Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать, если при межевании земли оказалось больше?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Увеличить площадь земельного участка может только его собственник. При этом право собственности должно быть подтверждено выпиской из ЕГРН, а также соответствующими документами, ставшими основанием для возникновения права собственности (договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда).
Кто может увеличить площадь земельного участка?
Увеличение земельного участка – кто и как может это сделать
Далеко не каждый владелец собственного участка знает, что имеет полное право на законных основаниях присоединить некоторую часть прилегающих территорий. По крайней мере, новый закон под № 150, вступивший в силу 17.06.2019 г., позволяет сделать это в более легкой форме, нежели до него.
Провести процедуру оформления может непосредственно собственник. Его права должны быть подтверждены соответствующей выпиской из ЕГРН и прочими основными документами. При этом возможность расширения доступна только для участков следующего назначения:
- Личное подсобное хозяйство – ЛПХ.
- Индивидуальное жилищное строительство – ИЖС.
- Садоводство – СНТ.
- Огородничество – ОНТ.
Присоединить землю к своему земельному участку, даже если он находится далеко в деревне, можно, если территория соответствует следующим требованиям:
- Имеет аналогичное целевое предназначение, как и сам участок.
- Является муниципальной или государственной собственностью, и не применяется для каких-либо целей.
Ценообразование работ по увеличению границ земельного участка
Единой стоимости перераспределения земель не существует. Федеральная, региональная и местная власти для своих земель устанавливают свои порядки определения стоимости.
Например, для федеральных земель размер платы будет составлять 15% от кадастровой стоимости. Если прирезаете к участку федеральную землю, то за прирезку придется заплатить 15% кадастровой стоимости.
Чтобы рассчитать примерную стоимость прирезки, можно на Публичной кадастровой карте узнать кадастровую стоимость соседних участков. Затем вычислить кадастровую стоимость одной сотки и после этого полученную величину умножить на количество соток, которые планируете прирезать.
С муниципальными и региональными землями ситуация несколько сложнее. В каждой области, районе устанавливают свой размер платы за прирезку земли. Информацию о размере платы за прирезку земли необходимо искать на официальном сайте администрации, либо направить запрос в орган государственной власти.
Нормативно-правовые акты по данной статье:
- Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 27.12.2019);
- Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 23.01.2020);
Процедура увеличения территории проводится в соответствии с ФЗ №93, некоторые положения которого называют законом о дачной амнистии. Это упрощенная схема, которая допускается в отношении участков, полученных после 2001 года с момента введения Земельного кодекса РФ. Дополнительный участок, оформляемый в собственность по этой схеме, получил название прирезки.
Увеличение площади регулируется главой 4 Земельного кодекса. Законодательство устанавливает понятие перераспределения территории. В результате, у граждан появляется возможность узаконить прирезок земельного участка, занятый самовольно или тот, который гражданин только планирует присоединить.
За проведением процедуры могут обратиться граждане, являющиеся собственниками участков под индивидуальное строительство, садоводство, огородничество и даже сельскохозяйственного назначения.
Чтобы правильно провести процедуру, необходимо соблюдать следующие условия:
- Земля должна иметь такую же территорию, что и основной участок;
- Она не должна подпадать под земли общего пользования;
- Общий размер участка не должен превышать установленные нормативы.
Так, на территории Московской области предельные размеры участка под ИЖС составляют от 6 до 15 соток. Территорию участка нельзя увеличить за счет дорог, коммуникаций и других значимых объектов. Кроме того, нельзя добавить к участку территорию лесного фонда и береговой полосы.
Декларированные земельные участки и ранее учтенные в чем разница
Собственник земли может не иметь представление о технических пределах его участка, в связи с чем в кадастровом паспорте отсутствует необходимая информация о границах.
После проведения работ по уточнению участок получает уточненную площадь (полученную по результатам измерений).
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
После прохождения всех формальных процедур необходимо задекларировать площадь участка в Росреестре. В некоторых случаях заявителю могут отказать в декларировании. Например, если отсутствуют кадастровые сведения о границах участка или когда образованный участок пересекает границы других. При возникновении подобных спорных моментов необходимо пройти процедуру межевания и уточнения границ.
Порядок уточнения границ участка
Уточнением на практике принято называть процедуру, целью которой является повторное проведение межевых работ. По итогам таких работ может быть выявлено, что площадь надела превышает установленные в кадастровой документации размеры или, наоборот, является меньше.
Такая процедура может привести к следующим правовым последствиям:
- возникновению споров с соседями;
- отказу в регистрации участка в кадастровом реестре;
- административной ответственности за самовольное захватывание не принадлежащих лицу площадей;
- юридическое увеличение площади земельного надела.
Проведение такой процедуры, в свою очередь, может понадобиться при осуществлении плановых проверок сотрудниками кадастровой службы или по желанию собственника земельного владения. При предъявлении претензий со стороны третьих лиц относительно границ участка также может быть проведена процедура уточнения.
Процедура проводится специально аттестованными инженерами, имеющими соответствующее образование и лицензию на осуществление своей деятельности. Итоговые значения выясняются в соответствии с результатами размежевания данного и при наличии споров смежных участков.
Что делать, если участок ранее не был размежёван?
Можно ли оформить ранее не учтённый надел? Несмотря на все попытки властей как можно скорее поставить на учёт все земельные наделы, до сих пор остаются некоторые участки в частном владении, с неустановленными границами и с неопределёнными площадями. Государство поддерживает инициативы таких владельцев поставить на учёт эти участки. Что для этого нужно?
Основные условия для оформления таких участков следующие:
- земля не должна быть выделена другим частным лицам в течение последних 15 лет;
- нынешний владелец должен пользоваться землёй в течение 15 лет;
- владелец должен уплачивать налоги за последние пять лет.
Все подобные ситуации также решаются через местную администрацию. В случае если администрация откажет в признании правомочия собственности за фактическим владельцем участка, имеющим вышеуказанные основания, добиться своего можно через судебные инстанции. Но такое происходит довольно редко.
Чтобы установить право собственности необходимо обратиться с заявлением в местную администрацию. В заявлении необходимо указать просьбу о признании своего права на землю. Администрация может затребовать проведения межевания участка и выписку из реестра об отсутствии прав третьих лиц на указанный участок.
В данном случае межевание проводится на основе доверенности местной администрации, выданной на имя заявителя, открывается межевое дело. После получения плана его копию необходимо предъявить местной администрации.
Ошибка 3. Отказ соседа в согласовании границ
Усложним предыдущую задачу. Собственник участка № 8 не согласен изменить границы своего участка. Он отказался подписать предложенный акт согласования границ. Возможно, его устраивает внесенная в ЕГРН ошибочная конфигурация, он настаивает на ее подлинности. Росреестр откажет в регистрации изменений границ всех остальных участков.
Как исправить: придется обратиться в суд. Требуем аннулировать сведения границах участка несогласного собственника, в связи с технической или реестровой ошибкой в ЕГРН. В качестве третьего лица можно привлечь Росреестр. К исковому заявлению прилагаем: выписки из ЕГРН на свой и смежный участки, копию межевого плана, подтверждение об уплате госпошлины.
После вступления решения суда в законную силу обращаемся в Росреестр через МФЦ. Прилагаем межевые планы и заявления об уточнении границ всех участков.
Подача документов в администрацию
После получения схемы расположения владелец участка обращается в администрацию района с пакетом документов. Подают документы в тот орган, к которому территориально относится основной участок. Неправильно оформленный пакет возвращают в течение десяти дней с указанием причины отказа в рассмотрении. Госпошлина при этом не возвращается. Если все сделано верно, администрация рассматривает вопрос в тридцатидневный срок и сообщает о своем согласии (или несогласии) расширить границы.
После получения одобрения местных властей следует уточнить границы, то есть подготовить новый межевой план, иначе новая территория е не будет зарегистрирован официально. Для окончания оформления в пакет документов добавляется выписка с решением местного совета, и все бумаги отправляются в Росреестр. Вопрос рассматривается 30 дней. Собственнику выдается выписка из Росреестра.
Перераспределение земли происходит на основании соглашения между гражданином и уполномоченным органом, например администрацией. Для этого владельцу участка нужно обратиться в уполномоченный орган (администрацию, земельный департамент и др.) с заявлением о перераспределении земли. Сделать это можно в том числе через МФЦ. К заявлению нужно приложить:
— правоустанавливающие документы на земельный участок (представление не требуется, если право зарегистрировано в ЕГРН);
— если отсутствует утвержденный проект межевания территории — схема расположения;
— если с заявлением обращается представитель собственника земельного участка — документ, подтверждающий полномочия представителя.
Заявление рассматривается в среднем около 30 дней, затем заявителю направляется согласие на заключение соглашения о перераспределении. Потом собственник обращается к кадастровому инженеру, тот определяет новые границы участка — и документы отдаются в Росреестр.
Как уточнить границы земельного участка
Чтобы уточнить границы участка, собственнику нужно обратиться к кадастровому инженеру (его можно найти через сервис «Государственный реестр кадастровых инженеров»).
Кадастровый инженер приедет на место и проведет необходимые замеры. Уточнение границ нужно будет согласовать с владельцами смежных — соседских — участков. Специалист направит им извещения на почтовый или электронный адрес. Если найти их не получается, извещение публикуется в местной прессе. В этом случае адресат будет считаться уведомленным, даже если не прочитает объявление. После всех замеров и согласований с соседями кадастровый инженер подает документы в орган регистрации прав.
Результатом становится межевой план, содержащий сведения о координатах границ земельного участка. Границы устанавливаются по документам, подтверждающим, что земля выделена конкретному собственнику в конкретном месте и именно такой площади.
Допустимый предел увеличения площади при установлении и уточнении границ участка:
— не более чем на предельный минимальный размер земельного участка, который установлен федеральным или местным законом для соответствующих вида разрешенного использования и категории земель.
— если такой размер не установлен, допустимый лимит — не более 10% площади исходного участка по данным ЕГРН: например, к участку в 6 соток максимально можно добавить 0,6 сотки.
Заключение соглашения о перераспределении земель.
В течение 30 дней с передачи документов в администрацию получите Соглашение о перераспределении земельного участка.
Как только получили Соглашение, у вас есть 30 дней на подписание и направление в администрацию.
Направлять Соглашение целесообразно с сопроводительным письмом. На 2-ом экземпляре администрация должна поставить входящий штамп с датой.
Обратите внимание. Администрация может отказать в заключении соглашения.
Отказ в заключении соглашения возможен, если площадь участка в кадастровом паспорте окажется больше площади на Схеме.
Для отказа необходимо расхождение площади более чем на 10%. Менее десяти процентов допускается.
Чтобы избежать данной проблемы необходимо проконтролировать кадастрового инженера. Он должен соблюдать предельный лимит расхождения площади.
Данное основание, на мой взгляд, является самым трудным препятствием на пути получения положительного решения о перераспределении участка.
Попробуем в нем разобраться.
Камнем преткновения может стать размер площади земли, на которую увеличивается участок в результате перераспределения.
Как уже говорилось ранее, Правила землепользования и застройки устанавливают минимальные размеры земельных участков.
Если увеличиваете участок на размер площади больше минимального размера, установленного в ПЗЗ, то это может стать основанием для отказа.
Чиновники, пользуясь вышеуказанным основанием, могут отказать в прирезке по причине того, что из площади присоединяемой земли можно образовать самостоятельный участок.
Например.
Допустим, минимальный размер участка согласно ПЗЗ составляет 4 сотки. Вы хотите увеличить свой участок площадью 6 соток до 10 соток, то есть прирезать к участку дополнительные 4 сотки.
В этом случае, вы рискуете получить отказ, потому что из площади, на которую увеличивается участок, можно сформировать самостоятельный участок.
Почему по участку могут быть не определены границы
Если на участке не проведено межевание, это означает, что в картах и документах Росреестра (ЕГРН — единого государственного реестра недвижимости) нет сведений о координатах границ объекта. То есть сам участок может быть оформлен в собственность и поставлен на кадастровый учёт, иметь площадь и адрес, и даже границы, но вот координаты таких границ могут быть не закреплены или условно закреплены в картах Росреестра.
Эта информация может отсутствовать в Росреестре, так как она не является обязательной при постановке на кадастровый учёт земельного участка или при осуществлении сделок с ним. Государство видит этот пробел и на его устранение направлено поручение Президента Правительству РФ от 11.08.2022 года — обеспечить внесение изменений в законодательство, направленных на сокращение количества участков, границы которых не определены.
Причины изменения границ
Завершение кадастровых работ означает, что границы участка уточнены и он окончательно определен как объект гражданского права.
Как увеличить площадь земельного участка после межевания? Произвольно изменить границы по завершении процедуры нельзя – для этого нужно веское юридическое основание: договор, решение суда или признание кадастровой ошибки (что делать, если вы столкнулись с погрешностью межевания земельного участка, читайте тут).
Нередко перед землевладельцами уже после завершения межевания встает вопрос: можно ли изменить границы земельного участка после межевания, и присоединить к своему участку соседствующие пустующие земли, чтобы сгладить неровность его границ, расширить площадку перед домом или оборудовать место для стоянки автомобиля?
Правовыми основаниями для увеличения участка после межевания могут служить:
- оформление «прирезки» с помощью перераспределения земель, предусмотренного ст. 39.28 Земельного кодекса;
- исправление ошибки, допущенной кадастровым инженером;
- приобретение соседнего участка в собственность (в результате дарения, покупки, наследования) и объединение его с имеющимся.
Как изменить границы земельного участка после межевания? Уменьшение землевладения возможно в случае, если суд признает права соседа на часть участка, которая в акте согласования границ была определена как спорная.
В чем польза уточнения границ участка
Во-первых, это является надежным аргументом в соседских спорах за землю и действенным инструментом для того, чтобы предотвратить самовольное строительство. Также участок с уточненными границами проще продать и вообще совершать с ним любые другие операции.
Для уточнения границ надо вызвать кадастрового инженера, найти его можно при помощи Государственного реестра кадастровых инженеров. Этот специалист выезжает на место и делает замеры. Далее границы надо согласовать с соседями, они получат бумажные извещения или письма на электронную почту. Если не получается их разыскать, то извещение напечатают в местных СМИ, после чего они будут считаться оповещенными. После этого документы передаются на регистрацию прав. Как итог, вы получаете межевой план с информацией о точках границ вашего участка.
То, что прирезка разрешена законодательством, не отменяет того факта, что в данном случае фактически осуществляется продажа государственной или муниципальной земли частным лицам. По какой цене она происходит? Размеры компенсации определяются хозяином, собственником земли — государством и местными властями. В различных регионах цена может отличаться. В то же время эта цена имеет определённую структуру.
Для этого учитываются:
- площадь земельного участка присоединяемой земли;
- кадастровая стоимость этого дополнительного участка;
- доплата, которая назначается хозяином земли и выражается в процентах от кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость недвижимости обычно определяется на основе рыночных цен и остаётся фиксированной в течение нескольких лет. После этого происходит переоценка участка в связи с новыми реалиями рынка, которая снова не будет пересматриваться ещё несколько лет. То есть, кадастровая стоимость земли существенно зависит от рыночной ситуации, но обычно она несколько меньше неё.
Как можно узнать кадастровую стоимость того или иного участка земли? Один из возможных вариантов состоит в том, чтобы ознакомиться в интернете с публичной кадастровой картой РФ. Такая цена входит в предоставляемую там информацию. В большинстве случае это можно сделать по кадастровому номеру интересующего покупателя участка, но на кадастровой карте такой номер нетрудно найти с помощью самой карты, постепенно увеличивая её масштаб.
Если по какой-либо причине получить информацию таким путём не получается, можно отправить запрос в Росреестр для получения нужной информации. В заявлении необходимо указать предпочтительную форму ответа. Это может быть как электронное письмо, так и обычное бумажное письмо. Это обращение не является бесплатным. Делая его, нужно будет оплатить государственную пошлину. Если планируется получить в ответ электронное письмо, то пошлина составит 150 рублей, если потребуется ответ в форме бумажного письма, пошлина равна 400 рублям. Для того чтобы удостоверить оплату, нужно отсканированную копию платёжного документа приложить к отправляемому заявлению.