупки объекта с долгом бумаг для оформления нужно больше, но это не будет препятствовать сделке. Если же продавец скроет факт задолженности или ареста имущества, это грозит ему уголовной ответственностью. Итак, продать квартиру с недоимкой по ЖКХ можно, если нет судебного запрета.
Взыскание коммунальных долгов с бывшего владельца по суду
У приобретателя недвижимости, узнавшего о коммунальных долгах квартиры, первой возникает мысль о судебном иске. Однако юридическими нормами новый собственник будет признан по такому спору третьей стороной, а действительными сторонами дела – прежний собственник и управляющая компания (ТСЖ). Т.е. требование взыскания коммунального долга с бывшего владельца-неплательщика допустимо лишь для управляющей компании.
Если судебный приказ о взыскании коммунальной задолженности прежнего собственника поступил к правообладателю, недавно приобретшему данное жилье – следует немедленно его опротестовать. Новый владелец должен прибыть в суд, вынесший приказ, и подать письменно возражение, приложив копии правоустанавливающих документов на недвижимость.
Напоминаем, что долги по капремонту, оставленные прежним собственником, новому владельцу придется выплатить – таков, к сожалению, законный порядок (ч.3 ст.158 ЖК РФ).
Как узнать о долгах ЖКХ за квартиру?
Справка о погашении всех текущих платежей по отчуждаемой квартиры – единственная мера, которая позволит избежать неприятностей новому собственнику. Более того, большие долги за длительный период могут привести к наложению ареста на недвижимость и ограничению права распоряжения. Таким образом, риск отказа в переводе имущества к другому хозяину довольно велик.
Чтобы избежать риска, при покупке квартиры в ипотеку, кредитующий банк потребует представить доказательства, подтверждающие отсутствие каких-либо финансовых претензий в отношении собственности. Серьезность ситуации вынуждает покупателя предпринимать меры безопасности, уточняя заранее ситуацию с оплатой ЖКХ. При желании, покупатель вправе обжаловать сделку по проблемной квартире.
Следующие способы помогут проверить, имеются ли какие-либо финансовые претензии к объекту сделки:
- Интернет-ресурс центра координации ГУ ИС дает сведения по недвижимости, расположенной в московском регионе. Здесь можно получить общие сведения о жилье и выписки за определенные периоды.
- Официальные интернет-ресурсы управляющих компаний, обслуживающих конкретные адреса.
- Информационные ресурсы различных государственных структур и банков.
- Рассчетно-кассовые центы, конторы ЖЭК.
- Конкретные организации, поставляющие услуги по адресу расположения квартиры.
Из финансовых учреждений услуги информирования о наличии задолженностей предоставляет Сбербанк. Там же можно узнать долги по реквизитам имеющихся квитанций – при оплате по конкретному адресу будет указываться общая сумма долга за определенный вид услуги.
Кто оплачивает долг по коммунальным платежам при покупке квартиры?
Если к новому жильцу переходит право собственности на жилой объект, то переходит и обязательство оплачивать расходы на ремонт (пункт 3 ). может переводиться на покупателя только в случае заключения сделки о переводе задолженностей.
Новый владелец должен сам изъявить такое желание, иначе сделка не может быть осуществлена (пункт 1 – 2 статьи 391 ГК РФ). Покупатель может также не разбираться в нормативных документах и взять на себя бремя по уплате чужого долга, о чем в дальнейшем пожалеет.
В независимости от ситуации (покупается жилье или уже куплено, платится задолженность покупателем или продавцом), способ погашения сумм будет одинаковым. Как же стоит поступить? При реализации своего жилья продавцом должна предоставляться справка о том, что все услуги оплачены.
Как проверить наличие долгов перед покупкой
Верить продавцу на слово в данном случае не следует. Достоверно установить перед покупкой, что по квартире имеется долг, можно только по официальным документам.
Есть несколько каналов информации, как можно проверить наличие долгов по коммунальным платежам перед покупкой жилья:
- Попросить продавца предоставить справку об отсутствии долга по коммунальным платежам из УК, ТСЖ или иной организации, обслуживающей дом. Это основной документ, на который стоит полагаться. Справка должна быть подписана бухгалтером и заверена печатью организации. Срок действия такой справки – всего 5 дней, поскольку за пределами этого периода может сформироваться новый долг.
- Если на жилплощадь приходит не один, а несколько счетов, например, отдельно по воде и отдельно по электричеству, подобные справки нужно запросить у всех коммунальщиков.
- Взносы по капитальному ремонту оплачиваются по отдельной квитанции, если счетом МКД управляет региональный фонд. Именно у регионального фонда перед покупкой нужно уточнять, имеется ли долг по взносам на конкретную квартиру – УК или ТСЖ не смогут предоставить достоверную информацию.
Обратите внимание! Бухгалтерия коммунально-снабжающей организации выдает сведения только по запросу действующего собственника. Покупателю такие справки не предоставляются. Поэтому если продавец отказывается оформлять справку, возможно, на квартире имеется многотысячный долг, который откроется после покупки.
Чем грозит долг за коммунальные услуги
Долг по оплате коммунальных услуг, висящий на квартире, может перейти к новому владельцу. Однако это незаконно. Сотрудники УК не углубляются в тонкости законодательства и пытаются взыскать задолженность возможными методами с новых хозяев. В целях достижения цели они прекращают поставлять услугу.
Внимание! Для избегания проблем следует как можно раньше оповестить УК о смене собственника и заключить новый договор. Если этого не сделать, поставляющая организация подаст иск в суд. Если все документы в порядке, то решить проблему не сложно. В удовлетворении иска будет отказано.
Однако если появятся нестыковки, то долг повесят на нового собственника. Кроме того, система взыскания в России развита плохо, поэтому долг может просуществовать несколько лет.
Помните, что с вас никто не имеет право требовать погашения чужой задолженности, а также прекращать подачу услуг на ее основании. В ином случае действия сотрудников УК приравниваются к вымогательству.
Можно ли запретить сделку, если есть задолженность
В России сложилась ситуация, когда собственники квартир неохотно погашают коммунальные услуги. Это связано с низким уровнем дохода населения. Правительство РФ неоднократно вносило на рассмотрение законопроект, в соответствии с которым на недвижимость налагается запрет на продажу, если за ней закреплен долг. Только после его погашения можно распоряжаться помещением по своему усмотрению.
Предполагалось, что подобный подход стимулирует граждан к погашению коммуналки. Однако закон не был принят из-за его низкой эффективности. Ведь если у собственника нет средств на внесение платы, то долг будет только увеличиваться, а возможности его погашения не появится.
Законопроект прямо противоречит конституционным правам человека. Ведь право собственности предполагает полное обладание недвижимостью. Прежде всего, в защиту прав владельцев встает Гражданский кодекс Российской Федерации.
Однако реализовать проект можно без принятия новых законов, а с помощью внесения поправки. Необходимо обязать продавцов при продаже недвижимости предъявлять справку об отсутствии или наличии задолженности. Это поможет избежать конфликтных ситуаций и позволит получать оплату услуг до перехода прав собственности на квартиру.
Важно отметить, что сейчас продажа квартиры с задолженностью не является нарушением прав, так как долг закреплен не за помещением, а за абонентом. Только после перехода собственности найти его становится сложно.
Учтите! Покупатель имеет право самостоятельно погасить задолженность. Однако мало кто согласится на это.
Памятка для покупателя недвижимости
Современный покупатель должен быть информационно вооружен, если пытается самостоятельно, без помощи грамотных риелторов приобрести жилье.
Если таковой поддержки нет, конечно, без помощи грамотного специалиста в области продаж недвижимости, то есть риелтора вам не обойтись.
Самостоятельно можете сделать следующие шаги:
Нашли подходящий квартирный вариант, сходите, посмотрите дом (квартиру) со стороны, невзначай поинтересуйтесь у бабушек на скамейке, что за квартира, которая продается у вас в подъезде, кто за соседи?
Есть утверждение, что выбирают не квартиру или дом, а тех, кто живет с тобой рядом.
- Аккуратно расспросите, не «проблемная» ли семья, есть ли маленькие дети (если вы приверженец абсолютной тишины).
- Зайдите в подъезд, поинтересуйтесь, кто убирает его?
- Имеется ли дверь с кодом?
- Ухоженная ли придомовая территория?
- Не являются ли хозяева активными любителями животных? Есть случаи, когда квартира продавалась с кошками или собаками, которых заблаговременно (на время) отпускали «погулять», а потом они шли в привычном направлении: домой, уже к новым хозяевам!
- В какой доступности находятся социальные объекты: поликлиника, магазины, рынки, детские сады, библиотеки, Центры развлечений и культуры и так далее?
После заключения договора на услуги риелтора, непременно занесите в договор момент, нет ли долгов по квартплате в выбранном варианте?
Риелтору легче это сделать, у него есть полномочия получить такую информацию, которую в ЖКХ не каждому дают.
Долг по взносам на капремонт переходит на нового хозяина квартиры
Отдельно оговорим ситуацию со взносами на капремонт. В части 3 статьи 158 Жилищного кодекса сказано, что обязанность оплачивать расходы на капремонт в МКД появляется у собственников с момента возникновения права собственности на помещение в доме. Однако в случае перехода права собственности (например, при продаже квартиры) на нового собственника одновременно переходят и все обязательства прежнего хозяина квартиры по оплате расходов на капремонт. То есть долги по взносам за капремонт, оставшиеся от предыдущего хозяина, придется погашать новому собственнику квартиры.
Исключение из этого правила предусмотрено законом для квартир, которые раньше принадлежали Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям: они должны будут сами закрывать свои долги по взносам на капремонт до момента перехода права собственности новому хозяину.
Долги обнаружены на этапе заключения сделки
Бывают ситуации, когда покупатель квартиры узнает о наличии коммунальных долгов на этапе заключения сделки. В этом случае у будущего владельца есть два варианта.
«Первый — требовать погасить задолженность, что обычно положительно решается. Второй вариант — добиваться снижения суммы сделки на размер долга», — сказала Юлия Дымова. При этом есть виды сделок, при которых с долгами невозможно реализовать объект. Например, к таким относятся сделки с одобрением опеки, если в квартире собственники — несовершеннолетние дети. «При получении разрешения органов опеки нужно предоставить справку об отсутствии задолженности. Также некоторые банки для ипотечных сделок требуют справки об отсутствии задолженности», — добавила эксперт.
Просьба о снижении цены сделки на сумму задолженности за ЖКУ — реальное и весьма распространенное явление на рынке недвижимости. «Допустим, стоимость сделки по приобретению квартиры составляет 10 млн руб. При этом у продавца существует задолженность за жилищно-коммунальные услуги в 200 тыс. руб. Стороны заключают договор купли-продажи с итоговой стоимостью в 9,8 млн руб. и с условием о том, что покупатель добровольно соглашается погасить все имеющиеся долги продавца по ЖКУ», — приводит пример Григорий Скрипилев из «Интерцессии».
Чтобы избежать подобных ситуаций, покупателю квартиры следует:
1. До приобретения квартиры запросить у продавца справку об отсутствии/наличии долгов по жилищно-коммунальным платежам;
2. Самостоятельно запросить информацию о задолженности у поставщиков электроэнергии и водоснабжения (в Мосэнергосбыте и МГТС возможно получение информации по горячим линиям);
3. При совершении сделки обязательно подписывается акт приема-передачи, где указаны все показания счетчиков холодного, горячего водоснабжения и электроэнергии;
5. При наличии задолженности согласовать с продавцом до заключения договора купли-продажи квартиры порядок ее урегулирования: оговорить срок для погашения задолженности продавцом или согласовать оплату через зачет в стоимость продаваемой квартиры.
Как проверить долги квартиры до покупки
До совершения сделки обязательно истребование у продавца справки о погашении коммунальных долгов, о полных выплатах по капремонту. Однако данные справок часто оказываются некорректными, поэтому будущему собственнику рациональнее самостоятельно выяснять состояние коммунальных счетов квартиры.
Управляющие компании и ТСЖ нередко отказываются сообщать сведения о задолженностях продавца недвижимости неизвестному лицу, назвавшемуся возможным покупателем квартиры. Они потребуют доверенность от существующего собственника, которой он, разумеется, не предоставит.
Поэтому выяснять долги удобнее дистанционным путем, предварительно переписав номера лицевых счетов с существующих у продавца квартиры платежек по ЖКУ. Следует проверить состояния коммунальных выплат по снабжению водой, теплом (горячей водой), природным газом, электричеством, а также услуг ГТС, домофона, интернета, кабельного ТВ, консьержа. Особенное внимание уделить платежам по капремонту многоэтажки.
Текущую задолженность по электроэнергии узнать можно в справочной местной энергонабжающей компании. Долги по ГТС жилой недвижимости, абонированной телефонной линией, можно также выяснить в справочной оператора городской телефонной сети.
Через сайты поставщиков ЖКУ можно выяснить долги собственника, заполнив форму запроса. На сайте управляющей компании указываются списки должников по капремонту и ЖКУ – проверьте их. Размеры долга квартиры возможно выяснить через банкомат – нужно ввести адрес объекта недвижимости.
Чем может грозить покупка квартиры с долгами?
- Придется платить из своих. За капитальный ремонт точно, если вы вовремя не проверили наличие задолженностей, то долги будут вашими. Другое дело – невыплаты по коммунальным платежам. Несмотря на то, что по закону они остаются за прежним владельцем, не все покупатели это знают. Купив квартиру уже с долгами, некоторые новые собственники идут возвращать чужие задолженности, думая, что так и должно быть. А кто-то не может найти продавца и также сам расплачивается не за свои «грехи».
- Неприятные отношения с управляющей компанией. Нередки случаи, когда коммунальщики, видя, что с предыдущего собственника-должника ничего не получить, переключаются на новых жильцов. И начинают требовать с них немедленного погашения. Они могут грозить отказом в переоформлении счета на новое лицо или вообще обращением в суд.
Важно! Все подобные требования управляющей компании или ТСЖ вне закона, и они могут считаться вымогательством. Не стоит бояться и идти на поводу у коммунальщиков.
Чтобы УК перестала вас доставать, нужно подать заявление с требованием прекратить выставление счетов за чужие долги. К заявке прикрепить копию договора купли-продажи и акт приемки квартиры, если там прописана информация о снятии показаний со счетчика. Если УК не перестает слать письма, тогда можно смело обращаться в прокуратуру или суд.
- Сделку могут признать недействительной. В том случае, если квартиру нельзя было продавать по закону. А бывший хозяин смог провернуть сделку. Дело в том, что, если человек долго не платит по счетам, управляющая компания может обратиться к судебным приставам. И исполнители вправе арестовать жилье. Тогда все действия с ним с этого момента будут считаться недействительными. И сделку могут расторгнуть по суду. И если документы при ее заключении были оформлены не в пользу покупателя, тогда можно очень долго добиваться возврата денег или не получить их вовсе.
Чтобы не попасть в подобные неприятные ситуации, нужно вовремя понять, есть ли задолженности. Узнать это можно благодаря самостоятельной проверке. Потому что иногда даже риелторы, видя легкомысленность покупателя, могут скрыть правду о задолженностях.