Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как снять квартиру, в которой можно жить годами». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Такой вид обмана, как публикация липовых объявлений по заниженной стоимости и сбор денег за контакты собственника, до сих пор существует. Поэтому помните, что любые платежи агенту или агентству производятся только после подписания договора аренды.
«На рынке аренды существуют так называемые информационные агентства, которые за определенную плату предлагают доверчивым гражданам подобрать качественное и недорогое жилье, — поясняет управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. — За свою работу они просят 5–8 тыс. руб., обещая найти квартиры с ценой ниже рынка на 20–30%. Оплатив аванс, клиент получает список с номерами телефонов якобы собственников дешевых квартир. Но во время обзвона оказывается, что по указанным телефонам квартир в аренду либо нет вообще, либо они сдаются по рыночной цене, а не по той, которую обещали мошенники».
Когда искать квартиру
Традиционно в конце лета и осенью наступает горячий сезон, в это время спрос растёт за счёт тех, кто поступает в вузы и приезжает в Москву на заработки. В результате дешёвые предложения вымываются, что приводит к росту ставок. Но в этом году ситуация способствует торгу. На рынке сейчас немалое количество конкурентоспособных предложений, и собственники готовы идти на уступки. Некоторые арендаторы принимают решение о поиске новой квартиры, поскольку появились аналогичные предложения, но по более выгодной стоимости. Особенно заметно эта ситуация проявляется в дорогом сегменте, где к жилью предъявляются высокие требования.
Наиболее подходящее время для поиска жилья — весна и лето до середины июля. В этот период на рынке аренды наступает затишье, поэтому собственники чаще уступают в цене до 2–3 тысяч рублей и иногда стоимость можно снизить до 15 %.
Но в любой сезон есть предложения от собственников, которые из-за срочности сделки готовы уступить в стоимости арендной ставки (например, если нужно уехать за границу и в короткий срок сдать жильё).
На что обратить внимание при поиске квартиры через интернет?
Изучите объявление. В нем должна быть основная информация о сдаваемом жилье: размер ежемесячного платежа, срок аренды, список имеющихся бытовой техники и мебели, условия оплаты ЖКУ, возможность проживания с детьми, домашними животными, возможность использовать собственную мебель, возможность оформить регистрацию и прочее. Хорошо, если в объявлении много фотографий квартиры. Обратите внимание на давность размещения и на отзывы о квартире и ее владельце.
Проверьте на интернет-картах, верно ли указано расстояние до метро, — иногда хозяева преуменьшают его.
Как составить договор найма квартиры?
В договоре указывается адрес квартиры, ее общая площадь, количество комнат. Туда вписываются данные всех, кто будет проживать с арендатором, кроме несовершеннолетних. Если у вас есть домашние животные или вы планируете завести их, это тоже нужно прописать.
Обязательно укажите размер арендной платы, порядок внесения и случаи ее повышения, а также условия возврата депозита и порядок оплаты ЖКУ. Уточните, что у владельца нет этих долгов.
В договоре укажите и условия досрочного расторжения. По закону квартиросъемщик может расторгнуть договор, предупредив хозяина квартиры за 3 месяца. Если вас не устраивают эти сроки, пропишите другие, заранее обсудив их с владельцем квартиры.
Разберитесь в договоре
Внимательно прочтите договор. Лучше, если вам пришлют его заранее. Проверьте, чтобы данные в нем совпадали с документами собственника.
Особое внимание обратите на такие пункты, как:
- выезд из квартиры раньше завершения срока договора
- оплата ремонта сантехники, отопления, крупной бытовой техники и т.п.
- ответственность в случае форс-мажорных ситуаций
- порядок оплаты аренды
Совместно с собственником составьте опись имущества. Подпишите документы.
Поиск жилья через агентство
Столкнувшись с необходимостью в аренде жилья на сутки или на длительный срок, люди обычно ищут объявления на авито или обращаются в агентство недвижимости. Эксперты советуют пользоваться услугами только проверенных организаций. В идеале необходимо руководствоваться советами знакомых.
Составив договор с клиентом, представитель организации обычно выполняет следующие действия:
- Находит квартиру, соответствующую требованиям клиента.
- Согласовывает с хозяином помещения время и дату осмотра жилья, а также иные нюансы.
- Посещает квартиру вместе с клиентом.
- Проводит все переговоры, если стороны приняли решение заключить договор аренды жилья.
- Проверяет предоставленные хозяином жилья документы, подтверждающие наличие права собственности.
- Заключает сам договор аренды жилья и подготавливает акт приема-передачи недвижимости.
Услуги сотрудников агентства платные. Гражданину предстоит заплатить специалисту 100% оплаты за аренду.
Состояние квартиры и мебели
Главное, на что стоит обратить внимание при съеме квартиры, — ее состояние. Поэтому на просмотр понравившегося вам варианта лучше заложить побольше времени — это первая и последняя возможность найти важные недостатки.
Во-первых, стоит проверить все выключатели и розетки, для этого возьмите с собой зарядку от телефона. Откройте краны в ванной и на кухне, проверьте, есть ли горячая вода, плотно ли закрывается кран и работает ли смыв в унитазе. Спросите у хозяина, где находятся счетчики.
Укажите собственнику на все недочеты и внесите их в договор, вплоть до небольших царапин на дверях или грязных пятен на ковре. Можно снять все недостатки на фото или видео и приложить их к договору
Во вторую очередь нужно проверить мебель — не только мягкость и упругость дивана, но и потертости и царапины на нем, состояние шкафов и других предметов, а также электроники: включите и выключите телевизор, микроволновку, чайник. Заодно уточните, как включать стиральную машину.
В-третьих, посмотрите, нет ли подтеков на батареях, потолках и стенах, не порваны ли обои, не разбиты ли окна. В «Центральном агентстве недвижимости» в список того, что проверить при аренде квартиры, добавляют даже ножки у дивана и стульев, подлокотники кресел, обивку мягкой мебели, ручки на окнах и замки на дверях.
Что нужно знать, когда снимаешь квартиру: выводы
✔️ Не «ведитесь» на объявления, в которых стоимость жилья сильно ниже рыночной, а состояние на фото — слишком идеальное. Скорее всего, это уловка.
✔️ Не переводите деньги до того, как заключили договор. За любые платежи наличными просите хозяина дать расписку.
✔️ Договаривайтесь о сделке с собственником, а не с человеком, который представился его знакомым или родственником.
✔️ Требуйте от хозяина оригиналы паспорта, выписки из ЕГРН, а также посмотрите квитанции за коммуналку, в них не должно быть долгов.
✔️ В квартире проверьте все — от обоев и окон до царапин на полу и дверных ручек. Все недостатки внесите в договор.
✔️ Расспросите у собственника, как долго сдается недвижимость, кто и сколько жил в ней до вас. Проверьте, выставлена ли она на продажу.
✔️ Прочитайте договор целиком. В нем должны быть указаны все ваши данные и данные собственника, срок аренды, стоимость и порядок оплаты, размер залога и условия его возвращения, перечислена вся техника и мебель, их состояние, проставлены актуальные даты.
✔️ Не цепляйтесь за один понравившийся объект — вариантов с недостатками много, а здоровые нервы ценнее.
Аренда жилплощади – на самом деле не так просто, как кажется на первый взгляд. Обращайте внимание на каждую деталь следки, своевременно изучая документы и «подводные камни» по интересующему вопросу. При особой внимательности и осознанности провести сделку аренды квартиры самостоятельно, без посредников, — вполне реально.
Однако, в случае ограниченности во времени и силах, привлеките проверенного специалиста и воспользуйтесь услугами ответственного агента. Следуя нашим правилам, Вы не ошибетесь с выбором и непременно сможете найти тот вариант жилья, в котором будет уютно и комфортно.
Помните: безопасная и юридически верная сделка аренды жилой площади – Ваша личная безопасность.
При выборе самого агентства нужно обратить внимание как на серьёзность фирмы, так и на предлагаемое им жильё. Как выбрать агентов:
- Обычно для того чтобы снять квартиру через агентство необходимо сначала составить договор об оказании услуг по подбору недвижимости с риелтором, указать в нём предпочтения и пожелания нанимателя, а также сумму и срок подбора.
- После этого агент подбирает подходящие вам квартиры и после того как вы согласны снять ту или иную жилплощадь, отдаётся оплата за услуги агентства.
- Далее, заключается договор о найме жилья. Если фирма, которая подбирает жильё официальная, то возникновение каких-либо сложностей не будет.
Но если фирма мошенническая, то может случиться так, что вам сдадут квартиру по низкой арендной плате, а в итоге там уже кто-то проживает. Нужно прочитать отзывы на сайте компании, поинтересоваться тем какие услуги она предлагает помимо подбора недвижимости.
Как правило, серьёзные фирмы занимаются не только подбором жилья для аренды, но и продажей, а также другими услугами, связанными с недвижимостью.
Особые условия договора аренды квартиры
В разделе особых условий в договоре на аренду жилплощади указываются решения ситуаций, складывающихся в процессе арендных отношений между наймодателем и нанимателем. Эти договорные моменты необходимо рассмотреть сторонам до утверждения договора, указав их решения в «особых условиях».
Стоимость арендной ставки. Более 30% спорных ситуаций с арендуемым жильем происходят из-за условий и сроков пересмотра величины выплат по аренде. Конечно же, арендодатель будет настаивать на неограниченном сроке изменения ставки (вариант «в любой момент»). И это, конечно же, полностью невыгодно арендатору. Требуется обсудить реальные сроки и обозначить в договоре период, во время которого ставка аренды не переменяется (оптимально – раз в год). Также необходимо договориться об условиях повышения стоимость аренды, указав их в тексте договора.
Штрафы при просрочке арендной платы. Краткосрочные договора найма жилья наймодатель вправе расторгнуть через суд при несвоевременной оплате (истечении договорного срока) чаще двух раз, долгосрочные – неоплате шестимесячного срока аренды (Гражданский кодекс, ст.687, п.2).
Адекватной формулировкой штрафа при несвоевременном внесении платы за съем жилья является пеня 0,3-0,5%, начисляемая по каждому просроченному дню. Конкретный размер пени не устанавливается нормами законодательства. По условиям Гражданского кодекса, размер пени (неустойки) определяется договором сторон, т.е. участниками договора (ст.330, п.1). Заметим, что при отсутствии в договоре условий ответственности арендатора за неисполненные, либо исполненные позже договорного срока обязательства арендодатель не вправе требовать выплаты штрафа (Гражданский кодекс, ст.330, п.2).
Сроки уведомления о прекращении аренды. Как правило, одного уведомительного месяца для каждой стороны договора аренды вполне хватит. Нанимателю удобен месячный срок, позволяющий достаточно легко найти новую квартиру до выезда из съемного жилья. А вот арендодателю одного месяца на поиск очередного нанимателя нередко бывает мало, он может настаивать на указании в договоре 2-3 месячного уведомительного срока.
Периодичность проверки состояния арендованного жилья. Каждый арендодатель заинтересован в сохранности имущества квартиры, предоставляемой в наем. Обычно в договоре указывается допустимость проверки один раз за месяц. Однако некоторые собственники игнорируют договорные условия, считая себя вправе навещать сданное в наем жилье чаще раза в месяц, без предварительного уведомления квартиросъемщика и даже в его отсутствие.
Посещения арендуемой жилплощади третьими лицами. На рынке съемного жилья присутствуют предложения арендаторов, категорически запрещающих посещения знакомыми квартиросъемщика. Данный момент важно обсудить до подписания договора. Обычно удается договориться о посещениях близкими друзьями и родственниками.
Коммунальные платежи. В договоре аренды важно отразить условия выплат по коммунальным услугам, а именно по электроэнергии, природному газу, воде, телефонной линии, интернету и кабельному ТВ. Частично коммуналка входит в арендные платежи, а часть ее, связанная с непосредственным потреблением услуг арендатором, оплачивается им отдельно. Обязательное условие выплат потребленных коммунальных услуг – наличие исправных приборов учета.
Форс-мажорные обстоятельства. В практике аренды жилья юрлицами для своих сотрудников их юристы настаивают на включении в договор условия немедленного прибытия собственника квартиры при определенных бытовых форс-мажорах, как-то текущий радиатор отопления или соседские протечки сверху. Это условие уместно и при аренде жилья физлицом.
Нанимателю следует внимательно изучать текст арендного договора в процессе его согласования и перед подписанием, ни в коем случае не воспринимая документальное оформление аренды жилья, как назойливую формальность. Договор защищает интересы наймодателя и нанимателя в одинаковой степени. Если арендатор замечает пункты договора, противоречащие его интересам – стоит внимательно подумать прежде, чем подписываться на заведомо неудобную аренду.
Почти каждый взрослый человек хотя бы раз в жизни снимал квартиру. Лично я делал это четырежды, пока не обзавёлся собственным жильём. Два раза я арендовал жилплощадь самостоятельно и дважды – через посредников. Оба варианта имеют свои преимущества и недостатки.
Главный совет, который я могу дать новичкам – если снять квартиру нужно срочно (например, хозяева просят съехать с предыдущей жилплощади в течение нескольких дней), действуйте через агентство.
Сколько бы сайтов вы не облазили, сколько газет с объявлениями не прочли от корки до корки, у компаний база всё равно обширнее, а главное – их информация систематизирована.
Но если сроки не жмут, и вы можете заняться поиском с толком и расстановкой, ищите жильё сами. Единственное условие – у вас должен быть хотя бы минимальный опыт в делах подобного рода. Мошенников на жилищном рынке полно, как и просто желающих спихнуть «чайникам» залежалый или некондиционный товар.
Процесс аренды имеет множество нюансов. Учесть их все под силу только опытному, здравомыслящему и рассудительному человеку. Среднестатистический арендатор далеко не всегда подходит под это определение. Поэтому чаще переплачивает, чем снимает жильё с выгодой для собственного бюджета.
Подписание договора и акта передачи
Договор найма жилья – документ, который поможет избежать ненужных конфликтов. Его можно составить самостоятельно, прописав определенные пункты, в том числе касающиеся прав арендатора:
- Наименование сторон договора. ФИО и паспортные данные наймодателя (или его представителя) и нанимателя.
- Предмет договора – это квартира. Необходимо указать полный адрес, площадь, количество комнат.
- Срок действия договора и порядок оплаты. Обозначаются сроки внесения оплаты, а также штрафные санкции, в случае задержки платежа.
- Права и обязанности сторон.
- Ответственность сторон по договору, например, в случае ущерба, нанесенного имуществу.
- Изменение и расторжение договора.
- Заключительные положения и подписи с указанием контактов сторон.
Этих «умельцев» в столице много, и у них нет ни стыда, ни совести. Вот, например, если вы где-то разместили объявление, что ищите квартиру, и вам звонят, то будьте на чеку! Мошенники могут заманить вас к себе в офис и предложить просто невероятно выгодный вариант съема жилья. И хороший район, и мебель вся есть, и хозяин адекватный, и живет где-нибудь в Подмосковье, и докучать не будет. В общем, вам столько вольют в уши, что вы не успеете опомниться, как подпишите договор о предоставлении информационных услуг и заплатите за это тысяч пять примерно. Вам дадут телефон этой супер квартиры, но на том конце вы услышите только гудки. После этого вы внимательно прочитаете свой договор и поймете, что к мошенникам вы не придеретесь.
Также остерегайтесь и сайтов объявлений, где мошенники тоже развернули активную деятельность. Ну не может однокомнатная квартира, например, на западе столицы с хорошей мебелью стоить тридцать тысяч рублей. Обращайте внимание на фотографии, как правило, профессиональные фото делают только владельцы элитных квартир, которые стоят сотни тысяч. Но если вы увидели невероятной красоты фото и всего тридцать тысяч рублей, то сразу же закрывайте это объявление.
Возможно снять квартиру в Москве
Нонсенс: квартир в столице очень много, но найти жильё для себя очень сложно. Первое, что я вам порекомендую, запастись временем и деньгами. Не давайте деньги наперед, проверьте репутацию агентства недвижимости. Когда придете в офис, внимательно смотрите по сторонам: есть ли грамоты, состояние кабинета, количество сотрудников. Задавайте как можно больше вопросов. Не спешите подписывать договор, внимательно прочитайте каждый пункт.
Главные принцы поиска:
- осторожность;
- предусмотрительность;
- доверяй, но проверяй.
Попросите друзей вам немного помочь. Распечатайте нужное количество объявлений, а потом попросите их расклеить. Только приклеивайте ваши объявления на специальных досках, которые для этого предназначены. Не стоит это делать на дверях домофонов. Их сразу же сорвут те люди, которые занимаются обслуживанием данного дома.
Поищите интересные предложения в группах в социальных сетях. Порой можно найти весьма интересные предложения, которые кидают сами хозяева, а не посредники. Некоторые люди часто делают репосты на своей стене, где может оказаться нужное вам объявления. А ещё вы можете сами опубликовать подобную просьбу на своей страничке. После попросите всех людей, которые есть у вас в друзьях, сделать репост вашей записи. Это даст вам отличный шанс найти желаемое.
Если вам не помог такой способ, то придётся обратить за помощью к риелтору. Только лучше выбирать проверенные компании, чтобы вас не обманули, ведь сейчас постоянно встречаются подобные случаи.
Обязательно заключайте договор, который поможет вам в случае непредвиденной ситуации. Лучше доверять тем людям, которые официально сдают жильё, чем тем, кто делает это незаконно.