Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие законы о недвижимости заработают в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Домовые книги раньше применялись в частном секторе и ведомственных зданиях. На 2022 год они упразднены. Однако словосочетание «выписка из домовой книги» все еще часто используется нотариусами или госструктурами в качестве синонима справки о регистрации.
Как правильно продать квартиру
«Правильно» в данном контексте означает: быстро, выгодно, безопасно, юридически чисто. Пожалуй, излишне оказывать, что в «правильной» продаже заинтересованы все без исключения собственники квартир. Есть ряд действий, способствующих правильной продаже. Некоторые обязательны (без них сделка просто не состоится), другие носят рекомендательный характер, но положительно влияют на цену и успешность поиска «правильного» Покупателя:
- Необходимо подготовить базовый пакет документов: проверить актуальность имеющихся «бумаг» и оформить недостающие
- Сделать косметический ремонт и обеспечить исправную работу коммуникаций. Привлекательный, по крайней мере, аккуратный, внешний вид намного повышает рыночную цену.
- А вот тратиться на дорогой ремонт специально для продажи не рекомендуется. Практика показывает, что, как правило эти затраты не окупаются увеличением цены. Тем более, что, возможно, новые владельцы захотят вскоре переделать что-то по своему вкусу.
- Лучше потратьте время, силы и средства на приведение в порядок подъезда и придомовой территории. Это важнейший фактор, на который обращают внимание потенциальные покупатели. Чистый ухоженный подъезд и двор – свидетельство социального благополучия соседей. А это гораздо важнее, чем «евроремонт» в отдельно взятой квартире.
- Определите цену. Для этого, либо проанализируйте рынок жилья самостоятельно, либо пригласите оценщика. Адекватная цена – залог успешной продажи. Если она существенно занижена – Покупатель найдется быстро, но Продавец понесет убытки. Если завышена – квартира рискует «зависнуть» на многие месяцы. Оптимальный вариант – среднерыночная цена. А также чуть выше (если есть явные преимущества) или чуть ниже (при наличии явных недостатков).
- Подготовить привлекательное объявление:
- Сделайте презентабельные фото (по возможности, не на телефон, а на камеру) интерьера, подъезда, двора
- Опишите планировку, укажите метраж
- Акцентируйтесь на преимуществах. Это может быть что угодно: транспортная доступность, развитая инфраструктура микрорайона, зеленый двор, порядочные соседи или солнечная сторона, на которую выходят окна.
- Затем разместить его всюду, где только можно: в газетах бесплатных объявлений, на интернет ресурсах, на досках, установленных в микрорайоне. Чем шире рекламный охват, тем больше потенциальных Покупателей.
ЕГРН: что показывает, где брать
Выписка из ЕГРН, пожалуй, самый важный документ для собственника недвижимости. Особенно после того, как бумажную форму свидетельства о регистрации права отменили. Выписка отражает актуальную информацию о законном собственнике помещения, ограничениях и обременениях, которые могут быть наложены на недвижимость.
«Выписка из ЕГРН» — общее название справок. Но существует несколько ее форм:
Стандартная выписка. Она не содержит поэтажного плана. Этот документ требуется в любых ситуациях, когда гражданину необходимо подтвердить свое право на комнату, квартиру, дом. При первичной регистрации права она выдается с заполненной графой «Документ основание». В нее вносится наименование и реквизиты правоустанавливающего документа: ДКП, дарственной, свидетельства о наследовании и т.д.
Когда выписку заказывают впоследствии, эту графу уже не заполняют. Это считается излишним – сведения об объекте уже содержатся в реестре. Но в стандартной выписке обязательно содержатся сведения об ограничениях права и обременениях, наложенных на недвижимость Чаще всего стандартной выписки достаточно для сделки купли-продажи.
Выписка о переходе прав. Это расширенная выписка, содержащая информацию обо всех собственниках данной недвижимости, начиная с 1998 года. Именно тогда начал формироваться единый реестр недвижимости. В ней записаны все даты и основания перехода права собственности на квартиру или дом. То есть, Покупатель, изучив выписку, может убедиться в отсутствии риска того, что на недвижимость предъявят претензии третьи лица. Однако информации об ограничениях и обременениях недвижимости данная выписка не содержит.
ВНИМАНИЕ! Начиная с 2022 года выдача «бумажных» свидетельств о регистрации права собственности прекращены. Выданные ранее действительны, но не имеют юридической силы. То есть, вы можете предъявить их Покупателю в подтверждение того, ваше право на данную недвижимость зарегистрировано, но для заключения сделки все равно понадобится свежая выписка.
Заказать выписку из ЕГРН можно несколькими способами:
- Обратиться в Росреестр лично
- Сделать это через МФЦ
- Получить электронную выписку на официальном сайте Росреестра со своего домашнего компьютера (документ имеет точно такую же юридическую силу, что и выданный в ЕГРН)
Налоги при покупке недвижимости в Украине
Первый налог, с которым сталкивается налогоплательщик при покупке недвижимости, — госпошлина, которая взимается при нотариальном оформлении сделки купли-продажи. Размер платежа составляет одну сотую часть стоимости сделки (1%).
Уйти от расходов на нотариальное оформление сделки при покупке не удастся, ибо в противном случае договор будет считаться недействительным. Соответствующие разъяснения содержат пункт о том, что нотариус не имеет права удостоверить соответствующий договор, пока покупатель не принесет платежку из банка, подтверждающую перечисление денег продавцу.
Если покупатель не является резидентом Украины, при покупке недвижимости он должен будет уплатить налоги в суме:
- 15% от доходов, получаемых на территории Украины;
- 20% НДС, если покупатель является юридическим лицом, имеющим представительство в Украине;
- 23% налога на прибыль (для представительства нерезидента).
Согласно действующему украинскому законодательству от налогов при покупке освобождаются:
- инвалиды войны и семьи погибших, пропавших без вести и приравненных к ним воинов;
- инвалиды I или II группы;
- потерпевшие в результате аварии на Чернобыльской АЭС.
Что будет с рынком жилья в 2023 году
Многие аналитики уверены, что если война в Украине продолжится и в 2023 году – ни о каком повышенном спросе на жилье не может быть и речи. Многие украинцы потеряли крышу над головой во время полномасштабного вторжения РФ и денег на покупку нового жилья у них нет.
«Если угроза новой войны сохранится, то значительное количество людей, имеющих деньги на покупку жилья, потратят их на покупку недвижимости за рубежом. В этом случае восстановление рынка недвижимости будет происходить довольно медленно и долго. Хотя из-за войны сотни тысяч украинцев потеряли свое жилье, однако большинство из них не имеют денег на восстановление собственного жилья или приобретения нового. Поэтому большое значение будет иметь готовность государства за средства или средства иностранных доноров восстановить разрушенные дома и построить новые», – сообщил Александр Хмелевский.
Интересно, что свое мнение озвучила нам и таролог Наталис Домини. По ее словам, на рынке недвижимости в 2023 году будет затишье.
«Карты показывают мне, что в 2023 году не будет проходить активная работа в сфере купли-продажи недвижимости. Год, который очень наполнен чувствами: украинок, разобщенных со своими мужчинами, и детей, которые не видят родителей. Пока идет война, есть очень сильны миграционные колебания. Следующая фаза – по-настоящему рабочая будет после окончания кармической для Украины ситуации – войны. Тогда и будет новая волна миграции, будет большая потребность во вторичном жилье, да и новостройках», – сообщила таролог.
Эксперт Хмелевский отмечает, что восстановлению рынка способствовало бы развитие ипотечного кредитования. Как известно, государство уже ввело ряд льготных ипотечных программ для определенных категорий населения.
«Но пока объемы таких кредитов остаются относительно небольшими. Установление Нацбанком учетной ставки на уровне 25% годовых и планы сохранить такую ставку до 2024 года делает развитие ипотечного кредитования невозможным. То есть, скорее всего, после войны спрос на рынке недвижимости, хоть и будет восстанавливаться, однако в ближайшие два года не достигнет уровня 2021 года», – сообщил он.
По прогнозу Хмелевского, в 2023 году ожидается дальнейшее снижение цен на недвижимость в долларовом эквиваленте в среднем на 15-20%, хотя в гривнах из-за девальвации цены будут расти.
Налоги и сборы, касающиеся покупки объектов недвижимости
Договор купли-продажи должен быть оформлен у нотариуса. Это одно из главных требований. Лицо сможет официально получить право собственности лишь после внесения нотариусом данных о сделке в Государственный реестр имущественных прав на недвижимое имущество. Также с этого момента у покупателя появляется обязанность уплатить государственные налоги и сборы.
После подписания договора новый собственник недвижимости должен внести сбор в Пенсионный фонд, который составляет 1% от самой стоимости недвижимости. Кроме этого, выплате госпошлины (1%) подлежит также нотариальное удостоверение.
Необходимо знать, что эти налоги и госпошлины уплачиваются обеими сторонами соглашения, ведь оно двустороннее. Однако в большинстве случаев все происходит по предварительной договоренности.
Были ли какие-то изменения в налогообложении?
Да, были внесены некоторые изменения. Сегодня налогоплательщику за третью и последующие сделки необходимо будет оплатить государственный налог, который составляет 18%, а также военный сбор — 1,5%.
Важно! Вышеупомянутый НДФЛ от продажи недвижимости может не выплачиваться в некоторых ситуациях, а именно:
- сделка в текущем отчетном периоде была единственной;
- срок владения имуществом теперь не имеет значения.
Таким образом, если продавец недвижимости более трех лет владел объектом, а сделка по продаже недвижимости была первой за текущий год, тогда НДФЛ не устанавливается.
Однако в случае, когда одна из сторон является юридическим лицом, тогда на нее возлагается обязанность уплатить подоходный налог.
Когда нельзя оформить договор купли-продажи
Перед покупкой недвижимости нужно проверить регистрацию квартиры в реестре.
Госреестр вещных прав заменяет собой с 1.01.13 базу БТИ. Поэтому, если данные о продаваемой квартире в электронном реестре отсутствуют, нужно получить справку из архива БТИ для внесения квартиры в реестр. Без этого сделку провести нельзя.
Необходимо также проверить информацию о владельцах квартиры, возможных арестах и запретах, действующей ипотеке и залоге. Эту информацию проверит нотариус.
Как обезопасить себя от проблем с прописанными жильцами при заключении договора купли-продажи квартиры
Совет здесь однозначный – не покупать квартиру, пока все жильцы из неё не выпишутся. На практике также существует вариант удержания некоторой суммы при расчёте за квартиру при подписании договора купли-продажи.
Например, покупатель не доплачивает продавцу по 1000 долларов за каждого прописанного жильца на момент оформления сделки. Жилец пишет расписку, что обязуется выписаться к указанному сроку. Если он этого не сделает, то удержанную сумму покупатель ему не возвращает и подаёт в суд.
Но судебный процесс и выписка по решению суда – дело достаточно хлопотное и долгое. Лучше решить всё без суда и не оставлять прописанных жильцов.
Налоги при операциях с недвижимостью в Украине в 2021 году
Риском для покупателя при покупке садоводческо-дачного участка являются взносы, которые полагается уплачивать членам объединения. Следует заранее поговорить с председателем и уточнить размер будущих вложений. Оплачивать придется коммунальные услуги, а также различные улучшения, например, ремонт дорог.
Споры о границах с соседями – это еще одни риск для нового владельца. Есть риск возникновения споров с соседями, особенно, если границы надела были определены давно.
Поэтому до покупки следует заказать выписку из ЕГРП и ознакомиться с тем, какие документы обязательно должны быть у собственника на дачу.
Если реализуется только участок земли, то понадобится кадастровый паспорт только самой продаваемой земли, но если на участке находится дом или другое сооружение, нужно также добавить технический паспорт на жилое строение или кадастровый паспорт. Такую документацию можно получить в Бюро технической инвентаризации.
Также следует при реализации дачного участка передать выписку из Домовой книги, если продается дачный участок.
В ситуации приобретения дачного участка надо потребовать выписку о зарегистрированных жильцах (либо об отсутствии), а также технический паспорт на жилое строение (для садового участка это можно не делать), так как, в отличие от садового дома, дачный дом дает право на круглогодичное проживание и регистрацию.
Покупателю не нужно собирать множество документов для приобретения дачной земли и участков в Садоводческих некоммерческих товариществах.
Ему достаточно собрать следующее:
- документ, удостоверяющий личность, и его копию;
- если от имени покупателя действует представитель, нужно предоставить выданную ему соответствующую доверенность для подтверждения его полномочий;
- договор купли-продажи (составляется вместе с продавцом).
Зачастую, у продавца отсутствуют некоторые из необходимых бумаг. Получение большинства из них требует существенных временных затрат. К примеру, время готовности межевого плана напрямую зависит от согласия/несогласия соседей с установленными границами.
Нередки проблемы с правоустанавливающими документами и постановкой участка на кадастровый учет. Пока они не будут улажены продажа не представляется возможной.
Реализация земельного участка происходит беспрепятственно только в том случае, когда продавец имеет зарегистрированное в Росреестре право собственности, прошел процедуру постановки на кадастровый учет и у него имеется на руках вся техническая документация из БТИ. Если что-либо из перечисленного отсутствует, потребуется перед заключением сделки привести бумаги в порядок с точки зрения законодательства.
Таким образом, продавец должен иметь на руках следующие документы:
- правоподтверждающий документ – свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
- правоустанавливающий документ – договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в права наследования и т.п.;
- межевой план;
- технический паспорт;
- кадастровый паспорт;
- документация на строения;
- расширенная выписка из ЕГРН об отсутствии обременений.
Если какие-либо бумаги отсутствуют, стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи с указанием даты готовности нужной документации. Предварительное соглашение ни к чему не обязывает продавца и покупателя.
Эта бумага не может служить основанием перехода права собственности или необходимости передачи денежных средств. Предварительный договор означает лишь то, что стороны планируют заключить сделку в будущем.
Все бумаги, предоставляемые для прохождения государственной регистрации можно условно разделить на необходимые для физических и юридических лиц. Рассмотрим каждый перечень отдельно.
Частные лица предоставляют в Росреестр или МФЦ следующие документы:
- заявление;
- общегражданский паспорт;
- нотариальная доверенность, если от имени заявителя действует представитель;
- правоподтверждающий документ на земельный участок от продавца;
- техническая документация;
- договор купли-продажи в трех экземплярах – по одному для каждой стороны и Росреестра;
- квитанция об оплате государственной пошлины.
Это не исчерпывающий перечень. В зависимости от ситуации могут потребоваться и иные бумаги. Полный список необходимо уточнить в Росреестре или МФЦ.
Так, например, если продавец состоит в браке и земельный участок является совместно нажитым имуществом, то нужно дополнительно предоставить письменное согласие мужа/жены, заверенное нотариально. Когда продавцом выступает недееспособный или несовершеннолетний гражданин потребуется получить согласие от органов опеки и попечительства.
Список обязательных документов может отличаться в зависимости от характера объекта, ситуации, условий при которых совершается сделка. Обычно, к обязательным документам относятся :
- паспорта всех сторон сделки;
- доверенность, если оформлением документов занимается посредник;
- правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, справка из ЕГРН);
- поэтажный план здания;
- межевой план участка;
- кадастровый паспорт;
- техпаспорт;
- справка о погашении налога на землю;
- домовая книга;
- нотариально заверенное разрешение от мужа либо жены, если дом является совместной собственностью, приобретенной в браке.
- паспорт
- справка о количестве человек в семье
- одобрение супруга (если продавец в браке)
- одобрение всех собственников жилья (если их несколько)
- свидетельства на детей (при наличии)
- договоренность с органами опеки и попечительства (когда владельцем является несовершеннолетний или ограниченный в дееспособности гражданин)
- выписка из ЕГРП
- договор купли-продажи
- правоустанавливающие бумаги на недвижимость
- нотариальная доверенность на имя представителя, если собственник лично не может присутствовать
- информационная справка БТИ;
- справка о наличии зарегистрированных в квартире лиц или выписку из реестра территориальной общины;
- выписка об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
- документы о семейном положении.
- список может быть дополнен. Поэтому рекомендуем предварительно уточнить его в МФЦ или Госреестре
О количестве прописанных на жилплощади людей и отсутствии долгов по коммунальным услугам указано в выдержке из лицевого счета. Ее надо брать в ЖКХ или запросить в ближайшем отделении многофункционального центра. Более полную выписку из домовой книги получают в паспортном отделе по адресу нахождения продаваемого объекта. Она действительна всего месяц с даты выдачи.
Какие новшества ожидаются в РФ на рынке загородной недвижимости
В сфере ИЖС спрос в 2022 году упал до 80%, у девелоперов многоквартирных домов первичного рынка ситуация не лучше. Одним из драйверов продаж в следующем году станет семейная ипотека. Обычно о расширении жилищной площади задумываются после пополнения в семье. 6% по семейной ипотеке — это более выгодный вариант, чем 8% по льготной. К тому же новая программа охватывает семьи с двумя и более детьми уже независимо от даты рождения. Просто им должно быть менее 18 лет. Таким образом, условия по семейной ипотеке стали лучше. На этот момент обратил внимание владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
«Такие изменения не окажут существенного влияния на цены. Они подогреют спрос, но не настолько, чтобы это привело к росту цен на квартиры. Что же касается ИЖС, мы ожидаем снижение цен на 5-10% на дома эконом и стандартного класса. Это произойдет за счёт уменьшения стоимости строительных материалов», — рассказал Максим Лазовский.
Что понадобится дополнительно?
Процедура покупки/продажи недвижимости является весьма сложным и долгим процессом, поэтому могут потребоваться дополнительные бумаги и особые условия:
Если истинные владельцы «квадратных метров» указаны несколько граждан Украины, для завершения процесса требуется их письменное согласие.
В том случае если комната продается от лица не достигшего совершеннолетия или недееспособного лица, потребуется разрешение органов социальной опеки и попечительства.
Отсутствие возможности одного из владельцев жилья присутствовать при заключении сделки, портебует предоставления доверенности завереной нотариально, на право представлять его интересы при продаже.
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.