Как выделить доли детям в ипотечной квартире

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выделить доли детям в ипотечной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Само выделение доли детям при использовании материнского капитала способно выполняться различными способами: либо по соглашению сторон с указанием долей, либо посредством оформления дарения между членами семьи. После того, как сделка завершилась (имеется в виду либо покупка жилья, либо полная выплата обязательств), составляется документ, согласно которому право собственности распределяется между всеми членами семьи, включая детей, в установленных долях.

Права супругов при покупке недвижимости

Недвижимость может находиться в личной собственности одного из супругов, а также в совместной и общей долевой собственности. Приобретенное в браке на общие средства имущество регистрируется как совместная собственность в том случае, если не был заключен брачный договор или не было подписано соглашение о разделе имущества.

В Росреестре уточнили, что оформить совместно нажитую в браке недвижимость можно:

• на одного из супругов. При этом даже если законным владельцем будет зарегистрирован один супруг, оформленная на него недвижимость будет считаться совместной собственностью супругов;
• в общую совместную собственность супругов;
• с выделением долей супругов в соответствии с условиями брачного договора или соглашения о разделе имущества.

Что будет, если не выделить доли детям

Не выделить долю в квартире ребенку во время сделки купли-продажи – серьезное нарушение. Особенно с участием материнского капитала. Такое случается, когда родители вкладывают маткапитал в покупку жилья, а потом его продают, не успев выделить доли своим детям. Придется нести ответственность вплоть до уголовной.

Возможны несколько вариантов развития событий:

1. Выделение доли по материнскому капиталу – это обязательное условие, если семья решила потратить деньги из ПФР на улучшение жилищных условий. Родители игнорировали условие? Тогда деньги придется вернуть обратно в ПФР.
2. Сделку признают недействительной. В этом случае нужно отдать деньги и в ПФР, и покупателю квартиры. Если их уже потратили неизвестно куда, то суд решит, как продавцы будут возвращать долг покупателю.

Право ребенка на долю в имуществе и его права на распоряжение этой собственностью

Ребенок, являющийся гражданином России, с рождения наделяется правами. До 18 лет использование ребенком этих прав может быть ограничено. Независимо от возраста ребенок может быть собственником любого имущества. Понятно, что несовершеннолетний ребенок не в состоянии разумно распоряжаться имуществом, поэтому права ребенка на распоряжение имеющимся у него имуществом до 18 лет ограничены. Права и обязанности ребенка, вытекающие из владения собственностью, возлагаются на его законных представителей.

Бывают случаи, когда люди, наделенные правами законных опекунов, действуют не в интересах ребенка, а в собственных. В связи с этим любые сделки по отчуждению собственности детей контролируются органами опеки. Договоры, которые уменьшают долю ребенка в собственности или ухудшают положение ребенка, будут запрещены органами опеки.

Если вы выделяете ребенку долю в собственности, вы перестаете быть собственником этой доли. В распоряжении этим имуществом ваши права могут быть ограничены органами социальной опеки. Иногда это может быть крайне неудобно. Перед наделением ребенка долей собственности хорошенько подумайте о том, действительно ли это необходимо.

Факт наличия у родителей собственности до рождения ребенка или приобретения имущества родителями после его рождения не создает у него права собственности на имущество. У ребенка появляется право на наследование имущества, иногда это право даже заключается в обязательной доле наследства, но права собственности на имущество родителей ребенок не имеет.

Право собственности предполагает возможность распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Имущество можно:

• продать;
• подарить;
• сдать в аренду;
• распорядиться им иным способом;

Собственность можно даже уничтожить, если способ ее уничтожения не является общественно опасным.

В отношении кого не составляется

В судебной практике нередко встречаются споры, касающиеся выделения доли жилых помещений, приобретенных с привлечением средств семейного сертификата. Однако не все из них подлежат удовлетворению. Так, законодатель четко определил круг лиц, которым обязательно должна быть выделена площадь в такой недвижимости:

• родные по крови или официально усыновленные дети;
• второй супруг, если жилище оформлено только на одного из них.

Не подлежат включению в обязательство такие лица:

• опекаемые несовершеннолетние;
• зарегистрированные в приобретаемой квартире, но не являющиеся родными (усыновленными) по отношению к владельцу сертификата МК;
• любые другие родственники кроме супругов (даже если они являются инвалидами, недееспособными и т.д.);
• дети, которые на момент составления документа еще не родились (официально не усыновлены);
• бывшие супруги.

Услуги нотариуса по материнскому капиталу

Средства МСК не являются собственностью супругов, несмотря на то, что получены в браке. К общему имуществу не относятся денежные выплаты, имеющие целевое назначение, они не подлежат разделу в случае развода. Основная цель выдачи сертификата на маткапитал — поддержка несовершеннолетних детей.

Из всех разрешенных направлений использования МСК, самое популярное, но не самое простое — покупка (строительство) жилья. Это предполагает прохождение нескольких этапов.

1. Мать, родившая детей, (в случае ее смерти — отец) получают в Пенсионном фонде сертификат. На этом этапе услуги нотариуса требуются только в случае, если в ПФР обращается их представитель (нужна нотариальная доверенность), или заявление с документами высылается по почте (необходимо их нотариальное удостоверение).
2. Распоряжение материнским капиталом. На данном этапе владелец сертификата обращается в Пенсионный фонд с заявлением и другими необходимыми документами. Если МСК тратится на приобретение жилья, до 12 марта 2020 года также требовалось представить обязательство по материнскому капиталу от нотариуса, в котором владелец сертификата обещал выделить доли в жилом помещении детям (подробнее об этом будет сказано ниже).
3. Приобретение квартиры в долевую собственность всех членов семьи. В случае договора купли-продажи, он должен быть нотариально удостоверен, как и любые сделки с недвижимостью, предполагающие разделение на доли. При покупке жилья в ипотеку, строительстве — выделение детских долей происходит позднее, после ввода объекта в эксплуатацию или снятия обременения с жилого объекта. При этом у нотариуса составляется соглашение о распределении долей по материнскому капиталу и представляется в органы Росреестра для регистрации прав собственности.

Чаще всего проблемы с недвижимостью, купленной с использованием средств МСК, возникают при ее продаже или разделе в случае развода родителей. Чтобы гарантированно избежать их, необходимо строгое соблюдение закона на всех этапах использования материнского капитала. Нотариальное удостоверение сделок помогает защититься от возможных рисков.

В законе не сказано, сколько конкретно нужно выделять. То есть теоретически можете выделить один метр, чтобы эту долю впоследствии нельзя было выделить в натуре и продать. А можете разделить квартиру на равные части и всем выделить одинаковые доли, в вашем случае — по 1/4.

Нотариусы рекомендуют выделять доли в размере, не меньшем, чем размер вложенного материнского капитала. Такой же позиции придерживаются и суды. Допустим, у вас квартира 45 кв. м, которая стоит 4 млн рублей. Вы вложили в нее материнский капитал в размере 450 тысяч, это 11,25% от стоимости квартиры. Остальные средства были вашими с супругой общими и в разделе не участвуют. У вас 4 члена семьи, то есть каждому нужно выделить долю: 11,25% / 4 = 2,8%. Или, если считать в метрах от общей площади квартиры, 1,3 м. Соответственно, вы выделяете жене и каждому из детей по 1,3 м.

В соглашении о выделении долей это число нужно написать в долях. Чтобы не заниматься сложными вычислениями, число можно округлить. Например, для квартиры 45 кв. м один метр в долях — это 1/45. Нам нужно выделить не меньше 1,3 м, поэтому округляем до двух метров — в долях это 2/45. Указываем в соглашении, что обоим детям и жене выделяем по 2/45, ваша доля — тоже 2/45, а в совместной собственности остается 37/45.

В качестве помощника при подсчетах можете использовать калькулятор дробей.

Можно ли выделить доли детям без нотариуса

Для получения средств материнского капитала на приобретение жилья законодательство обязывает наделять долями в праве собственности всех детей и родителей. Однако существуют ситуации, когда распорядиться недвижимостью сразу после покупки не представляется возможным:

• При участии в долевом строительстве — право собственности возникает только после сдачи дома в эксплуатацию;
• При направлении средств на строительство жилого дома или на увеличение площади имеющегося — зарегистрировать такую недвижимость можно только после завершения строительства;
• При оплате первоначального взноса по ипотечному кредиту — право собственности приобретается сразу при заключении с продавцом договора купли-продажи, однако недвижимость находится в залоге у банка, поэтому оформить долю на детей можно только после снятия обременения.

В указанных ситуациях существует возможность воспользоваться средствами маткапитала до возникновения полноценного права собственности. Для этого в ПФР предоставляется составленное у нотариуса обязательство, по условиям которого собственник жилья обязан будет выделить доли всем членам семьи в течение 6 месяцев после наступления такой возможности.

Оформить доли на детей по обязательству возможно без нотариуса, если имущество изначально было приобретено одним из родителей и является его единоличной собственностью или входит в состав совместно нажитого имущества.

Если же имущество находится в долевой собственности обоих родителей, то оформление недвижимости на детей осуществляется у нотариуса. Либо в судебном порядке, если один из собственников отказывается исполнять обязательство.

Какие потребуются документы?

При выделении долей происходит переход права собственности на имущество, что требует обязательной государственной регистрации. Поэтому сначала оформляется письменное соглашение о выделении долей, с которым необходимо обратиться в орган Росреестра или МФЦ.

Сделка будет оформлена на основании следующих документов:

• документы, удостоверяющие личности всех участников сделки;
• заявление от собственника, если выдел происходит из общей долевой собственности супругов, то от каждого по заявлению;
• документы правоустанавливающего характера на жилое помещение (договор купли-продажи, дарения и т.д.);
• соглашение об определении долей каждого члена семьи в имуществе (если случай не требует нотариального заверения – в простой письменной форме);
• платежный документ об оплате государственной пошлины (с выделяющего собственника – 2000 рублей, с других по 350 рублей).

Что будет если долю не выделить

В законе № 256-ФЗ нет статьи об ответственности родителей за невыделение долей детям при покупке имущества за счет маткапитала. Но это не значит, что ответственности нет.

На практике сделка по продаже имущества, в котором не были выделены доли, признается оспоримой и недействительной. Собственность с выделением долей возвращается первичным владельцам, покупателям родители обязан вернуть деньги, а материнский капитал — государству. Процесс запускает судебное разбирательство. Инициатором может выступить любое лицо, узнавшее о факте нарушения.

Лица, не соблюдающие нормы закона № 256-ФЗ, признаются мошенниками и по статье 159 Уголовного кодекса РФ подлежат:

• штрафу на сумму до 120 тыс. рублей или в размере годового заработка;
• привлечению к исправительным работам на срок от 360 часов до 1 года;
• привлечению к принудительной работе на срок до 2 лет;
• условному осуждению на срок до 2 лет;
• лишению свободы на срок от 4 месяцев до 2 лет.

Действия по невыделению долей могут трактоваться и как преступное бездействие. Конкретной статьи за это в Уголовном кодексе нет, поэтому судья выбирает наказание по последствиям бездействия.

Проверками исполнения закона по использованию маткапитала занимаются:

• органы опеки и попечительства;
• органы Пенсионного фонда;
• прокуратура.

Любые способы обналичивания материнского капитала, преследуются статьей 159 Уголовного кодекса.

1. Использование материнского капитала на улучшение жилищных условий предусматривает выделение доли в жилье каждому члену семьи.
2. Обязательство о выделении доли должно быть выполнено в течение 6 месяцев с момента регистрации сделки, снятия обременения, строительства или реконструкции дома.
3. Закон не устанавливает, в каких пропорциях нужно выделять доли. Родители сами принимают решение.
4. Выделение долей происходит по соглашению или договору дарения. Оба документа подлежат нотариальному удостоверению. Если у единственного родителя единоличная собственность — нотариус не нужен.
5. Общая собственность подлежит разделу перед выделением долей детям.
6. Сумма госпошлины за нотариальные действия составляет 500 рублей за каждое соглашение о разделе имущества и выделении долей или 0,5% от стоимости договора дарения (не меньше 300, не больше 20000).
7. Дополнительные расходы у нотариуса — оплата правовой и технической работы, в каждом субъекте РФ свои расценки.
8. Доля выделяется и супругу-иностранцу.
9. Доля не выделяется супругу, если женщина приобрела жилье после развода.
10. Выделить доли в другой квартире нельзя.
11. За соблюдением закона следят при участи Прокуратор органы Пенсионного фонда и органы опеки.
12. Продажа квартиры, в которой не были выделены доли, признается оспоримой и недействительной.
13. Материнский капитал, использованный не по назначению или с нарушением требования закона, подлежит возврату в бюджет.
14. Любые действия, приведшие к нарушению закона № 256-ФЗ в части улучшения жилищных условий, признаются мошенническими и уголовно наказуемыми. За это положен штраф, исправительные или принудительные работы, условный или реальный срок лишения свободы.

Выделение долей в другой квартире

Когда вы в отделение Пенсионного фонда предоставляете обязательство о выделении доли ребенку в квартире по причине использования при ее покупке средств материнского капитала, то в их обязанности входит передача информации об этом в Росреестр. Чтобы собственники, погасив ипотеку, не смогли совершить никакую сделку с этой квартирой, не выделив предварительно в ней доли детям.

Но так бывает далеко не всегда.

Пример. Молодая пара сразу после свадьбы покупает в ипотеку на 10-15 лет однокомнатную квартиру. Через год у них рождается первый ребенок, еще через пару лет – второй. Получив сертификат на материнский капитал, все его средства они направляют на погашение ипотечного кредита. Как необходимое для такого использования средств маткапитала условие оформляют обязательство о выделении детям долей в этой однокомнатной квартире. Кредит погашен и есть возможность продать эту однокомнатную квартиру и купить жилплощадь побольше. Но как быть с обязательством?

Как выделить доли детям по материнскому капиталу?

В жилье, которое было куплено или построено с использованием средств материнского капитала, необходимо выделить доли всем членам семьи. Собственность распределяется по договоренности между супругами, то есть доли детей могут быть меньше, чем у родителей. Иногда оформить право собственности невозможно сразу после распоряжения маткапиталом, в таких случаях Пенсионный фонд требует предоставить нотариальное обязательство о выделении долей.

Наделить долями супруга и детей можно одним из следующих способов:

Недвижимость, приобретенную за материнский (семейный) капитал (МСК), в которой не выделены доли всем членам семьи, в дальнейшем нельзя будет продать или обменять. Такие действия будут считаться направленными на необоснованное обогащение, а с гражданина взыщут ущерб за причиненный государству вред.

Законодательное регулирование

В 2020 году 1 марта был принят Федеральный закон № 35. Он внес изменения в Закон от 29.12.2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Именно этим нормативным актом регулируется весь процесс получения и распоряжения сертификатом на материнский (семейный) капитал.

В частности, были внесены поправки в статью 10 закона № 256-ФЗ. В новой редакции части 4 этой статьи изложена обязанность оформления жилья, приобретенного с использованием сертификата, в собственность всех членов семьи.

Было! Чтобы заручиться гарантией, что требования законодательства будут исполнены, с родителей требовалось нотариальное обязательство.

Сам документ – обязательство – являлось обязательным в составе бумаг, которое было необходимо представить в Пенсионный фонд. Без него не могло быть принято положительное решение по заявлению о распоряжении средствами семейного сертификата. Для его оформления обязательным было посещение нотариуса и оплата его услуг.

Стало! После внесения поправок о предоставлении документов на распоряжение материнским капиталом нотариальное обязательство было исключено. Таким образом, с 12 марта 2020 года его требовать уже не должны. Но в тексте заявления о распоряжении средствами сертификата появилась графа, где заявитель должен поставить знак о том, что обязуется выделить доли. При нарушении этого пункта к нему будут применены меры в соответствии с действующим законодательством.

Следует различать понятия нотариального обязательства о выделении детских долей и оформление документов у нотариуса с их указанием.

Отвечает основатель и генеральный директор юридической компании «Капитал консалтинг» Илья Сазонов (Тюмень):

Действительно, ранее все сделки с долями оформлялись только через нотариуса. В настоящее время в силу вступил закон, согласно которому сделки с долями могут обойтись без участия нотариуса при условии согласия всех собственников на сделку с долями. Бывают случаи, когда Росреестр неохотно принимает документы в простой письменной форме, требуя нотариального удостоверения. Тогда можно получить письменный отказ Росреестра и попробовать обжаловать его. Для выдела доли ребенку нужно:

• составить соглашение о выделении долей;
• правильно рассчитать размер долей, исходя из стоимости покупки жилья;
• подать заявление о регистрации в Росреестр через МФЦ;
• оплатить госпошлину в Росреестр.

Похожие записи:

• Можно ли продать квартиру, купленную в браке, после развода без согласия супруга
• Об освобождении от уплаты налога на имущество физлиц детей, не достигших 18 лет
• Итальянское гражданство как получить?