Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Брачный договор при оформлении ипотеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Разводы сегодня случаются часто, и БД от подобного шага удержать бывших влюбленных не сумеет, но он поможет разобраться в финансовых вопросах. Если в БД рассмотрена процедура разделения ипотечного долга при разводе, то никаких вопросов у банка не будет.
Продолжительность оформления брачного договора для ипотеки
Процедура заключения брачного договора при ипотеке не отличается сложностью и занимает минимальное количество времени. На выполнение процедуры потребуется около суток. Документ вступает в силу с момента регистрации правоотношений в ЗАГСе, если бумага оформлена до брака, или с момента заверения нотариусом, если стороны уже вступили в семейные правоотношения. Бумага прекращает действие в следующих ситуациях:
- оформлен развод;
- имеет место быть двусторонний отказ от соглашения;
- наступил срок, который указан в документе в качестве момента окончания действия соглашения;
- бумагу признали недействительной в судебном порядке.
Брачный договор и развод
Важно! Если только один из супругов выплачивает заем и это зафиксировано в БК, то именно он является владельцем недвижимости, и он же после разрыва отношений погашает долг. Вторая сторона не будет и не может претендовать на часть, даже если квартира куплена в браке.
Варианты владения недвижимостью и разделения ее и долга в случае развода:
- Совместное владение. Оба платят, оба владеют, раздел будет на части, согласно вкладу каждого.
- Раздельное владение. На одного ложатся все обязанности по кредиту, он же единолично владеет квартирой. В случае развода сам погашает долг, точнее продолжает его выплачивать.
- Долевое владение. Каждый обладает оговоренной в брачном договоре частью, так же и выплачивается ипотека.
Деление квартиры взятой в ипотеку происходит согласно регламенту, описанному в БК владения и выплаты займа. Если выбран вариант раздельной собственности, супруг/супруга, которые не являются плательщиками, не могут претендовать на долю ипотечной квартиры.
Особенности ипотечного договора
Брачный договор при ипотеке, в том числе может заключаться при решении купить квартиру в ипотеку во время брака, когда составляется кредитный договор с банком, при этом один из супругов становится заёмщиком, а другой – созаёмщиком.
Если впоследствии заёмщик откажется от выполнения своих обязательств по кредиту или будет не в состоянии их исполнить, созаёмщик становится заёмщиком.
Оформить брачный договор после расторжения брака нельзя (ст. 41 СК РФ), поэтому все условия следует предусмотреть при составлении соглашения, заключённого в браке. Желательно все условия, связанные с расторжением брака, вынести отдельным пунктом.
Если супруги решают развестись, разделение имущества или обязательств по ипотеке представляет много нюансов и трудностей, поэтому брачный контракт с соответствующим пунктом значительно облегчает этот процесс.
И хотя действие самого договора прекращается с момента аннулирования брака, обязательства, предусмотренные договором на период после прекращения брака, остаются в силе (ст.43 СК РФ).
Преимущества и недостатки брачного контракта
К преимуществам договора между супругами относятся:
- возможность оформления ипотеки без согласия мужа или жены, а также при плохой кредитной истории супруга;
- защита прав заемщика при расторжении брака;
- распределение обязанностей по кредиту и защита от солидарной ответственности при прекращении выплат;
- отсутствие необходимости доказывать право на большую долю, чем полагается по Семейному кодексу, выделение долей без судебных разбирательств;
- отсутствие дополнительных рисков и требований досрочного погашения ипотеки от банка при расторжении брака.
К недостаткам ипотеки после брачного контракта относятся:
- уменьшение предельной суммы кредита за счет снижения дохода (в расчет принимается личный, а не семейный доход);
- менее выгодные условия займа из-за отсутствия созаемщика;
- невозможность использования некоторых льгот и государственных программ, предназначенных для поддержки семьи;
- затраты на оформление документа.
Брачный договор и развод
Разводы сегодня случаются часто, и БД от подобного шага удержать бывших влюбленных не сумеет, но он поможет разобраться в финансовых вопросах. Если в БД рассмотрена процедура разделения ипотечного долга при разводе, то никаких вопросов у банка не будет.
Важно! Если только один из супругов выплачивает заем и это зафиксировано в БК, то именно он является владельцем недвижимости, и он же после разрыва отношений погашает долг. Вторая сторона не будет и не может претендовать на часть, даже если квартира куплена в браке.
Варианты владения недвижимостью и разделения ее и долга в случае развода:
- Совместное владение. Оба платят, оба владеют, раздел будет на части, согласно вкладу каждого.
- Раздельное владение. На одного ложатся все обязанности по кредиту, он же единолично владеет квартирой. В случае развода сам погашает долг, точнее продолжает его выплачивать.
- Долевое владение. Каждый обладает оговоренной в брачном договоре частью, так же и выплачивается ипотека.
Деление квартиры взятой в ипотеку происходит согласно регламенту, описанному в БК владения и выплаты займа. Если выбран вариант раздельной собственности, супруг/супруга, которые не являются плательщиками, не могут претендовать на долю ипотечной квартиры.
Как гасится ипотека на квартиру, купленную в браке?
Если супруги разводятся, то они продолжают выплачивать платежи по ипотеке по действующему графику сотрудничества с банком. По Семейному Кодексу второй супруг всегда записывается в ипотечном договоре в роли созаемщика.
Порядок выплат при разводе может быть разнообразным:
- При долевой собственности супруги оплачивают ипотеку соразмерно их долям и делят недвижимость после погашения займа по тем же долям;
- Если собственность по брачному договору установлена раздельная, то выплачивать ипотеку продолжает только один супруг;
- Если собственность общая, то продолжают осуществлять выплаты оба супруга или один, если второй отказывается от этого.
- Взяли ипотеку, будучи в браке с брачным соглашением. Сейчас разводимся. В контракте указано, что жена должна погашать самостоятельно кредит за жилье. Может ли суд при разводе изменить условия погашения ипотеки?
Да, если такое требование предъявит кредитор. Если же супруга подтвердит свою платежеспособность и отсутствие потребности в сторонней финансовой помощи, то условия останутся прежними.
- Составили брачный договор, при котором супруг выступает заемщиком в банке и собственником квартиры. Как мне не «остаться с носом» в случае развода? Ипотеку платим вместе. Соглашение было составлено по требованию банка.
- Можно ли аннулировать контракт при ипотеке?
- Можно ли заключить соглашение после развода?
- Как проходит процедура расторжения брачного договора при ипотеке и/или признание его недействительным?
Правила изменения, расторжения и признания брачного договора при ипотеке недействительным закреплены в статьях 43—44 СК РФ. Контракт можно аннулировать по взаимному согласию. В этой ситуации раздел имущества будет происходить по закону. Прекратить действие соглашения по инициативе только одной из сторон можно, если другой участник правоотношений игнорирует свои обязательства. В этом случае потребуется проинформировать кредитора об аннулировании соглашения. Соответствующие правила закреплены в статье 46 СК РФ. Финансовая организация оставляет за собой право скорректировать условия погашения обязательств или выдвинуть требования о досрочной выплате долга. Подобная мера применяется, если сложившаяся ситуация ведёт к повышению рисков. Дополнительно брачный договор может быть признан недействительным в судебном порядке.
- Возможно ли заключить брачный договор во время отсутствия одного из супругов (находится в длительной командировке-полгода-в другой стране)? Или брачный договор составляется при обоюдном присутствии?
Брачный договор заключается в письменной форме и заверяется у нотариуса. Личное присутствие сторон обязательно, привлечение доверенного лица запрещено.
- Хотим взять ипотеку, но возраст мужа для банка не соответствует. Банки советуют перед одобрением ипотеки заключить брачный договор. Как можно заключить, если сумма не одобрена в связи с возрастом, соответственно и не выбрана недвижимость?
Брачный договор предназначен для урегулирования имущественных прав и обязанностей супружеской пары в браке, а также после развода. Предметом контракта может выступать приобретаемое в будущем имущество, в том числе условия ипотечного кредитования, определение порядка погашения займа, права и обязанности супругов в отношении приобретенной недвижимости.
- Как составить брачный договор, для получения ипотеки, она гражданин РФ, а я нет?
Порядок заключения брачного контракта предусмотрен Семейным кодексом РФ. Следует учитывать, что документ может не действовать на территории иностранного государства, гражданином которой является один из супругов. А в случае с ипотекой, указанные в договоре обязательства могут не предоставляться банком иностранным лицам.Для заключения соглашения необходимо согласие сторон. Нотариальное удостоверение обязательно. Документ направлен на урегулирование финансовых и имущественных отношений между супругами. Брачный договор при ипотеке должен содержать такие положения: – определение заемщика, созаемщика; – режим собственности (указание долей); – порядок внесения первоначального взноса; – выбор регулярного плательщика кредитных платежей и дополнительных расходов; – указание источников дохода; – режим ответственности по денежным обязательствам; – распределение прав и обязанностей в случае развода.Если соглашение оформляется одновременно с ипотекой, то можно указать конкретные сведения: ‒ квартира или дом: · адрес; · технические характеристики; · общая/жилая площадь и т.д. ‒ банковское учреждение (наименование, юр.адрес); ‒ кредит: · общая сумма; · размер регулярных платежей; · график погашения займа.
- Подскажите пожалуйста как определить принадлежность имущества одному из супругов, если второй супруг выступает в роли поручителя?
В силу ст.34 СК РФ, все что приобретено в браке является совместным имуществом супругов независимо от того кто будет перечислять деньги по ипотечному кредиту, а кто выступать поручителем по договору. Но в брачном договоре вы вправе прописать условие, которым определите, кто вносит платежи и за кем после погашения ипотеки закрепиться право собственности (ст.42 СК РФ). Если же вы не определите право собственности на квартиру в брачном договоре, квартира будет считаться общей.
Когда невозможно подтвердить доход
На сегодняшний день многие из нас получают зарплату в конвертах. Этот факт особо не настораживает, пока не возникает необходимость подтвердить свои доходы. Сделать это, конечно же, не получится. Особенно остро этот вопрос поднимается при получении кредита либо разделе имущества. Если опираться на Семейный Кодекс, то ипотечная квартира после развода будет делиться либо пополам, либо согласно внесенным средствам за кредит. То есть если супругой или мужем равнозначно выплачивалась ипотека, но при разделе имущества доказать данный факт невозможно, то второй супруг и вовсе может лишиться доли в недвижимости даже несмотря на то, что фактически может больше зарабатывать. Вот здесь-то как раз таки и приходит на помощь брачный контракт. С его помощью можно урегулировать любые имущественные вопросы, которые в суде могли бы решиться далеко не в вашу пользу.
Перед тем как приступить к рассмотрению правил составления брачного контракта по урегулированию вопросов кредитного жилья при разделе имущества, необходимо сначала ознакомимся с основными понятиями.
- Ипотека – это договор кредитования, на основе которого происходит покупка недвижимого имущества. Это документ, имеющий юридическую силу по долговым обязательствам заемщика перед кредитной организацией, чаще всего банком. Покупаемое жилье за счет заемных средств у банка выступает автоматически залогом кредита, до полной выплаты долга вместе с процентами за предоставление данной банковской услуги.
- Брачный договор – это юридический документ, который заключается на добровольной основе и устанавливает имущественные права каждого из супругов, а также их детей. Также в нем могут быть обозначены права на индивидуальную собственность, которая не будет подлежать разделу после развода. При подписании брачного договора регламент статьи 34 Семейного Кодекса о том, что в обязательном порядке имущество, купленное во время брака, должно делиться пополам между супругами, аннулируется.
Брачный контракт для ипотеки в Сбербанке
Когда супруги обращаются в банковские учреждения за ипотечным кредитом, сотрудники банков часто настаивают на заключении между ними брачного контракта. Заключение брачного договора для ипотеки составляет важный момент в долговых обязательствах заемщика. Так как в залоге у кредитора остается недвижимость, возникает риск, что при разводе кредит может остаться непогашенным.
Когда в контракте прописано, что в лице заемщика выступает один из пары, такое обстоятельство существенно облегчает задачу в установлении раздельного режима на ипотечную недвижимость. Когда в контракте четко прописано, кто выступает заемщиком в банке, собственность на недвижимость и долги по ипотеке после расторжения брака перейдут этому человеку.
Брачный контракт целесообразно заключать не во всех случаях. Но существуют ситуации, когда заключение брачного контракта оградит супругов от возможных недопониманий и конфликтов.
- В случае, когда супруги имеют кардинально разный уровень дохода;
- У одного из супругов есть просроченная задолженность;
- Отказ банка от кредита в связи с сомнениями банка в кредитно платежной способности одного из пары;
- Один из супругов против ипотечного займа;
- Один из пары не работает или не трудоустроен официально и не может подтвердить документально свои доходы;
- Ипотека оформлена на одного из пары до вступления в официальный брак;
- Один из пары является нерезидентом;
- Один из супругов имеет судимость;
- Приобретение недвижимости происходит за деньги родителей одного из пары;
- После развода супруги хотят разделить долг по ипотеке;
- Один из пары не желает участвовать в выплате кредита.
Обращаясь за ипотечным кредитом в Сбербанк, супругам чаще всего будет предложен определенный, устраивающий банк образец брачного договора. Так банк сможет защитить себя от неуплаты ипотеки.
Что делать, если банк отказывает?
Если один из супругов против ипотеки или не имеет дохода, то банки в этом случае требуют заключения брачного контракта с условием, что платежеспособный супруг будет являться единоличным собственником. При отказе мужа и жены заключать такой контракт банк может отклонить заявку. В этом случае можно подкорректировать условия договора, предлагаемые банком.
К примеру, если один из супругов через определенное время планирует работать и вносить платежи по кредиту, то в контракте это можно указать. В данном ситуации супруг, восстановивший платежеспособность, в случае развода также имеет право претендовать на жилплощадь, и на него соразмерно его доле перейдут долги по кредиту. Если банк не согласится на корректировки, то заемщикам придется либо принять его условия, либо обратиться к другому кредитору.
Оформление брачного соглашения гарантирует безопасность как заемщикам, так и банку. Документ позволяет заранее предусмотреть возможные сложности в случае раздела имущества после развода.
Ипотечное кредитование — это предоставление кредитных средств, для покупки недвижимости, в отношении которой возникает залог в силу закона. В том случае, когда, один из супругов опасается за то, что второй супруг может отказаться исполнять свои обязательства по уплате кредита и претендовать на данное имущество после расторжения брака , следует составить брачный договор .
Брачный договор на ипотечную квартиру
Сложным этапом для супругов при разводе будет являться вопрос о разделе квартиры, приобретенной с помощью ипотечного кредита . Может сложиться так, что один из супругов приобрел квартиру в ипотеку до вступления в брак, и будучи женатым оплачивал все платежи самостоятельно, а после развода супруга потребовала раздела данного имущества, аргументируя, что оно совместное.
При определении долей будут учитываться в первую очередь интересы несовершеннолетних детей (при их наличии).
Может сложиться такая ситуация, при которой супруги определят размеры долей в брачном договоре, например, если большую часть денежных средств вложил в погашение ипотеки супруг, то он имеет право на большую долю в таком имуществе.
При разделе общей собственности супругов и определении долей в этой собственности доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами (п. 1 ст. 39 СК РФ). Если же в ипотечном брачном договоре будут четко прописаны доли, например, одному из супругов будет причитаться 70% недвижимости, а другому 30% , то в случае развода доли будут такими же .
Кроме того, судом учитывается согласие кредитора при разделе долга, при этом большинство банков не дают такого согласия . Несмотря на это, суды чаще всего удовлетворяют требования одного из супругов и делят ипотечную квартиру, аргументируя тем, что объект залога не выбывает из залога, а залогодержатель по-прежнему может осуществлять принадлежащее ему залоговое право.
В период брака супруги заключили ипотечный брачный договор, указав в нем режим совместной собственности на дом. После развода супруга потребовала разделить квартиру и долги по кредитному договору. При этом муж отказывался выплачивать оставшийся кредит, аргументируя тем, что на квартиру не претендует и платить не собирается. Суд требования супруги удовлетворил, указав, что, так как по брачному договору доли в приобретенной квартире были равными, следовательно, и долг по нему будет равный, а значит выплачивать его, супруги будут в равных суммах.
Как составить брачный договор при оформлении ипотеки
Люди, которые никогда не сталкивались с подобными документами, должны обратиться к опытному юристу, который учтет мнения и пожелания обеих сторон и реализует их в правильном виде на бумаге, соблюдая требования законодательства. Если же супруги решили самостоятельно разработать текст договора, то в нем следует отразить:
- кто является заемщиком по кредиту;
- кому будет принадлежать право собственности после выплаты ипотеки;
- предусмотрена ли выплата компенсации, если собственником квартиры станет только 1 супруг;
- из чьих средств будет совершаться первый взнос по ипотеке – если вносят деньги оба супруга, то в каких долях (в процентах);
- как будут совершаться регулярные платежи – по кредиту, за ЖКУ, прочие выплаты;
- источники финансирования, в том числе с определением, какая часть дохода будет покрывать обязательства по ипотеке;
- чем и как отвечает супруг, который не сможет исполнить имущественное обязательство по брачному договору в отношении ипотеки;
- как разделяется ответственность супругов по долговым обязательствам, особенно с учетом непогашенной ипотеки в случае раздела имущества;
- раздел ипотечной квартиры и прочего имущества в случае заявления требования супруга, кредиторов.
Оформление брачного договора при ипотеке требует нотариального удостоверения, поскольку только в этом случае документ приобретет юридическую силу. Если кредит вот-вот будет оформлен, супругам следует также включить в «ипотечную» главу контракта описанию:
- ипотечного имущества (вид недвижимости, адрес и пр. реквизиты, по которым возможно однозначно идентифицировать объект);
- кредитной организации – наименование банка и его адрес;
- договора кредитования – сумма, размер ежемесячного платежа, график платежей и пр.
Это потребуется на случай, если семья приобретет несколько объектов недвижимости по ипотечным договорам. Закон позволяет отдельно прописать права и обязанности по каждому из таких объектов.
Особенности брачного котракта, если ипотека взята до брака.
Внимание
Если имущество приобретено до брака, оно принадлежит лицу, которое его купило (статья 36 СК РФ). Заключая семейный союз с человеком, который выплачивает ипотеку, и принимая участие в погашении долга, лицо должно понимать, что при расторжении брака раздел недвижимости возможен лишь по личному желанию заемщика или по судебному решению. В сложившейся ситуации потребуется доказать факт внесение денежных средств для закрытия обязательств.
Однако стороны могут изменить вышеуказанные правила, заключив брачное соглашение при ипотеке. Допустима корректировка отдельных условий, регламентирующих права и обязанности каждой из сторон. Так, муж и жена могут решить, что имущество будет принадлежать основному заемщику после развода, даже если вторая сторона участвовала в покрытии долга. Альтернативой выступает фиксация в документе обязательства по совместной выплате ипотеки.
Нужно ли получать согласие банка?
Внимание
Заключение брачного контракта – добровольное решение заемщиков. Финансовая организация не может настаивать на подготовке бумаги. Однако наличие документа может повлиять на решение финансовой организации. Часто соглашение используют для минимизации рисков, с которыми можно столкнуться при погашении ипотеки.
Если стороны заключили контракт о получении жилищного кредита или хотят оформить бумагу после выполнения процедуры, потребуется уведомить об этом банк и получить соответствующее разрешение. Законодательство не закрепляет подобных требований, однако положения документа могут вступить в противоречие с условиями ипотеки, ущемить одну из сторон в правах или снизить надёжность заемщика. В результате компания может принять совершенно другое решение по заявке. Если вы подготовили контракт без согласия банка, документ могут признать недействительным. В случае утаивания информации о наличии документа, финансовая организация в последующем может потребовать досрочное погашение ипотеки.