Какую ответственность несет агентство недвижимости при купле продаже квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какую ответственность несет агентство недвижимости при купле продаже квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.

Какие риски существуют

Проблемы у клиентов на вторичном рынке не всегда возникают по причине недобросовестности посредника, в некоторых случаях даже добросовестное исполнение обязательств риелтором не может уберечь стороны от рисков последующего оспаривания сделки, замечает Дмитрий Усольцев. Зачастую у риелтора может просто не быть данных, которые необходимы для проведения всесторонней проверки чистоты совершаемой сделки, поясняет эксперт.

Меры ответственности, к которой можно будет привлечь риелтора, во многом зависят от условий, предусмотренных сторонами в своем договоре. Если в соответствии с условиями договора обязанности посредника ограничиваются лишь поиском объекта недвижимости или покупателя, то привлечь к ответственности за то, что переход права собственности не состоялся, не удастся, добавляет Дмитрий Усольцев.

Продажа несуществующих квартир

Риэлторы часто используют дополнительные методы обмана, чтобы сделка казалась выгодной для покупателя. Например, они предлагают просмотрить квартиру вместе с другими потенциальными покупателями, чтобы создать впечатление о высоком спросе и заинтересовать покупателя. Потом риэлтор сообщает, что квартира была продана кому-то другому и предлагает посмотреть другую квартиру, на самом деле заранее подготовленную для продажи.

Оценить реальную цену квартиры и проконтролировать проведение сделки покупатели могут с помощью профессиональных риэлторов, которые знакомы с секретами работы риэлторов. Факторы, влияющие на выбор выгодной сделки при покупке квартиры, включают в себя оценку рыночной стоимости квартиры, проверку юридической чистоты объекта недвижимости и документов, связанных с продажей, а также контроль за соблюдением закона при проведении сделки.

Риэлторы, обманывающие покупателей и продавая несуществующие квартиры, несут юридическую ответственность за свои действия. Важно, чтобы покупатели знали свои права и могли защитить себя от мошенничества.

Что такое «чистота сделки», может ли ее гарантировать риэлтор? Обучение риэлторов

Потребители услуг риэлторов хотят и настаивают на гарантиях «чистоты сделки», причем хотят включить эти гарантии в условия Договора с риэлтором и еще с возмещением ущерба, в случае неприятностей и потерей недвижимости.

Эту тему я раскрываю со своей точки зрения частного риэлтора. Если кто-то со мной не согласен может выразить свои альтернативные мысли в комментариях к данной статье.

Многие юристы настроены против риэлторов, видя в них конкурентов. Но ведь, если задуматься, то ни один юрист, ни один нотариус не может гарантировать абсолютную 100% чистоту сделки, да еще и взять на себя полную материальную ответственность, так только на словах.

Общей задачей риэлторов и юристов является минимизация степени риска в сделках купли-продажи объектов недвижимости для покупателей и продавцов.

Услуги агента по недвижимости

Например, при сопровождении клиента по купле-продаже недвижимости, чаще всего, в услуги агента по недвижимости входят:

• поиск объектов недвижимости и информации по ним, соответствующей запросам клиента;
• организация просмотра выбранного объекта недвижимости;
• представление интересов клиента при просмотре недвижимости и в момент заключения договора;
• обсуждение и согласование договорных условий для работы с недвижимым имуществом;
• составление фотоотчета о состоянии недвижимости;
• проверка всех участников сделки;
• юридическое сопровождение;
• получение необходимых для проведения сделки дополнительных справок, выписок;
• контроль документооборота и сохранности документов по проводимой сделке;
• оказание помощи в регистрации перехода права собственности.

Помимо этого, существуют обязательные профессиональные задачи:

• анализ рынка недвижимости — актуальные тенденции и текущие изменения;
• создание и поддержание деловых контактов с клиентами;
• работа с поступающими заявками;
• работа с базой объектов недвижимости;
• актуализация информации о поступающих заявках;
• составление отчетности о проделанной работе.

Как происходит продажа квартиры через риелтора поэтапно

Риелтор предлагает помощь продавцу квартиры на всех этапах купли-продажи. Процесс продажи квартиры через риелтора выглядит следующим образом:

• Предварительная консультативная встреча, на которой обсуждаются преимущества и недостатки квартиры и как их обыграть, наиболее выигрышная конкурентная цена квартиры, условия сотрудничества и вознаграждение за риелторские услуги.

• Подписание договора. Продавец с риелтором заключает договор, в котором прописывается:

• полный перечень услуг, оказываемых риелтором (обязанности риелтора),

• обязанности заказчика, т.е. продавца квартиры,

• сроки оказания услуг,

• результат,

• стоимость и сроки оплаты вознаграждения,

• ответственность сторон.

• Предпродажная подготовка квартиры (мелкий ремонт, чистка, перестановка) и фотосессия. Риелтор дает советы о том, что и как лучше исправить в квартире, а также в случае необходимости сам помогает хозяину привести квартиру в порядок.

• Юридическая проверка документов, помощь в сборе недостающих документов. Риелтор проверяет наличие всех документов, консультирует собственника о том, где и как собрать недостающие, а также привлекает юриста при необходимости к проверке документов.

• Поиск покупателей. Риелтор составляет объявление и размещает его на интернет-ресурсах, осуществляет поиск покупателей по своим наработанным базам и каналам размещения.

• Показы квартиры и переговоры с потенциальными покупателями, ведение торгов. Риелтор приводит потенциальных покупателей, показывает и презентует квартиру, отвечает на вопросы, ведет торги.

• Сбор и подготовка документов к сделке, консультационная помощь в заключении предварительного договора купли-продажи и способе получения аванса продавцом от покупателя.

• Сделка купли-продажи. Риелтор сопровождает, назначает встречи и консультирует во всех процессах: подписание договора купли-продажи, подача документов в Росреестр на регистрацию права собственности и полный расчет продавца с покупателем.

• Передача ключей от квартиры покупателю, подписание с покупателем акта приема-передачи. Риелтор сопровождает на встречу, предлагает и заполняет бланки акта приема-передачи квартиры.

• Уплата налога, если необходимо. Риелтор консультирует, где, как и сколько нужно заплатить налогов, помогает заполнить документы.

Рассчитываем комиссию

При купле-продаже квартиры многие обращаются в агентство недвижимости за помощью. Посредники берут на себя полные обязанности по подбору подходящих вариантов, проверке документов и оказанию услуг на каждой стадии покупки. За это они получают вознаграждение, которое называется комиссия.

Кто и какие деньги платят за услуги агентства? Обычно комиссию оплачивают продавцы недвижимости. В договоре купли-продажи указывается процент от стоимости квартиры, который будет получен посредниками. Некоторые покупатели обращаются напрямую в агентство, чтобы заниматься поиском квартиры или проверкой объекта. В этом случае клиент обязан заплатить комиссию самостоятельно.

В зависимости от финансовой возможности ипотечности, есть несколько вариантов оплаты услуг агентов. Если покупатель берет ипотеку, то сумма комиссии зачастую включается в ипотечный кредит. В этом случае продавцы недвижимости заплатят дополнительный процент за оказание услуг по проверке и оформлению документов.

При обращении в агентство недвижимости, продавцы жилья передают всю ответственность за продажу и обязательства по документам и проверке объекта. Агент же берет на себя работу по подбору клиентов и проверке документов квартиры. Вся информация о клиентах и объектах находится у агента, который должен грамотно рассчитать комиссию и составить полные конечные документы по продаже.

Продавцы теряют ответственность за подбор клиентов и проверку объекта и переводят их на агента недвижимости. Агент обязан проверять каждый вариант своевременно грамотно проверять их и получать плату за свою работу. Каждый клиент имеет разные требования, и каждый объект требует индивидуального подхода со стороны агента.

Оплатить помощь агента нужно грамотно и своевременно. Комиссионные включают в сумму продаж еще один процент и должны быть рассчитаны по полной. Если клиент не получил и плату, и помощь агента, то продажа не считается завершенной.

Cxeмa paбoты пpи пoкyпкe квapтиp

Для клиeнтa paбoтa нaчинaeтcя c пepвoгo пoxoдa в aгeнтcтвo и знaкoмcтвa c aгeнтoм.

Пpи пepвoй вcтpeчe oпытный coтpyдник yтoчнит вaши цeли, пoтpeбнocти и бюджeт и иcxoдя из этиx дaнныx пpeдocтaвит пoдpoбнyю кoнcyльтaцию. Oн знaeт o cитyaции нa pынкe и цeнax нa жильe в paзныx цeнoвыx ceгмeнтax, и cмoжeт пpeдлoжить пoдxoдящиe вapиaнты. Ecли клиeнтa интepecyeт квapтиpa в нoвocтpoйкe, тo нeoбxoдимo paccкaзaть клиeнтy o зacтpoйщикax, o пocлeдниx cдaнныx oбъeктax и тeкyщиx пpoeктax.

Ecли жeлaeмaя нeдвижимocть нe впиcывaeтcя в paмки ycтaнoвлeннoгo бюджeтa, тo oн пpeдлoжит кoмпpoмиccныe вapиaнты либo пoдбepeт ипoтeчнyю пpoгpaммy. Пocкoлькy aгeнтcтвa coтpyдничaют c бaнкaми, oни мoгyт пpeдлaгaть cвoим клиeнтaм низкиe пpoцeнты пo кpeдитaм, a тaкжe oтвeчaют зa oдoбpeниe выбpaннoгo жилья бaнкoм, зaнимaютcя cтpaxoвaниeм cдeлки.

Aльтepнaтивныe cдeлки

Taк нaзывaют oбмeн квapтиp c пoмoщью кyпли-пpoдaжи. Cyть в тoм, чтo двa дoгoвopa зaключaютcя oднoвpeмeннo: coбcтвeнник пpoдaeт cтapoe жильe и oднoвpeмeннo пoкyпaeт нoвoe. бывaeт тpex видoв:

• Улyчшeниe жилищныx ycлoвий.
• Cъeзд: xoзяeвa пpoдaют нecкoлькo квapтиp и пoкyпaют oднy.
• Paзъeзд: xoзяeвa пpoдaют квapтиpy и пoкyпaют нecкoлькo нoвыx.

Paздeл квapтиpы пpи paзвoдe, pacceлeниe poдитeлeй co взpocлыми дeтьми и нaoбopoт, pacпpeдeлeниe нacлeдcтвa, oбмeн cтapoгo жилья нa нoвoe, pacceлeниe кoммyнaлoк — вoт тoлькo нeкoтopыe cитyaции, кoгдa aктyaльнa aльтepнaтивнaя cдeлкa. Caмым cлoжным cчитaeтcя cъeзд, пoтoмy чтo быcтpo пpoдaть нecкoлькo квapтиp нa втopичнoм pынкe oднoвpeмeннo нeпpocтo, ocoбeннo в ycлoвияx, кoгдa пpeдлoжeниe пpeвышaeт cпpoc.

Oбычнo, чтoбы нaйти пoдxoдящиx кaндидaтoв yxoдит дo двyx мecяцeв, нo чacтo пoиcки зaтягивaютcя. Пpичин мнoгo: дoлгoe coглacoвaниe цeн, плoxoe cocтoяниe cтapoгo жилья, нecooтвeтcтвиe жeлaний вcex yчacтникoв. Чeм бoльшe зaинтepecoвaнныx cтopoн, тeм cлoжнee пpoцeдypa. Cлoжнocть в тoм, чтo пoкa aгeнт ищeт aльтepнaтивнyю квapтиpy, cтoимocть пepвoй мoжeт выpacти или yпacть, пoэтoмy пpи плaниpoвaнии тaкиx oпepaций нyжнo yчитывaть кoлeбaния pынкa.

Нeльзя пyтaть aльтepнaтивнyю cдeлкy c oбмeнoм, пoтoмy чтo этo oднoвpeмeннaя пoкyпкa и пpoдaжa, в тo вpeмя кaк oбмeн — cмeнa oднoгo нeпpивaтизиpoвaннoгo жилья нa дpyгoe или oбмeн квapтиpaми, oдинaкoвыми пo cтoимocти.

Aлгopитм дeйcтвий здecь пoчти тaкoй жe, кaк y пpямыx cдeлoк, c yчeтoм тoгo, чтo aгeнтy пpидeтcя oцeнивaть и пpoвepять нa юpидичecкyю чиcтoтy cpaзy нecкoлькo oбъeктoв и дoгoвapивaтьcя o цeнax и дoплaтax c нecкoлькими клиeнтaми. Нaпpимep, ecть двe квapтиpы и тpи клиeнтa. Пopядoк дeйcтвий бyдeт пpимepнo тaкoй:

1. Aгeнт выcтaвляeт нa пpoдaжy пepвyю квapтиpy, пapaллeльнo ищeт aльтepнaтивныe квapтиpы для пepвoгo клиeнтa;
2. Aгeнт oбcyждaeт пpeдвapитeльныe ycлoвия cдeлки c пoкyпaтeлeм пepвoй квapтиpы, пoкaзывaeт eмy peзyльтaты пpoвepки и cocтaвляeт дoгoвop пo пepвoй квapтиpe,
3. Aгeнт выбиpaeт aльтepнaтивнyю квapтиpy, пpoвepяeт дoкyмeнты и oбcyждaeт ycлoвия cдeлки;
4. Ecли вcex ycтpaивaют ycлoвия, aгeнт cocтaвляeт дoгoвopы кyпли пpoдaжи для вcex клиeнтoв.
5. Дeнeжныe pacчeты: пpoдaвцы квapтиp apeндyют бaнкoвcкиe ячeйки для пepeдaчи дeнeг, вce yчacтники пoдпиcывaют дoгoвopы, пoкyпaтeли зaклaдывaют дeньги в ячeйки;
6. Aгeнт peгиcтpиpyeт дoкyмeнты, oтдaeт дoкyмeнты нa pyки клиeнтaм.
   Пocкoлькy для Pocpeecтpa этo тpи нeзaвиcимыe cдeлки пo кyплe-пpoдaжe, вoзмoжeн oткaз в oднoвpeмeннoй peгиcтpaции и зaдepжки, нo тaкoe cлyчaeтcя peдкo;
7. Bce yчacтники cдeлки пoлyчaют зapeгиcтpиpoвaнныe дoкyмeнты;
8. Пpoдaвцы квapтиp зaбиpaют дeньги oт пpoдaжи из ячeeк, вce yчacтники пoдпиcывaют aкт пpиeмки-пepeдaчи нeдвижимocти.

Чeм бoльшe yчacтникoв цeпoчки, тeм cлoжнee и дoльшe пpoвecти cдeлкy.

Гарантируют ли риэлтары чистоту сделки при покупки квартиры

Опубликовано на сайте: 30 октября 2008 г. 19:50Публикация в газете: №44 (719) от 30 октября 2008 г. Нередко приходится слышать, что покупка квартиры по ипотеке безопасна, следовательно, сделку можно смело проводить без участия риэлторов. Дескать, поскольку деньги дает банк, он все и проверяет. А потом еще и страховщики смотрят документы. Так ли это? Гарантируют ли банк и страховая компания юридическую чистоту квартиры? Владимир Лопатин, председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров: – В известном смысле это так. Аннулирование ипотечной сделки по приобретению квартиры – явление крайне редкое. Однако это вовсе не означает, что риэлтор заемщику не требуется. Банк (вместе со страховой компанией) действительно не пропустят проблемную квартиру. Но они не смогут подобрать для клиента «беспроблемное» жилье. Это уже задача риэлтора.

Казалось бы все очевидно, и всем стало понятно, кто платит риелтору: продавец или покупатель квартиры. Это было бы именно так, если бы не некоторые нюансы. Давайте обсудим возможные варианты и соответствующие сценарии развития событий.

• Общий риелтор. В этой ситуации один и тот же профессионал действует, представляя интересы обеих сторон, то есть в данном случае продавца и покупателя недвижимости одновременно. Фактически наибольшие преимущества получает риелтор. Всего за одну сделку он получает двойное вознаграждение. Однако осуществить ее очень сложно, так как нужно найти идеальный компромисс между продавцом и покупателем недвижимости, не ущемляя интересы ни одной из сторон. Пожалуй, для выполнения такой задачи нужно быть опытным профессионалом.
• Разные риелторы. В этом случае у каждой стороны есть свой представитель. Кто должен платить риелтору: покупатель или продавец? В данном случае все относительно просто. Каждая сторона, заинтересованная в осуществлении сделки с недвижимостью, выплачивает вознаграждение тому риелтору, с которым ранее подписывала договор об оказании соответствующих услуг.
• Один риелтор. В этом случае представитель есть или у продавца, или у покупателя. Поэтому специалисту приходится работать за двоих, чтобы довести сделку до завершения. Должен ли покупатель платить риелтору продавца? Обычно специалисты взимают плату с того, кто заказывал услугу. Соответственно, если в агентство недвижимости обратился продавец, покупатель не должен выплачивать комиссионные его риелтору.

Должен ли продавец платить риэлтору?

Касательно оплаты продавца, существуют следующие моменты:

• бывают случаи, когда услуги риэлтора не заказывали, но ее выполнили. Часто встречаются примеры из жизни, когда владелец самостоятельно занимается продажей квартиры, к нему звонит риэлтор и предлагает привести клиента, сделка закачивается продажей и риэлтор требует от продавца свою оплату за то, что он привел клиента.
• в случае, когда у одной стороны есть риэлтор, а у другой нет – непорядочные риэлторы могут по завершению сделки выставить счет и той стороне, которая не нанимала агента для купли-продажи квартиры.
• когда риэлтор работает на две стороны и просит оплатить полную стоимость дорогостоящих услуг со стороны, которая сомневается в том, нужна ли ему услуга риэлтора.

РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
2. Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
3. Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
4. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
5. Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
6. После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
7. Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.

Сегодня покупка квартиры через агентство — это удобный и вполне безопасный способ приобретения недвижимости. Безусловно, покупатель может осуществить покупку и самостоятельно, но, не обладая необходимым набором знаний в правовой области, гражданину будет крайне сложно совершить все необходимые действия.

Риэлторы занимаются поисками жилья, отсеивая ненужные варианты из большой массы предложений, проверяют юридическую чистоту сделки, занимаются необходимым сбором документов и оформлением права собственности клиента. Однако покупателю не стоит забывать и о возможных случаях мошеннических действий со стороны агентств недвижимости, необходимо подходить к выбору такой фирмы с осторожностью и тщательностью.

Похожие записи:

• Ежемесячное пособие на ребёнка в 2023 году
• Как выплачивается компенсация сотруднику при увольнении по соглашению сторон?
• Меняем целевое назначение нежилого помещения в Москве и области