Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «3 причины не покупать жилье у пожилых людей». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Главной опасностью при заключении сделки с пожилым человеком или лицом, которое входит в «группу социального риска», является высокая вероятность ее оспаривания (как самим продавцом, так и третьими лицами — дальними и близкими родственниками, органами опеки и попечительства и т.д.) по причине недееспособности или ограниченной дееспособности продавца, не понимания серьёзности всех совершаемых им действий и их последствий”. Такие сделки в дальнейшем становятся недействительными и аннулируются, при этом существует большой риск того, что деньги, полученные по договору за проданный объект недвижимости к моменту судебного разбирательства уже потрачены и пострадавшая сторона – покупатель может рассчитывать только на минимальную компенсацию — 25 % денежных средств из пенсии продавца, который, вряд ли, сможет выплатить долг полностью.
Квартира, которую продает пожилой человек, также является опасным объектом. «Первая проблема, которая может возникнуть, — оспаривание сделки родственниками. В силу своего возраста пожилой человек может ссылаться на то, что полностью не осознал свои действия. Достаточно часто суд встает именно на сторону пожилого человека», — рассказал генеральный директор «Азбуки жилья». Он отметил, что также является рискованной квартира, приватизированная пожилым человеком ранее. Например, в ней была прописана пенсионерка, вдруг у нее на жилплощади зарегистрировалось еще одно лицо, квартиру приватизируют, но женщина пишет отказ от приватизации. Покупка такой квартиры тоже находится в зоне риска, и сделку могут оспорить, резюмировал эксперт.
Чтобы иметь право на получение субсидии, необходимо выполнение следующих условий:
- Наличие прописки (постоянной, не временной регистрации) в квартире.
- Процент расходов на ком.услуги должен превышать 22% расходов от суммарного дохода (об этом говорит ст.159 ЖК РФ). Именно на основании этих данных высчитывается размер выплат. Он будет составлять ровно столько, чтобы пенсионер тратил не более 22% своих денег на коммуналку.
- Отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
Также есть особые требования к самому пенсионеру:
- Российское гражданство.
- Наличие доказательств об ограниченных финансовых возможностях (подробнее в разделе документы).
- Он должен сам жить в том помещении, на которое планирует получать субсидию. Места проживания детей или внуков не подойдет.
- Недвижимость должна стоять на кадастровом учете. Т.е. бараки и дачный участок не подойдут.
- Субсидия предоставляется только на 1 жилье.
Не имеют право на выплаты:
- Получающие доход с договора ренты с пожизненным обеспечением.
- Получатели ссуды по договору.
- Арендаторы квартир.
Как получить налоговый вычет пенсионеру
На покупке недвижимости можно сэкономить, воспользовавшись правом на налоговый вычет. Это сумма, на которую уменьшается база налогообложения. В данном случае имеется в виду НДФЛ.
Право на льготы предоставляется как работающим пенсионерам, так и тем, кто пребывает на заслуженном отдыхе.
Механизм начисления льгот
К трудоустроенным пенсионерам применяется стандартный механизм вычисления суммы налогового вычета.
Покупка недвижимости дает возможность получить имущественный вычет в размере 13% стоимости объекта, но не больше 2 млн. рублей.
Если гражданин приобретает жилье в ипотеку, вычет рассчитывается еще и с уплаченных процентов, при этом тоже имеет верхний предел в 3 млн. рублей.
На компенсацию НДФЛ могут претендовать оба супруга, независимо от того, на кого оформлен объект. Соответственно, если семья приобретает недвижимость стоимостью в 4 млн. рублей, льгота будет рассчитана со всей этой суммы и составит 520 тыс. рублей.
С 2014 года сумму налогового вычета допускается разбивать на несколько покупок. Если в 2014 году человек приобрел комнату за 1 млн. рублей, а через год взял ипотеку на квартиру в размере 2 млн. рублей, ему полагается вычет на сумму 1 млн. с первой покупки и столько же со второй.
Кроме того, он получит максимально возможную сумму вычета и с процентов по кредиту.
Получение имущественного вычета неработающими пенсионерами
Для неработающих пенсионеров порядок получения налогового вычета другой. Эта категория граждан может воспользоваться правом на компенсацию в течение последних 3 лет, предшествующих совершению покупки.
Обязательное условие — гражданин должен получать официальный доход в течение этого периода.
Если человек вышел на пенсию в 2014 г., а в 2015 г. приобрел недвижимость, он получит компенсацию подоходного налога за 2014 г., 2013 г. и 2012 г. Если бы на заслуженный отдых он вышел на год раньше, ему бы полагалась льгота только за 2013 г. и 2012 г.
Первый опасный признак – жилье продается без трехлетнего владения, т.е. наследник (продавец) готов оплачивать налог (для резидентов 13%, для нерезидентов 30%). Сумма налога достаточно велика, у наследника должны быть веские причины не ожидать истечение минимального срока владения недвижимостью. К примеру, неурегулированный спор с другими наследниками.
Второй опасный признак – квартира унаследована от наследодателя мужского пола. Нередко случается, что у мужчин-наследодателей имелись внебрачные дети, существование которых было неизвестно в «основной» семье. Либо известно было, но в участии раздела наследства им умышленно препятствовали. И претензии «неучтенных» наследников создадут для покупателя жилплощади серьезные проблемы.
Что делать Покупателю при покупке квартиры у пожилого человека
Заключая Договор купли-продажи квартиры с пожилым человеком, Покупатель должен помнить одну важную вещь. Для суда, в случае оспаривания сделки, будет иметь значение не просто факт невменяемости Продавца, а его психическое состояние в момент подписания договора.
Поэтому Покупателю важно иметь убедительные доказательства того, что в момент заключения Договора купли-продажи квартиры Продавец (пожилой человек) находился в ясном уме и твердой памяти, то есть понимал, что и зачем он делает. А как эти доказательства достают?
На практике для этого применяют следующие методы:
Во-первых, требуют от Продавца дополнительные документы для продажи квартиры – справки из НД и ПНД
Во-вторых, составляют, подписывают и заверяют Договор купли-продажи квартиры у нотариуса. Почему обязательно нотариус? Потому что он выступает официальным свидетелем момента заключения сделки, и всегда сможет подтвердить, что Продавец действовал осознанно и по доброй воле. То есть в случае судебного спора, нотариус выступает на стороне Покупателя, а это уже серьезный аргумент в его пользу.
Некоторые нотариусы ведут видеозапись процесса заключения сделки (отдельная услуга), что впоследствии так же принимается к рассмотрению судом. Кроме того, у нотариусов есть доступ к базе данных лиц, ограниченных и лишенных дееспособности, а это сразу отсекает вероятность заключения ничтожной сделки.
В-третьих, самый крайний, но наиболее надежный случай – это вызов на сделку врача-психиатра, который перед подписанием договора проводит обследование (психиатрическое освидетельствование) Продавца. Письменное заключение эксперта будет железным аргументом в защиту Покупателя, доказывающим, что пожилой человек был в ясном уме и понимал, что делает, когда подписывал договор продажи своей квартиры.
Как проверить квартиру перед сделкой
По словам Петра Гусятникова, для того, чтобы покупателя признали добросовестным приобретателем, необходимо соблюсти все формальности и тщательно проверить объект недвижимости перед сделкой.
Для этого надо:
- Получить выписку из ЕГРН непосредственно перед сделкой, не ранее, чем за месяц, чтобы убедиться, что недвижимость ничем не обременена и собственник – действительно тот человек, который об этом заявляет. Получить ее в МФЦ, Росреестре и т.д. может как сам собственник, так и любой другой человек.
- Посмотреть оригинал правоустанавливающего документа, в данном случае – свидетельство о праве на наследство. Если наследство получено по завещанию, то еще и само завещание. Если собственник отказывается предоставить вам оригинал для ознакомления, с таким объектом лучше распрощаться без каких-либо колебаний.
- Если сделка происходит по доверенности, проверить, не отозвана ли доверенность на дату совершения сделки.
- Попросить у продавца справки ПНД, НД. В случае судебного разбирательства их наличие или отсутствие не станет решающим фактором, но на всякий случай, лучше их иметь.
Чем рискует покупатель, приобретая квартиру у пожилого человека?
Главной опасностью при заключении сделки с пожилым человеком или лицом, которое входит в «группу социального риска», является высокая вероятность ее оспаривания (как самим продавцом, так и третьими лицами — дальними и близкими родственниками, органами опеки и попечительства и т.д.) по причине недееспособности или ограниченной дееспособности продавца, не понимания серьёзности всех совершаемых им действий и их последствий”. Такие сделки в дальнейшем становятся недействительными и аннулируются, при этом существует большой риск того, что деньги, полученные по договору за проданный объект недвижимости к моменту судебного разбирательства уже потрачены и пострадавшая сторона – покупатель может рассчитывать только на минимальную компенсацию — 25 % денежных средств из пенсии продавца, который, вряд ли, сможет выплатить долг полностью.
В Гражданском кодексе Российской Федерации есть статья (ст.302 ГК РФ), которая защищает покупателя и дает определение «добросовестного приобретателя», которым является лицо, не знающее о том, что продавец, не обладал правом отчуждать имущество и в свою очередь сделал все возможное для того, чтобы проверить чистоту и безопасность сделки.
- 🤓 Нотариус проверяет дееспособность участников сделки, но не проводит экспертизу и не снимает с вас все риски.
- 😕 Из достоверных источников у него — только документы о возрасте и данные из реестра о сделках с недвижимостью. Но этого мало.
- 😎 Проверка психического состояния вне компетенции нотариуса. Это могут проверить только эксперты.
- 😑 Справки из психдиспансера для подтверждения дееспособности на момент сделки недостаточно. Даже если ее запросит нотариус.
- 😜 Даже если продавец официально дееспособный, может выясниться, что он не понимал сути сделки конкретно в момент ее совершения.
- 🤔 Подтвердить дееспособность может только экспертиза. Ее проводят добровольно или по решению суда.
Как проверить квартиру перед сделкой
По словам Петра Гусятникова, для того, чтобы покупателя признали добросовестным приобретателем, необходимо соблюсти все формальности и тщательно проверить объект недвижимости перед сделкой.
Для этого надо:
- Получить выписку из ЕГРН непосредственно перед сделкой, не ранее, чем за месяц, чтобы убедиться, что недвижимость ничем не обременена и собственник – действительно тот человек, который об этом заявляет. Получить ее в МФЦ, Росреестре и т.д. может как сам собственник, так и любой другой человек.
- Посмотреть оригинал правоустанавливающего документа, в данном случае – свидетельство о праве на наследство. Если наследство получено по завещанию, то еще и само завещание. Если собственник отказывается предоставить вам оригинал для ознакомления, с таким объектом лучше распрощаться без каких-либо колебаний.
- Если сделка происходит по доверенности, проверить, не отозвана ли доверенность на дату совершения сделки.
- Попросить у продавца справки ПНД, НД. В случае судебного разбирательства их наличие или отсутствие не станет решающим фактором, но на всякий случай, лучше их иметь.
Покупка квартиры: какие документы нужно требовать с продавца
- Официальная выписка ЕГРН с информацией о продаваемом строительном объекте. В 2022 году действуют внесенные ранее изменения: выписка ЕРГН является единственным подтверждающим документом о владении жилищным объектом. Ранее выдаче подлежали свидетельства о владении объектом, в данном случае, квартирой. С 2022 года свидетельства не выдаются.
- Договор о приобретении жилой площади, оформленный на имя будущего владельца.
- Продавец или застройщик обязан предоставить кадастровый и технический паспорта. При отсутствии документа, он должен оформляться в соответствующих органах. В противном случае покупатель на всех основаниях имеет право разорвать сделку, не выплачивая положенные пенни, даже при том условии, что пункт об этом указан.
Для обеспечения собственной безопасности, перед покупкой квартиры, нужно узнать как можно больше информации о собственнике и каким образом ему досталась квартира, запросить справки в ЖЭК об отсутствии задолженности по уплате коммунальных услуг, через ЕГРП получить подтверждение, что квартира не является залоговым имуществом и не является предметом судебных тяжб.
Какие документы нужны для купли продажи квартиры — список необходимых бумаг
Как видите, несмотря на то, что список документов для сделки достаточно внушителен, на их сбор понадобится не так уж много времени. Обычно больше половины документов у собственника уже имеются, вторую же половину можно получить очень быстро, если воспользоваться услугами госорганов по срочному оформлению. Они стоят чуть дороже, но могут пригодиться, если вы собираетесь выходить на сделку в ближайшее время.
- Справка об оценочной стоимости объекта жилья. Оплачивает оценку, как правило, покупатель, но с вашей стороны потребуется обеспечить оценщикам доступ в квартиру в назначенное время. Помните, что оценочная стоимость объекта может отличаться от той, которую вы установили при продаже.
- Справка из ПДН и НД (психоневрологический и наркологический диспансеры). При ипотечной сделке строго обязательна к предъявлению, так как это требование банка.
- Договор страхования объекта недвижимости. Страховку оплачивает покупатель непосредственно перед выходом на сделку. Обычно это страхование рисков утраты права собственности и порчи жилья.
- Брачный контракт. Если вы состоите в браке, и квартира приобреталась вами в этот период. Предъявляется при его наличии.
Уход за пенсионерами в обмен на квартиру
Поэтому предполагается, что сиделка или опекун будут бесплатно проживать в квартире одинокого пенсионера, при этом обязательно помогать ему, выполнять его просьбы, поручения, распоряжаться имуществом с выгодой для пенсионера.
- завещатель может несколько раз переписывать завещание, при этом не уведомлять об этом того, кому завещается квартира. И если у ухаживающего человека и старушки испортились отношения, то бабушка может смело изменить свою точку зрения и поменять завещание;
- нередко после смерти собственника квартиры права на недвижимость пытаются заявить его родственники, о которых ухаживающий человек даже никогда не слышал. В результате, если он хочет, чтобы квартира досталась ему, предстоит долгое судебное разбирательство. И далеко не всегда суд встает на сторону того, кому была завещана квартира.
Как получить военному дотацию на приобретение недвижимости?
Для этого ему нужно:
- Написать заявление.
- Собрать пакет документов.
- Обратиться в департамент исполнительной власти субъектов РФ.
- Ждать ответа.
Какие нужны документы:
- Копии и оригиналы паспортов/свидетельств о рождении всех членов семьи военнослужащего.
- справки, подтверждающие продолжительность службы.
- Пенсионное удостоверение и его копия.
- Копии и оригинал свидетельства о браке или его расторжении.
- Финансовую отчетность лицевых счетов за 5 лет, предшествующих подаче заявления, выписку из домовой книги.
- Копии документов, подтверждающих права на иные социальные льготы или выплаты.
- Заполненное заявление.
Что делать Покупателю при покупке квартиры у пожилого человека
Заключая Договор купли-продажи квартиры с пожилым человеком, Покупатель должен помнить одну важную вещь. Для суда, в случае оспаривания сделки, будет иметь значение не просто факт невменяемости Продавца, а его психическое состояние в момент подписания договора.
Поэтому Покупателю важно иметь убедительные доказательства того, что в момент заключения Договора купли-продажи квартиры Продавец (пожилой человек) находился в ясном уме и твердой памяти, то есть понимал, что и зачем он делает. А как эти доказательства достают?
На практике для этого применяют следующие методы:
Во-первых, требуют от Продавца дополнительные документы для продажи квартиры – справки из НД и ПНД
Во-вторых, составляют, подписывают и заверяют Договор купли-продажи квартиры у нотариуса. Почему обязательно нотариус? Потому что он выступает официальным свидетелем момента заключения сделки, и всегда сможет подтвердить, что Продавец действовал осознанно и по доброй воле. То есть в случае судебного спора, нотариус выступает на стороне Покупателя, а это уже серьезный аргумент в его пользу.
Некоторые нотариусы ведут видеозапись процесса заключения сделки (отдельная услуга), что впоследствии так же принимается к рассмотрению судом. Кроме того, у нотариусов есть доступ к базе данных лиц, ограниченных и лишенных дееспособности, а это сразу отсекает вероятность заключения ничтожной сделки.
В-третьих, самый крайний, но наиболее надежный случай – это вызов на сделку врача-психиатра, который перед подписанием договора проводит обследование (психиатрическое освидетельствование) Продавца. Письменное заключение эксперта будет железным аргументом в защиту Покупателя, доказывающим, что пожилой человек был в ясном уме и понимал, что делает, когда подписывал договор продажи своей квартиры.
Услуги таких экспертов специально для сделок с недвижимостью можно найти в СЕРВИСАХ.
Конечно, для некоторых людей предложение обследоваться у психиатра может звучать оскорбительно, но таким владельцам недвижимости следует деликатно объяснить, что это не вопрос личной антипатии, а своего рода юридическая страховка для предусмотренного законом случая.
Если же поведение Продавца наводит на нехорошие мысли, и он наотрез отказывается от медицинской проверки, то есть повод задуматься, стоит ли вообще заключать ли с ним сделку.
Кстати, если квартиру продает одинокий больной человек (не обязательно пожилой), алкоголик или наркоман, принцип действия тот же самый.