Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как вернуть залог за квартиру? Советы арендаторам». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дольщик хочет расторгнуть договор и вернуть квартиру, то первое, что ему нужно сделать, — предложить застройщику расторгнуть его по обоюдному согласию. В данном случае нужно указать сумму, которую застройщик обязан вернуть дольщику, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Само соглашение о расторжении ДДУ регистрируется в Росреестре.
Как действовать нельзя
Бывает, что наймодатели сами нарушают закон. А именно:
✘
Меняют замки
По договору наниматель имеет право жить в квартире. Пока срок договора не вышел, выселить его без суда не получится. Если владелец квартиры в отсутствие жильца меняет замки, он нарушает закон.
✘
Вскрывают двери без полицейских и свидетелей и выбрасывают вещи
Когда владелец в отсутствие жильцов вскрывает дверь и заходит в квартиру, его вполне могут обвинить в краже. Если квартирант подаст заявление в полицию, собственнику квартиры придется доказывать, что он ничего не взял.
Не получится обезопасить себя от обвинений, даже если выставить вещи за дверь. Поэтому замки вскрывают сотрудники МЧС в присутствии участкового и свидетелей.
✘
Угрожают расправой и переходят к насилию
Угрозы жизни и побои — уголовные преступления. За них приговаривают к обязательным работам или тюремному сроку.
Квартира была приватизирована в 2014 году. В связи с тем, что собственник не подал своевременно документы о приватизации в единый расчетный центр (МФЦ), статус квартиры в едином платежном документе у него был «государственная» и ему продолжали идти начисления по услуге «Социальный наем» до 2020 года.
В 2020 году Фонд капитального ремонта выявил, что данная квартира находится в собственности физического лица, и произвел начисления по услуге «Взнос на капитальный ремонт» с 01.07.2015 (с момента возникновения услуги), так же в этот момент МФЦ сделало перерасчет по услуге «Социальный наем» с 01.07.2015. В результате у собственника образовалась задолженность по услуге «Взнос на капитальный ремонт» и переплата по услуге «Социальный наем».
Администратор доходов бюджета по услуге «Социальный наем» принимает решение о возврате излишне уплаченных (взысканных) платежей в бюджет, и представляет поручение в орган Федерального казначейства для осуществления возврата в порядке, установленном Министерством финансов Российской Федерации (приказ МИНФИНА России от 18.12.2013 N 125Н).
Однако период возврата (срок исковой давности) излишне уплаченных денежных средств по услуге «Социальный наем» не регулируется ни одним правовым актом.
Согласно п.1 ст.200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Информация, находящаяся в свободном доступе, позволяет установить, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. А также, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» к спорам, связанным с оплатой гражданами жилого помещения и коммунальных услуг, применяется общий трехлетний срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (статьи 196, 200 ГК РФ).
Срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг исчисляется отдельно по каждому ежемесячному платежу (часть 1 статьи 155 ЖК РФ и пункт 2 статьи 200 ГК РФ).
Исходя из вышеизложенного, при возврате переплаты по услуге «социальный наем» в заявительном порядке, администратор доходов бюджета по услуге «Социальный наем» считает обоснованным учитывать срок исковой давности, производя возврат переплаченных денежных средств не более чем за три года со дня обращения с заявлением на возврат.
Многие арендодатели полагают, что они могут сделать что угодно в отношении нанимателя — провести смену замков и выставить все вещи квартиранта из квартиры, если он что-то не так сделал или чем-то не угодил.
Но наниматель не так уж бесправен — он тоже может принять меры в случае досрочного расторжения договора. По закону арендодатель может разорвать договор лишь в судебном порядке и только в том случае, если со стороны квартиранта есть серьезные нарушения.
И в ситуации, когда арендодатель выселит нанимателя раньше срока и против правил, он должен будет не только отдать арендную плату за то время, когда наниматель оказался без возможности использовать жилье, но и выплатить ему все убытки. Помимо этого, арендодателю придется компенсировать траты на поиск и съем новой квартиры.
Предоставление налогового вычета: сколько может сэкономить арендатор?
Предполагается, что максимальная сумма, с которой наниматель сможет получить вычет за аренду жилого помещения, будет равняться 390 тысячам рублей за 1 календарный год.
В случае если условия вычета при аренде жилья не изменят в будущем, то он будет аналогичен другим налоговым вычетам. Для наглядности приведем пример.
Предположим, что физическое лицо арендует квартиру за ежемесячную оплату в размере 25 тысяч рублей, а его официальная заработная плата, с которой он оплачивает НДФЛ, равна 50 тысячам рублей. Итак, 50 000 * 13% = 6 500 рублей – это сумма подоходного налога, которую каждый месяц арендатор уплачивает в казну. За год он уплачивает в казну 6 500 * 12 = 78 000 рублей. Налоговая база при этом равна 50 000 * 12 = 600 000 рублей.
За аренду жилья в соответствующем году арендатор заплатил27 000 * 12 = 324 000 рублей. Так как эта сумма меньше предполагаемой максимальной суммы, с которой физическое лицо может получить налоговый вычет за аренду жилья, то арендатор в данном случае может учитывать расходы за аренду жилья в полном объеме.
Для определения суммы компенсации далее необходимо сумму, выплаченную за аренду жилья за год умножить на налоговую ставку, которая равна тринадцать процентам: 324 000 * 13% = 42 120 рублей.
Таким образом, арендатор в вышеописанной ситуации может, в случае принятия подобного закона, компенсировать сумму за аренду жилья в размере 42 120 рублей. Срок получения такого вычета предположительно будет не более 4 месяцев со дня предоставления в налоговую службу соответствующих документов, подобно срокам других налоговых вычетов.
Некоторые арендодатели считают себя вправе делать что угодно – в т.ч. до окончания срока договора сменить замки и выставить вещи нанимателя в коридор, если он им чем-то не угодил.
Однако наниматель не столь бесправен, как многим кажется: он может применить вполне реальные меры ответственности за досрочное расторжение договора.
Дело в том, что закон арендодателю также позволяет расторгать договор только в судебном порядке и лишь при наличии серьезных нарушений со стороны нанимателя. Иные правила можно предусмотреть в договоре.
Если выселение будет произведено досрочно и против правил, арендодателю придется не только вернуть арендную плату за все время, пока наниматель был лишен возможности пользоваться жильем, но и возместить ему все убытки. В частности, компенсировать расходы на поиск и съем нового жилья.
Права квартиросъемщика без договора аренды
Закон говорит нам что сделки по найму жилых помещений должны производиться в простой письменной форме. Бывает так что фактически арендаторы заехали и проживают в помещении, а договор стороны так и не подписали.
Какими же правами обладают квартиросъёмщики? Теми же, что и по заключенному договору в письменном виде, а именно- проживать в помещении в установленный период времени, пользоваться коммунальными услугами и, соответственно, вносить за это плату. Но. Очень важное, но! Без письменного договора найма жилья- обе стороны отношений не защищены от всевозможных возникающих рисков.
К рискам арендатора можно отнести и досрочное выселение, и требование об повторной оплате за проживание и отнесение расходов на ремонт жилого помещения или находящегося в нем имущества. Чтоб минимизировать риски рекомендуем заключать договор найма помещения в письменном виде и каждые перевод денежных средств обязательно фиксировать в письменном виде- распиской о получении или полным названием в назначении платежа при безналичных переводах.
Как вернуть деньги за аренду квартиры?
Как быть в ситуации, когда договор найма заключен, внесена оплата проживания, но проживать в данной квартире нет возможности? Дальнейшие действия и возможность возврата данных денежных средств зависят от того- почему вы не можете проживать в данной квартире.
Если основанием являются невозможные условия проживания- о которых вы не были предупреждены- например не предоставляются коммунальные услуги, температуры не соответствующие СанПинам и пр. , то необходимо составить уведомление о расторжении договора с указанием причин- аварийное состояние или состояние помещения непригодное для проживания, и сообщить требование о возврате уплаченных денежных средств.
Для себя подкрепите данные доводы фотографиями, свидетельскими показаниями, можно вызвать бригаду ЖЭК для составления акта. В таком случае, даже если арендодатель откажется возвращать денежные средства добровольно- можно будет потребовать их в судебном порядке.
В случае если ваши планы изменились или вы нашли другой вариант, но договор подписан, деньги уплачены, заселение произошло, то возврат денежных средств за весь период – добрая воля арендодателя. В противном случае, при надлежащем уведомлении о расторжении договора за срок, указанный в договоре, — дни до даты расторжения договора, указанного в уведомлении, подлежат оплате.
Нелегальная субаренда
Еще одна классическая схема мошенничества с арендой жилья — это субаренда. Например, квартиру снимает один человек, но вместо него живут другие люди. Иногда в квартире могут устроить нелегальный хостел или фирму, пересдавать жилье посуточно. По закону арендатор вправе пересдать жилплощадь, только если на то имеется письменное разрешение собственника квартиры, напомнила Оксана Полякова. Оно может быть оформлено как отдельный документ или в виде приложения к договору найма. От мошенничества в данном случае спасает подробный договор аренды и регулярные визиты в квартиру и проверка жильцов.
Сюда же можно отнести схему — когда квартира, наоборот, снимается мошенниками в аренду посуточно, а потом пересдается на длительный срок, добавила Ольга Эттлер. «Мошенники берут плату сразу за несколько месяцев вперед, а затем исчезают. Либо еще хуже — арендованная мошенниками квартира продается по поддельным документам», — отметила она.
«Съезжаю с арендованной квартиры. Как расторгнуть договор и не потерять деньги?»: чек-лист для тех, кто переезжает
Из России в ближайшее время может уехать в 2–3 раза больше IT-специалистов, чем весной 2022 года, заявил исполнительный директор Ассоциации предприятий компьютерных и информационных технологий (АПКИТ) Николай Комлев. Многие из тех, кто собирается покинуть страну, живут на съемных квартирах. Мы разобрались, как правильно расторгнуть договор с хозяином недвижимости и что сделать, чтобы полностью вернуть залог.
При сдаче помещения в аренду владелец квартиры заключает с будущими жильцами договор найма. В нем обычно прописывают условия самой аренды, а также то, как прекращаются отношения между наймодателем и нанимателем. По закону (статья 687 ГК РФ) владельца квартиры нужно предупредить за три месяца, но стороны могут договориться о другом сроке — и прописать это в договоре.
В октябре 2018 года у меня стала снимать квартиру семейная пара. Они показались адекватными людьми и соответствовали моим критериям отбора нанимателей:
Перед подписанием договора я проверил документы квартирантов по базе должников Федеральной службы судебных приставов, чтобы убедиться, что пара сможет исправно платить за жилье. С помощью сервиса по вопросам миграции определил подлинность их паспортных данных, а также проверил их криминальное прошлое на сайте МВД. Кроме того, я изучил группы в соцсетях с черными списками квартирантов. Все было в порядке.
Новые жильцы привезли с собой посудомоечную машину. Я не возражал, но предупредил, что за ремонт чужой техники не отвечаю.
За первые четыре месяца у нас сложились доверительные отношения. Квартиранты исправно платили, не возражали, чтобы я раз в месяц приезжал в квартиру осматривать имущество. Соседи на шум не жаловались. А потом случился потоп.
Про аварию я узнал от квартиранта в феврале 2019 года. Он позвонил сразу, как только вернулся с работы и увидел лужу. Причиной оказался лопнувший шланг посудомойки. Последствия потопа проявились на следующий день: планки ламината отошли от пола и шатались, стыки разбухли. Повреждение затронуло кухню и коридор общей площадью 16 м².
Р с учетом доставки» loading=»lazy» data-bordered=»true»>
Ситуация обострилась, когда речь зашла о компенсации. Я был уверен, что платить за ремонт должны наниматели, поэтому предложил им обойтись без суда, а вместо этого просто добавить стоимость ремонта к плате за проживание.
Срок договора найма истекал через два месяца — 27 апреля 2019 года. Мы заключили его на полгода по моей инициативе и продлевать не собирались. Поэтому у меня было два варианта, пока квартиранты не съехали:
После консультации у юриста я выбрал второй вариант: отыскать жильцов после того, как они съедут, сложнее. А за два месяца до окончания срока договора я успевал подготовить все документы и подать в суд иск о возмещении ущерба.
Чтобы взыскать с квартирантов ущерб, я установил их вину, оценил убытки и обратился с иском в суд. Расскажу обо всем процессе по шагам. Но сначала отступление про документы.
Право на проверку квартиры и опись имущества
Как это работает. Иногда квартиру предлагают снять не глядя. Или просто говорят: «Вот тут мебель, можете ею пользоваться или выкинуть». А потом выясняется, что в квартире нет унитаза, не открываются окна, а за старую и вроде бы ненужную мебель вдруг требуют компенсацию из-за повреждений.
Чтобы такого не было, квартиру нужно осмотреть до подписания договора. А при составлении документа сделать опись, что конкретно и в каком состоянии там находится. Например, если квартиру сдают с мебелью, то вы снимаете квартиру и арендуете эту мебель. Если есть опись, вам обещали, что будет кухонный гарнитур и стиральная машина, а потом хозяин квартиры их забирает, можно требовать компенсацию. Или пусть оставляет технику, потому что у вас такой договор.
Опись пригодится, когда будете выезжать из квартиры. Чтобы потом не оказалось, что вы снимали пустое жилье, а от вас требуют компенсацию за мебель и технику, которых вы никогда не видели. Или вам дали попользоваться старым диваном, а говорят, что он был новым.
Право продлить договор в первую очередь
Как это работает. Если договор найма заключен на срок больше года и он заканчивается, наниматель получает преимущество для его продления на тех же условиях. Или на других условиях, если хозяин квартиры предупредил об изменении за три месяца. Но преимущество все равно у того, кто снимает квартиру прямо сейчас, а не у других людей.
Если долгосрочный договор закончился, а никто ничего не сделал, считается, что он продлен на тот же срок и на тех же условиях. И выселить квартиросъемщика будет не так уж просто: только через суд или по веским причинам.
Но хозяин жилья может пойти на хитрость, если хочет сдать квартиру другим людям. Тогда он не предложит продлить договор, а скажет, что вообще передумал сдавать квартиру. Извините, мол, ваше преимущественное право уважаю, но больше не сдаю. А потом вы узнаете, что он все-таки сдал эту квартиру кому-то еще. По закону прежний наниматель имеет право признать новый договор недействительным или потребовать компенсацию за то, что с ним отказались продлить договор и попросили съехать.
С краткосрочными договорами по умолчанию это не работает. Но такое условие можно прописать в договоре по желанию. А еще оно сработает, если в договоре вообще нет срока: тогда он автоматически долгосрочный и заключен на пять лет. Преимущественное право на продление сохраняется.
Как вернуть залог за съемную квартиру.
Аренда жилья в наше время — обычное явление. И несмотря на то, что цены в 2018г. на все бесконечно растут, спрос на аренду продолжает превышать предложение. А этот факт дает лишний повод недобросовестным арендодателям наживаться за счет арендаторов.
Сегодня мы расскажем, как обезопасить себя на будущее и как вернуть залог, если арендодатель его не отдает?
Первое, на что следует обратить внимание, это на разницу понятий «залог» и «депозит».
Залог в понимании аренды квартиры – это некая гарантийная сумма, которая может быть использована для погашения долга, в случае его образования. Например, она может быть использована как оплата за последний месяц проживания.
Депозитом же называют денежную сумму, вносимую в качестве страховки арендодателю, которая может быть использована в случае нанесения ущерба его имуществу арендаторами. В законодательстве нет понятия депозит, поэтому он приравнивается к обеспечительному платежу. И в договорах аренды используют именно это понятие.
Перед тем, как подписывать договор, и передавать деньги:
1. Убедитесь, что в договор включены условия внесения и возврата залога и обеспечительного платежа.
2. Оформите расписку с подписью сторон.
3. Оформите опись имущества с подробным списком вещей, находящихся в квартире.
4. Составьте акт передачи, в котором будет отражено фактическое состояние арендуемого жилья и указаны данные всех имеющихся счетчиков.
Эти немногочисленные действия, помогут избежать возможных неприятностей в будущем, когда настанет время расторгнуть договор аренды.
Условия возврата залога и обеспечительного платежа:
-
• Арендатор заранее предупредил хозяина жилья о своем намерении досрочно съехать (по условиям стандартного договора — за месяц)
-
• Если между арендатором и хозяином жилья нет взаимных претензий.
Как наказали тех, кто сдавал квартиру и не платил налоги: реальные примеры
Помимо аферистов, могут быть просто непорядочные квартиранты. Те съезжают со съемного жилья внезапно и вместе с телевизором или мебелью хозяев. Люди уверены, что их не будут искать из-за такой мелочи. Да и если к договору найма не приложить опись имущества, доказать чей именно это телевизор, очень сложно.
Кроме того, желательно брать с жильцов залог – обычно это плата за один месяц. Если вопросов к квартиросъемщику не будет, ее вернут, когда истечет срок действия договора аренды. Если что-то случится, эта сумма покроет убыток. Опытные риелторы еще рекомендуют страховать жилье. В случае пожара или потопа залога на ремонтные работы не хватит, но те может покрыть страховка.
Наконец, важно тщательно подбирать риэлтора. С агентом-одиночкой без рекомендаций от знакомых лучше не связываться. А вот надежное проверенное агентство – другое дело. При самостоятельной сдаче жилья в аренду будьте готовы отвечать на звонки и от квартиросъемщиков, и от риэлторов. И не все агенты могут быть добросовестными.
Некоторые мошенники представляются риелторами, упоминая, что готовы начать сотрудничество, как только вы внесете предоплату за их работу. Разумеется, после перевода денег на счет клиент ничего не получает.
Аренда с договором: действуем по написанному – просто, быстро, эффективно
НДФЛ на работе с вас уже удержит работодатель. Или вернет вам эту сумму в течение года. Это нужно будет учесть при заполнении декларации.
Но на следующий день ,когда мы попытались ей позвонить ,она сказала что не чего отдавать не будет. Официального договора не было, и что эти 3000рублей не были в качестве залога. Все шло в словесной форме.
Квартира принадлежит матери умершего сына. В квартире была прописана и проживала невестка, вдова покойного. Никакого общения вдовы с матерью не было. Никто её не выселял. Теперь оказывается, что она не платила за квартиру полгода и съехала, не уведомив хозяйку квартиры и не передав ключи. Как быть в данном случае?
Сдавать квартиру в аренду — ответственное и хлопотное дело. Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества. Вместе с экспертами рассказываем об основных ошибках, которые неопытный арендодатель может допустить при заключении договора.
По ее словам, проблемы у обеих сторон подобного договора возникают тогда, когда они используют скачанную из интернета форму договора, содержащую лишь общие условия. Она рекомендует делать документ максимально подробным. В частности, если арендодатель не разрешает курить в квартире или содержать там домашних животных, то в договоре надо прописать конкретные санкции за нарушение таких запретов.