Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разница между приостановкой и отказом Росреестра в регистрации недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Когда информация об объекте в поданных на регистрацию документах не соответствует данным, которые содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), это тоже повод для приостановки регистрационных действий. Переход собственности на земельный участок на покупателя не зарегистрируют, если выяснится, что в ЕГРН границы земельного участка пересекаются с границами другого земельного участка.
Чаще всего приостановка регистрации связана с тем, что поданные продавцом и покупателем документы не соответствуют требованиям законодательства.
Например, стороны забыли включить в договор существенные условия, без которых он считается незаключенным. К таким, например, относится информация о лицах, которые после продажи квартиры сохраняют право пользоваться квартирой. Это могут быть прежние жильцы, которые при приватизации были зарегистрированы в квартире, имели право участвовать в приватизации, но им не воспользовались. осужденные, а также несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей. Если в квартире есть такие жильцы, их нужно перечислить в договоре. Если они отсутствуют, в договоре достаточно указать, что лиц, сохраняющих за собой право пользования квартирой, нет.
Форма поданного на регистрацию договора не соответствует требованиям законодательства. С 2016 года часть сделок с недвижимостью обязательно должен оформлять нотариус. Например, к таким относится продажа квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний ребенок. Есть продавцы, которые об этих изменениях не знают и по-прежнему заключают договор в простой письменной форме.
Часто приостановка связана с неправильно составленной доверенностью. Когда продавца на сделке заменяет другое лицо по доверенности, в этом документе, представленном на регистрацию, не указано полномочий на совершение регистрации. Например, доверенность выдавалась, для того чтобы оформить право собственности на дом или земельный участок, а заявитель обращается в Росреестр для продажи объекта. Оформление и продажа недвижимости — по закону это разные действия, поэтому важно, чтобы при составлении доверенности у нотариуса продавец объяснял, для чего именно он получает доверенность.
Приостановление регистрации права собственности
По действующему законодательству предусмотрена обязательная государственная регистрация права собственности на комнаты, квартиры, жилые дома, земельные участки, нежилые здания и помещения, гаражи и т.д.
В настоящее время указанную регистрацию осуществляет Росреестр, а прием документов на государственную регистрацию осуществляется так же через Многофункциональные центры оказания государственных и муниципальных услуг (МФЦ).
В некоторых случаях государственная регистрация права собственности может быть приостановлена. Как быть, если приостановили регистрацию, чтоб исправить это и добиться государственной регистрации права?
Для выяснения причин нужно выяснить, по каким основаниям может быть приостановление, кем и на какие сроки оно осуществляется, какие действия совершаются Росреестром и самим заявителем для устранения причин, послуживших основанием для приостановления. Также полезно знать некоторые типичные ошибки при регистрации прав на различные виды недвижимости, которые приводят к приостановлению государственной регистрации права собственности.
В законодательстве и юридической литературе рассматриваются только приостановление государственной регистрации на все виды прав. Поэтому в данной статье тоже освещаются вопросы приостановления государственной регистрации прав в обобщенном виде, исходя из того, что все эти вопросы относятся и приостановлению государственной регистрации права собственности в полном объеме.
|
Ниже рассмотрим случаи, когда может быть произведено приостановление госрегистрации.
Что делать, если пришла приостановка
После получения приостановки из Росреестра необходимо устранить причину. Для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру, который подготавливал межевой или технический план, он поможет разобраться с причиной приостановки и ее устранить.
После исправления всех замечаний необходимо донести пакет документов снова в Росреестр. Для того, чтобы избежать новых оснований для приостановки можно приложить полученное ранее уведомление о приостановлении государственной регистрации или кадастрового учета.
Если в положенные 3 месяца не получается устранить все причины приостановки, то в государственной регистрации будет автоматически отказано. Однако, по заявлению собственника можно продлить срок приостановки на 6 месяцев.
После устранения причин приостановки возобновление работ осуществляется в течение 3 рабочих дней после получения Росреестром документов, подтверждающих устранение причин.
Отказ в госрегистрации квартиры
Отказать в правовой регистрации объектов недвижимости учреждения Росреестра вправе исключительно после предварительной приостановки регистрации и исключительно из-за не устраненных (неустранимых) причин, изложенных в статье 26 (закон за №218-ФЗ, ст.27). Причем устранив многие «отказные» причины, что обычно решается предоставлением регистратору запрашиваемых от заявителя данных, вполне можно избежать отказа по госрегистрации сделки.
Немедленный отказ (т.е. без рассмотрения документов) последует при условии не подтверждения личности заявителя (отказа демонстрации удостоверяющих личность документов) (закон за №218-ФЗ, ст.18, п.15) и при очевидном несоответствии пакета документов стандартам обращения за регистраций прав – неверный электронный формат, подчистки, приписки и исправления в тексте, не подтверждение факта выплаты госпошлины, наличии запрета регистрационных действий для конкретного (заявляемого) объекта недвижимости и при отсутствии подписи заявителя (закон за №218-ФЗ, ст.25).
Причина первая: ошибки в документах
Если в сопровождающих сделку документах найдутся неточности или несостыковки, к вам, скорее всего, появятся вопросы. Быстро зарегистрировать квартиру на себя при таком раскладе не выйдет. Сначала данные будут проверяться, а затем Росреестр, обнаружив проблему, приостановит сделку. Во избежание путаницы сразу тщательно удостоверьтесь в правильности всех официальных бумаг: начиная с документов на саму недвижимость, заканчивая собственными паспортными данными.
Сроки возобновления государственной регистрации
Согласно ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ срок возобновления государственной регистрации прав исчисляется:
- в случае приостановки из-за непредоставления необходимого документа — после устранения причин, но не позднее трех месяцев;
- в случае приостановки из-за судебного спора по объекту недвижимости — после разрешения спора судом;
- в случае приостановки из-за непоступления необходимых документов по запросу из межведомственных органов — после устранения причины, но не позднее одного месяца;
- в случае приостановки из-за обременения — после поступления судебного акта или акта уполномоченного органа;
- в случае приостановки по заявлению продавца или покупателя — после поступления заявления госрегистратору о возобновлении.
Причины приостановки регистрирования права собственности
Как показывает практика, Москва и Московская область наиболее часто сталкивается с такими проблемами при проведении регистрирования:
- Уполномоченное лицо не имеет прав распоряжения имуществом;
- Подлинность документации и данных в ней пребывает под сомнением;
- Требуемые на оформление регистрации права собственности документы отсутствуют;
- Недостаточно данных или подпись их проведена лицом, не имеющим на это права;
- Уполномоченный орган имеет требуемую документацию, она поставлены на учет, хотя решение еще не принято;
- Имеется просьба заинтересованного лица о возврате поданных документов;
- Получен акт суда, согласно которому квартира (или иной объект) арестована или не может принимать участия в сделках.
Помимо вынесения уведомления с возможностью последующего отказа, регистратор проводит мероприятия, направленные на получение требуемых данных и проверку их актуальности и достоверности. Право на это имеет также и заявитель.
Приостановка регистрации права собственности на недвижимое имущество
Для того, чтобы узаконить и подтвердить свои права на землю или другую недвижимость одних документов о праве собственности (или иных правах) мало. По закону, в отличие от других вещей, недвижимость считается особым видом собственности. Права собственности на недвижимое имущество регистрируются. Как это происходит? Для начала, мы обращаемся в кадастровую компанию. Кадастровый инженер, проведя ряд кадастровых работ готовит документацию в виде межевого или технического плана. Весь процесс (будь то межевание или техплан) занимает, порядка двух-трех недель и выполняется, в электронном виде. Эта форма документа предписана приказами Минэкономразвития. Кроме того, электронный документ, записывающийся на диск, имеет ряд особенностей и требований. Дело в том, что диск содержит сведения в виде не просто скан образов бумажных документов, но и данные, подгруженные из специальной программы. Диск подписывается ЭЦП инженера и передается в МФЦ. Через две недели и регистрация готова. Но так бывает не всегда. Случается и приостановка регистрации права собственности на недвижимость. Разберем каковы же причины приостановки, из-за которой кадастровый учет может затянуться на годы. Почему регистраторы приостанавливают регистрацию прав на недвижимое имущество?
Приостановление регистрации, производимой на основании судебного акта
Согласно п. 5 ч. 2 закона № 218-ФЗ решение суда, устанавливающее право, является основанием его госрегистрации. В любом случае судебное решение (определение) должно вступить в законную силу (ст. 209–210 ГПК РФ).
Госрегистратор может приостановить регистрацию права, если усомнится в подлинности представляемого ему такого решения. Здесь важно отметить, что в регистрирующий орган представляется копия судебного акта, оформленная соответствующим образом (как описано в п. 7.8 инструкции по судебному производству в районном суде, утвержденной приказом судебного департамента при ВС РФ от 29.04.2003 № 36).
В числе требований:
- заверка копии подписями судьи и секретаря;
- проставление оттиска гербовой печати суда;
- внесение записи о моменте вступления решения в законную силу;
- прошивка судебного акта из нескольких листов (нумеруется и опечатывается с указанием количества листов).
Несоблюдение указанных требований по оформлению копий решений суда может послужить основанием для приостановки госрегистрации права по п. 7 ч. 1 ст. 26 закона № 218-ФЗ.
Причины приостановления регистрации из-за объекта недвижимости
- Если заявление представлено на регистрацию права на объект, который не является недвижимостью.
- При пересечении границ земельного участка, на которое хотят зарегистрировать право собственности, с границами другого земельного участка, о котором уже содержатся в ЕГРН сведения.
- Если созданный объект недвижимости не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он построен. Или не соответствует градостроительному регламенту в случае, когда лицо, являющееся правообладателем земельного участка, имеет право выбрать вид разрешенного использования соответствующего земельного участка без согласований и разрешений.
- Если объект недвижимости построен на земельном участке, который не предоставлялся и не передавался для того, чтобы на нем строили соответствующий объект.
- Если на объект наложен арест судебным актом или актом уполномоченного органа.
- Если продается комната в коммуналке постороннему лицу, а к заявлению о регистрации права не приложены документы об отказе собственников других комнат в этой коммуналке от покупки продаваемой комнаты, и не истек месячный срок со дня, когда продавец известил других собственников комнат в коммуналке о продаже своей комнаты.
- При наличии противоречий в сведениях об объекте, которые указаны в представленных документах на регистрацию, и в сведениях ЕГРН, касающиеся соответствующего объекта.
- и др. основания, указанные в законе.
Если попытаться обобщить основания для приостановления, то это может быть не соответствие сведений в документах со сведениями ЕГРН. Кроме того, нарушение границ земельных участков, не предоставление необходимых документов и т.д.
Приостановка в Росреестре — это…
Приостановка осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав на основаниях, предусмотренных главой 3 статьи 26 (далее – Закон №218-ФЗ) — это не отказ в регистрации, а пауза (приостановка), назначенная регистратором (сотрудником Росреестра) необходимая для устранения каких-либо противоречий, ошибок в документах или устранения конкретных нарушений при наличии расхождений в базе данных ФГИС ЕГРН и других ведомств. Например, вас могут попросить “донести” недостающие документы, уточнить какие-то детали, зарегистрировать сделку у нотариуса, получить согласие супруга на сделку, узаконить и привести в соответствие документы, обновить данные в ведомствах и т.п.
Так же бывают «добровольные» приостановки, которые осуществляются по письменному заявлению правообладателей или их доверенных лиц. Данные ситуации регламентируются статьей 30 той же 3 главы Закона №218-ФЗ.
Отказ в государственной регистрации прав собственности
Отказ в государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество может произойти только после приостановки регистрации, и только в том случае, если причины этой приостановки не устранены в заданный законом срок (см. выше). Об этом прямо указано в .
Кстати, чувствительным натурам лучше знать заранее, что при отказе в регистрации прав собственности на квартиру, уплаченную госпошлину за регистрацию – не вернут. И скандалить в этом случае не нужно, таков закон.
Если же причины приостановления регистрации прав устранены, то процесс регистрации возобновляется.
Под «устранением причин» понимается, как правило, предоставление регистратору дополнительной информации, которая развеет его сомнения и успокоит расшатавшиеся нервы. Участники сделки купли-продажи квартиры, например, могут донести ему отдельные документы, справки, выписки, соглашения – все, что он попросит для подтверждения вновь возникающих прав собственности.
Основания для регистрации права владения недвижимостью
Цель регистрации – это определить правовой статус конкретной недвижимости. На страже соблюдения этого стоит статья № 165 ГК РФ, говорящая о том, что если не проведена регистрация там, где она требуется законом, то все сделки по недвижимому имуществу должны быть признаны недействительными.
Обратите внимание! В качестве аргумента важности прохождения процедуры регистрации, свидетельствует и тот факт, что сделка с недвижимостью осуществляется вовсе не в момент заключения соглашения (договора), а исключительно в момент осуществления регистрации.
Соглашение по купле – продаже недвижимого имущества вступает в действие по факту окончания государственной регистрации. Поэтому, до этого момента, закон не требует участникам сделки осуществлять передачу каких-либо денежных средств. Более того, требования прохождения регистрации в разы снижает опасность возникновения мошенничества.
Важно! Ранее, до января 2017 года, лишь факт наличия у гражданина свидетельства о регистрации собственности, позволял осуществлять коммерческую реализацию недвижимости.
Начиная с 2017 года, после того, как был создан Единый государственный реестр недвижимого имущества (ЕГРН), документ о регистрации упразднили. Теперь вместо него собственник недвижимости имеет право в любой момент времени осуществить запрос на выписку из Росреестра. Эта выписка абсолютно равносильна свидетельству. Процедура запроса платная.
Благодаря ЕГРН, теперь вся информационная база на недвижимое имущество, сохраняется в электронном виде.
Объект передан другому владельцу?
Если вдруг вы стали свидетелем такой ситуации, когда строительство производилось сначала одной организацией, а после этого она передала все права и обязанности другой, то здесь нужно быть аккуратным. Очень часто новый застройщик может отказывать в перезаключении договора. В этом случае нужно обращаться в правоохранительную службу. Возбуждается уголовное дело, которое будет связано с мошенничеством. Оно будет регулироваться по статье 159.
Еще существует альтернативный вариант, когда люди направляют жалобу в службу по надзору за строительством, которая может помочь, благодаря ряду отдельных полномочий. При этом, иск подается не только по поводу возврата финансов, но и о возмещении морального вреда. Также можно написать жалобу за использование денег организацией на протяжении определенного времени.
ВНИМАНИЕ !!! Но, лучше всего решать этот спорный и нелегкий вопрос до начала судебных тяжб. Для этого лучше всего при помощи заказной доставки отправить в строительную фирму претензию, по которой он должен будет дать в обязательном порядке письменный ответ. При этом, лучше всего произвести всю процедуру до того момента, когда он будет введен в эксплуатацию. Если же этого не произойдет, то у сторон потом могут быть серьезные проблемы.
Процесс регистрации договора долевого участия должен быть произведен в кратчайшие сроки. Это позволит в дальнейшем отстраниться от каких-то серьезных конфликтов, а также от финансовых растрат. Если же застройщик не идет к вам на уступки, то тогда нужно прибегать к решению проблемы в более серьезных инстанциях. Это поможет слегка заставить застройщика и сделать эту процедуру максимально быстро и максимально эффективно.
В соответствии с дествущим законодательством смерть продавца до государственной регистрации перехода права на объект недвижимого имущества не влечет правовых последствий. Такое имущество войдет в наследственную массу умершего. Самое неприятное, что если взаиморасчеты проводились сразу, а не через ячейку, то вернуть их можно исключительно через длительный суд с наследниками.
Приостановка регистрации не всегда ведет к отмене всего процесса. В большинстве случаев сотрудники Росреестра просто запрашивают недостающие документы, и после их получения регистрируют сделку. Сама приостановка по решению регистратора длится до устранения причин, но не более трех месяцев, если приостановка вызвана заявлением стороны, то ее срок составляет до шести месяцев. В случае, если в течение срока приостановления причины его не будет устранены, в государственной регистрации будет отказано.
Чтобы обезопасить себя от возможных проблем:
- лучше подготовить необходимый пакет документов заранее;
- нужно проверить документы на подлинность и на отсутствие ошибок;
- взаиморасчеты рекомендуется проводить через безопасные для обеих сторон схемы: аккредитив, банковскую ячейку или депозит нотариуса.
Основания для регистрации права владения недвижимостью
Цель регистрации – это определить правовой статус конкретной недвижимости. На страже соблюдения этого стоит статья № 165 ГК РФ, говорящая о том, что если не проведена регистрация там, где она требуется законом, то все сделки по недвижимому имуществу должны быть признаны недействительными.
Обратите внимание! В качестве аргумента важности прохождения процедуры регистрации, свидетельствует и тот факт, что сделка с недвижимостью осуществляется вовсе не в момент заключения соглашения (договора), а исключительно в момент осуществления регистрации.
Соглашение по купле – продаже недвижимого имущества вступает в действие по факту окончания государственной регистрации. Поэтому, до этого момента, закон не требует участникам сделки осуществлять передачу каких-либо денежных средств. Более того, требования прохождения регистрации в разы снижает опасность возникновения мошенничества.
Важно! Ранее, до января 2020 года, лишь факт наличия у гражданина свидетельства о регистрации собственности, позволял осуществлять коммерческую реализацию недвижимости.
Приостановление государственной регистрации прав правообладателем и его сроки
Во всех вышеприведенных случаях приостановление производится без участия правообладателя.
Можно приостановить государственную регистрацию прав и по желанию правообладателя на основании его заявления. Это нужно тогда, когда при приостановлении на один месяц, по той или иной причине надо внести дополнительный документ, но представить его в течение одного месяца нет возможности.
- Регистрация прав может быть приостановлена, если подать заявление с указанием причины приостановления и срока приостановления. На таком основании срок приостановления может быть до трех месяцев.
- При подаче заявления одной из сторон договора, о возврате документов без регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с указанным заявлением. Срок приостановления — один месяц.
- Приостановление государственной регистрации прав только по заявлению одной из сторон договора не производится, если сделка совершается с использованием кредитных средств (при ипотеке). Для такого приостановления нужны заявления с двух сторон сделки.