Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Хочу купить жилье. Что выбрать — квартиру или апартаменты?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Общие вопросы вроде выбора управляющей компании и подрядчиков, строительства парковки у дома и благоустройства территории собственники решают сообща. Вес голоса соотносится с долей в имуществе: владелец 100 кв. м сильнее влияет на решения, чем собственник 30 кв. м. Это верно и для многоквартирных домов, и для апартаментов.
Главное отличие между апартаментами и квартирами
Сейчас, пока новый закон еще не приняли, апартаменты считаются коммерческими помещениями, а не жилыми. Квартиры имеют статус жилых помещений.
У застройщика не всегда получается купить участок под жилищное строительство, зато находится земля под гостиницу или офисное здание. Компания покупает ее и строит там дом. В нем нет квартир, но есть апартаменты — в них тоже можно жить.
Тип апартаментов зависит от типа назначения земли: под гостиницу или под объекты общественно-делового назначения. Первый вариант лучше: налоги ниже, прав больше. Чтобы узнать назначение земли, попросите у застройщика свидетельство о государственной регистрации права или кадастровый паспорт на участок.
Апартаменты покупать выгоднее, чем квартиру?
Да, но здесь надо учесть несколько моментов.
Преимущества апартаментов
Впрочем, у апартаментов есть и существенные преимущества перед квартирами, которые могут оказаться решающими для тех, кто выбирает этот вид недвижимости. Речь идет о не только цене, как на первичном, так и на вторичном рынке, которая, несомненно, очень часто является основополагающим фактором при выборе.
Перепланировка апартаментов, в отличие от квартир, особенно не ограничивается, за исключением запрета на смелое манипулирование несущими стенами. Здесь не требуется жестко делить помещение на жилые и нежилые зоны, «мокрые» и «сухие» места. Таким образом, кухни и санузлы можно располагать где угодно, причем, в любом количестве.
Управление жилым комплексом с апартаментами также имеет ряд отличий от домов, в которых спроектированы квартиры. Существует два способа организации общего имущества:
— При продаже апартаментов места общего пользования остаются фактически без собственности.
— Застройщик оставляет права собственности за собой.
При первом варианте, аналогично положениям Жилищного Кодекса, имущество принадлежит всем собственникам апартаментов. Они участвуют в общих собраниях и выборе управляющей компании. При такой организации действуют не все статьи ЖК РФ. Например, в ст. 157 говорится, что тарифы устанавливают органы местного самоуправления. В домах, где формой собственности являются апартаменты, такое положение будет недействительно, ведь уполномоченные органы не имеют права на определение тарифов в нежилых помещениях.
Если же места общего пользования передаются в собственность застройщика, последний сам определяет и существенные положения договоров, и управляющую организацию. В такой форме управления собственники не имеют права выбора.
Не смотря на множество противоречий, такой тип недвижимости неслучайно стал популярным на рынке, ведь он имеет свои достоинства. Первый среди них – это цена. В среднем цены на апартаменты на 15-20% ниже стоимости квартир.
Расположение апартаментов также может стать их плюсом. Такое жилье часто строится на месте бывших градообразующих предприятий, то есть в центральных районах города.
Кроме того, апартаменты отлично подходят для сдачи в аренду. Стоимость съема в них, как правило, не отличается от обычных квартир, а из-за низкой цены инвестор быстрее вернет потраченные на покупку средства.
Не так давно стало известно, что Владимир Путин поручил правительству законодательно закрепить правовой статус апартаментов до 1 августа 2021 года. На фоне наступающих изменений только за прошлый год спрос на такую недвижимость увеличился в два раза. Сейчас московские апартаменты уже подорожали на 20%, специалисты прогнозируют дальнейший рост цен. Возможно, покупка апартаментов в преддверии нового отношения к ним станет отличной инвестицией. Воспользуйтесь поиском по новостройкам на нашем сайте, чтобы быстро найти недвижимость от надежного застройщика.
Ну и на кой вы мне тогда сдались? Главная разница между квартирой и апартаментами
Из вышесказанного выходит, что апартаменты — какое-то кидалово. Одни сплошные минусы, усложняющие условия комфортного проживания. Не проще ли смотреть квартиры и обходить стороной эту дичь?
Но у апартаментов есть одно неоспоримое преимущество перед квартирой — доходность. Как инвестпроект апартаменты являются весьма выгодным приобретением.
Покупка апартаментов выходит на 15-30% ниже рыночной стоимости квартиры, это мы уже знаем. Допустим, мы, приведя их в порядок, начнем сдавать жилье за 40 000 рублей. Если взять типовую квартиру, которая и так нам обойдется недешево, даже сдавая ее за те же 40 000 рублей, доходность в обоих случая будет разная. И, как нетрудно понять, в случае с апартаментами ситуация выглядит благоприятнее.
А арендатору по большому счету не слишком важно, квартира это или апартаменты. Ему важно расположение, инфраструктура, условия — он опирается на это.
Кстати, есть еще одна интересная тема для заработка на апартаментах — доходные дома называется. По сути, это та же схема с покупкой апартаментов и последующей сдачей, но только все вопросы по поиску, заселению и обслуживанию арендаторов берет на себя компания, у которой вы приобретаете недвижимость. Конечно, после выплаты всех бонусов компании у вас остается относительно небольшой выхлоп от сдачи, но вы в это время просто сидите в шезлонге на берегу лазурного моря и потягиваете свой «Куба Либре» через соломинку, жмурясь от удовольствия. И мирские заботы вас просто не беспокоят.
Основные причины купить апартаменты в 2021 году
Стоимость. Покупка недвижимости в апарт-комплексах обойдется дешевле, чем в жилых. В целом, апартаменты — хороший выбор для тех, кому не важна прописка и социальная инфраструктура, но требуется удобное расположение и относительно невысокая стоимость. Семьям с детьми стоит рассматривать квартиры.
Расположение. Зачастую апарт-комплексы находятся в более привлекательных районах Москвы, где нельзя построить жилой комплекс, а гостиничный или торговый — можно. Например, ближе к центру, где нет места для масштабных комплексных застроек с необходимой городской средой, но есть участок земли под гостиницу.
Инвестиции. Апартаменты выгодно покупать для сдачи в аренду — их цена ниже квартир, поэтому они быстрее окупятся и начнут приносить прибыль. Кроме того, их можно купить на котловане и заработать на росте стоимости после сдачи.
Перспективы перевода в жилье. В 2021 году планируется принять новый закон, который прояснит статус апартаментов. На них будет распространяться Жилищный кодекс, и они фактически приравняются к квартирам в жилых домах.
Какие отличия апартаментов от квартиры: 11 плюсов и минусов
Объективное отличие апартаментов от квартир — юридический статус недвижимости, о котором расскажем ниже. Остальные положительные и отрицательные аспекты покупки относятся к субъективным.
В сравнении с квартирой, апартаменты предпочтительней в роли первого собственного жилья рядом с работой или местом учебы, так как в 2022 году стоимость номера была в среднем на 20% ниже цены за аналогичную квартиру в новостройке.
Для апартаментов действуют упрощенные санитарные нормы и технические регламенты, чем для жилых комплексов. Поэтому их строят рядом с крупными транспортными узлами — удобно добираться до любой точки города. Или на маленьких свободных участках в центральных районах, куда не поместился бы жилой дом с обязательной по закону инфраструктурой. Зато в пешей доступности кафе, музеи, клубы, торговые центры.
Можно ли прописаться в апартаментах?
Постоянную регистрацию получить в апартаментах нельзя. Только временную и только если эта недвижимость является гостиничным комплексом.
Согласно практике, зарегистрироваться по месту жительства в апартаментах можно, но только если по документам предусмотрено назначение под гостиницу и только временно, сроком на 5 лет. Конечно, по истечении 5 лет можно еще раз прописаться и так бесконечное количество раз.
Если согласно кадастровому паспорту, иной технической документации, а главное – в единой базе Росреестра прописано назначение здания – торговый или офисный центр, а также если назначение самих апартаментов прямо указано под офисы, точки общепита или иные формы коммерческого использования, то прописаться в апартаментах нельзя, даже временно.
При прописке многое зависит от назначения здания:
- Если это гостиница (а их только 10-15% на рынке), то проблем с временной регистрацией быть не должно.
- Прописаться даже временно в апартаментах, расположенных в торгово-офисном здании, невозможно.
Каково будущее этого типа недвижимости в России?
В открытых источниках информации иногда встречаются сведения о том, что планируется законодательное придание апартаментам статуса жилых помещений. Проблема в том, что в законе уже прописан ряд определенных требований к жилым помещения, которые нужно соблюдать при их постройке (например, при возведении многоквартирного дома).
Если апартаменты приравняют к жилым помещениям, то у застройщиков появится обязанность эти требования выполнять. Нет гарантии, что это не повлечет рост цены конечного продукта. В итоге, апартаменты перестанут чем-либо отличаться от квартир, потеряют какую-либо заметную уникальность (например, дешевизну) и как отдельный вид жилья просто исчезнут, «слившись» с квартирами.
В теории, выиграть от этого могут те, кто купит апартаменты до того, как государство законодательно уравняет эти виды жилья. То есть, люди купят их как нежилые помещения дешевле и с некоторыми ограничениями. После предполагаемой реформы, они окажутся собственниками полноценных жилых помещений.
Хотя, возможный закон, уравнивающий апартаменты и квартиры, может содержать список требований, которым «старые» апартаменты не будут удовлетворять. Соответственно, в категорию жилых помещений попадут только «новые» апартаменты, построенные после принятия такого закона.
В целом, поскольку сегодня апартаменты строятся и успешно продаются, можно сказать, что граждан не пугает отсутствие возможности постоянной прописки и повышенные коммунальные платежи. Это значит, что будущее на рынке у апартаментов несомненно есть.
Собственники квартир платят налог на имущество в размере 0,1% от кадастровой стоимости недвижимости. Налоговая ставка может изменяться в соответствии с политикой муниципальных властей. Владельцы квартир площадью до 20 м² освобождены от уплаты налога на имущество. Апартаменты – нежилая недвижимость, поэтому налог на имущество выше. Преимущественно он варьируется в диапазоне 0,5%-2%. В апартаментах гостиничного типа налоговая ставка ниже, а в бизнес-центрах выше.
То есть покупая апартаменты, вы должны понимать что будете платить не маленькие суммы ежегодных налогов на имущество. К примеру за 54 метровые апартаменты стоимостью 10 млн.рублей придётся платить ежегодно 50000 рублей налога на имущество.
При изучении ситуации и при взвешивании того, стоит ли купить апартаменты, необходимо принять во внимание преимущества такого решения:
- Этот вид недвижимости будет дешевле. Если вы хотите приобрести недвижимость, чтобы зарабатывать на сдаче в аренду, то такой вариант довольно выгодный. Апартаменты ничуть не хуже квартир подходят для соответствующих целей. Но при этом они дешевле, так что долго откладывать вам не придётся, точно так же как и влезать в большую ипотеку.
- Такая собственность может располагаться практически где угодно, в том числе и в роскошных районах, там, где покупка жилой недвижимости была бы недоступной. Для жилой застройки существуют строгие стандарты по инсоляции, шумоизоляции, плотности расположения домов, инфраструктуре и прочему. В итоге во многих элитных районах для возведения жилых домов просто не хватает места или условий. Однако для постройки нежилого объекта ничего не мешает. В итоге появляются апартаменты с красивым видом на реку или же на известную достопримечательность, в самом центре или в историческом районе, не очень далеко от места работы. Правда, рядом с ними может не быть парковочных мест, детсадов или поликлиник, а одна из комнат в квартире вполне способна оказаться с окном, которое будет упираться в стену соседнего дома. Но это не для всех важно. Зато другой возможности приобрести недвижимость в самом центре города может и не оказаться.
- Отличный вариант для инвестирования. Поскольку апартаменты стоят дешевле, вам не придётся долго откладывать на их покупку. Зато сдавать такую недвижимость можно по ценам, сопоставимым нередко со стоимостью найма обычной квартиры. И если принимать во внимание изначально меньшую стартовую сумму, то понятно, что это вложение себя довольно быстро окупит. То есть для заработка по такой схеме выгоднее брать именно апартаменты.
- Пользуются спросом на рынке аренды. Поскольку владельцы соответствующей недвижимости нередко могут позволить себе опустить цену, то они очень редко остаются без жильцов даже в разгар экономического кризиса. Следовательно, недвижимость не будет простаивать.
- Доступно несколько разных схем получения дохода. Подобную недвижимость можно сдавать посуточно или долгосрочно. Также её никто не мешает переоборудовать в офис. Можно даже зарегистрировать в апартаментах юридическое лицо, то есть сдать в аренду юридический адрес. Главное, не увлечься и ограничиться одной компанией. Всё это позволяет получать доход. А когда вам надоест, имущество всегда можно продать.
- Большой выбор разных вариантов месторасположения. Как уже и говорилось, жилая застройка должна проводиться по конкретным правилам. У апартаментов таких ограничений нет. Поэтому в выборе по местоположению соответствующего комплекса вы будете меньше ограничены.
- Иногда есть возможность перевести апартаменты в жилой фонд. Если здание отвечает всем требованиям, это вполне реально сделать. Правда, узнавать, есть ли у вас такая возможность, лучше всего до покупки. Например, можно заказать проведение соответствующей экспертизы.
Чем отличаются апартаменты от квартиры?
Когда мы слышим слово «апартаменты», то нам представляется роскошное жилье в стильном районе. Но правовой статус такого помещения не относит его к жилому фонду. Поэтому для постоянного проживания следует приобретать квартиру.
Жилищное законодательство не дает прямого понятия апартаментов и его нет в том перечне объектов, которые именуются жилыми. Именно поэтому они относятся к помещениям, не предназначенным для постоянного проживания наряду с гостиницами. Кроме того, допускается расположение апартаментов в торговых и деловых центрах, где помимо них находятся торговые площади и офисные помещения.
Упоминание о таком помещении имеется в документах, устанавливающих нормативы в сфере строительства и туризма. Требования к апартаментам, говорят, что это номер для размещения людей:
- площадью не меньше 40 кв.м.;
- количеством комнат не менее двух;
- наличием кухонного уголка.
Что выгоднее брать в ипотеку
Главная особенность ипотеки на апарт-здания вытекает из правого статуса недвижимости — процентная ставка на приобретение подобных помещений гораздо выше, чем для обычной квартиры. Например, в Сбербанке можно взять ипотеку на однокомнатное жилье под 6 % годовых, а заем на приобретение нежилой площади таких же размеров будет выдан по ставке от 12 %.
Некоторые банки могут пойти на уступки, если гражданин докажет, что апартаменты покупаются для проживания, а не для ведения коммерческой деятельности.
Сегодня практически каждый банк готов выдать ипотеку на покупку нежилой недвижимости, однако условия могут различаться. Подобную информацию можно уточнить на сайте организации или во время приема у консультанта.
Стандартные условия кредитования:
- наличие прописки в регионе, где покупается объект,
- максимальный срок кредитования — 30 лет,
- предоставление справки о доходах,
- первый взнос, который достигает 30 % от общей стоимости.
Из-за неоднозначности существующего законодательства ипотека на подобные сооружения, в которых гражданин будет проживать в будущем, невыгодна в сравнении с кредитованием на квартиру. Все дело в завышенных процентных ставках, а также в отсутствии государственных программ, позволяющих снизить сумму долга.
Апартаменты считаются дорогим видом недвижимости, это связано с тем, что они продаются часто уже с готовым интерьером, отделкой, обстановкой. Но на самом деле такие жилые помещения стоят на процентов 10-15 меньше, чем квартира такой же площади и состояния. Но есть ли действительно выгода в покупке апартаментов?
ВНИМАНИЕ! Нужно учитывать, что для объектов жилого фонда коммунальные платежи намного ниже, чем для объектов фонда нежилого.
В процесс проживания в квартире апартаментного типа ее владельцы столкнуться с большими суммами в платежках, это существенный отрицательный момент. Нужно хорошо просчитать, стоит ли престижный статус жилья таких расходов в будущем.