Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Освобождение от налога с продажи недвижимости в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
А если квартира куплена в новостройке?
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
В соответствии с законами РФ, любой доход, полученный физическим лицом, должен облагаться налогом. Таким образом, лицо, которое продает квартиру, дом или иной объект недвижимого имущества, получает доход. Это значит, что оно должно заплатить налог с продажи недвижимости.
Следует учесть, что обязанность уплаты налога возникает с момента оформления сделки и действует до истечения пяти лет с момента регистрации права собственности.
Не все сделки купли-продажи недвижимости облагаются налогом. В законодательстве содержится понятие минимального срока владения имуществом. Данное понятие снимает с собственника квартиры обязательства по уплате налога.
Минимальный срок владения имуществом ограничен тремя и пятью годами. При этом срок зависит от способа и срока приобретения права собственности.
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти
Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.
Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:
- кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
- пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
- нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
- пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
- пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
- пpивaтизиpoвaли квapтиpy.
Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.
К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.
A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.
Как узнать, нужно ли платить налог
- В выписке из ЕГРН или свидетельстве о праве собственности на квартиру нужно посмотреть дату регистрации права. Обратите внимание – нас интересует не дата заключения ДКП, ДДУ, а дата регистрации записи в Реестре. Эта дата написана в строке «о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №…». Для наследования напротив – важна дата смерти наследодателя.
- Определить, по какому основанию приобретена квартира – посмотреть раздел «Документ-основание».
- Сравнить дату регистрации и основание приобретения с таблицей ниже и определить срок давности владения, при котором можно не платить налог.
Что учесть при расчете НДФЛ в 2023 году
1. Применяется повышенный коэффициент (15%) при продаже имущества на 5 млн. руб. и выше.
2. Нерезиденты РФ освобождаются от уплаты налога при продаже имущества (движимого, недвижимого), которым владеют больше минимального срока (т. е. больше 3 либо 5 лет). Но понизить налог на расходы либо фиксированные вычеты они не могут.
3. Вычет предоставляют при продаже квартиры, комнаты (доли) в строящемся доме, приобретенной после 01.01.2022. Право на него образуется со дня (даты) передачи застройщиком объекта по соответствующему подписанному документу. Вычет предоставляется при обращении после госрегистрации прав на данный объект.
4. С 2021 г. высвобождены от налога семьи с 2 и более детьми до 18 лет, а при их очном обучении – до 24 лет на следующих условиях:
- плательщик (челны его семьи) до 30.04 следующего, нового года приобрели иную недвижимость (либо погасили всю стоимость жилья по договору долевого строительства);
- приобретенное жилье больше по площади (кадастровой цене), чем проданное;
- у проданного жилья кадастровая цена не больше 50 млн. р.;
- на дату отчуждения проданного жилья плательщик (члены его семьи) не обладают суммарно 50% в праве собственности на другое жилье, у которого суммарная площадь больше площади купленного.
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ
Пример: Собственник продает квартиру, находящуюся в собственности менее 5 лет, при этом он нарочно занижает сумму сделки по продаже недвижимости до 1 000 000 рублей, чтобы не платить НДФЛ. Но при этом кадастровая стоимость недвижимости составляет 1 500 000 рублей. Это значит, что уйти от уплаты налога с продажи не получится и ему придется заплатить (1 500 000 * 70% — 1 000 000)*13% = 6 500 рублей.
В том случае, если собственник продает свою квартиру, дом, дачу, земельный участок, садовый домик или иную жилую недвижимость, которая находилась у него в собственности менее 3 лет, а недвижимость приобретенная после 1.01.2016 менее 5 лет (согласно поправкам в Налоговом Кодексе РФ), то на него накладываются обязанности по предоставлению декларации 3-НДФЛ о доходах на следующий год, после реализации квартиры и иных жилых помещений, а также доли в них, в срок до 30 апреля, и в случае начисления налога в размере 13% его уплату до 15 июля. При невыполнении этих обязательств налогоплательщику грозят штрафные санкции, в соответствии с НК РФ.
Например, сумма продажи составила 2,7 миллиона рублей. После этого важно выбрать код вычета. При продаже недвижимого имущества здесь возможно два варианта вычетов: в пределах одного миллиона рублей, если нет документально подтвержденных расходов по покупке этой квартиры; в этом случае можно выбрать данный налоговый вычет. Следует рассмотреть пример. Пусть гражданин получил продаваемую квартиру в наследство. У него нет документов, которые подтверждают покупку этой квартиры, то есть она ему досталась бесплатно. В этом случае он может использовать налоговый вычет в один миллион рублей. Следует указать месяц получения дохода. Пусть продана квартира в августе прошлого года. Нужно нажать «Да». Программа уточняет, чтобы декларируемый доход был определен как 70% от кадастровой стоимости объекта. Нажимают «Да» и смотрят, что получается.
- паспорта;
- договора купли-продажи (нового и старого, если квартира в собственности менее 3 лет, налог при продаже 2021 нужно уплатить с разницы «продажа-покупка»);
- документов о праве (выписка из ЕГРН, ЕГРП или свидетельство о регистрации права);
- свидетельства о вступлении в наследство, договора приватизации или дарственной (по обстоятельствам);
- расписки прежнего продавца, нового покупателя, банковские поручения, чеки, и иные документы для подтверждения перевода денег.
Пример 3. Пенсионерка Петина М.И. получила в наследство от умершего супруга квартиру в июне 2016 года. В декабре 2021 года она решает ее продать. Сможет ли она это сделать, не уплачивая налог с продажи квартиры в 2021 году в собственности менее 3 лет? 36-ти месячный срок еще не прошел, поэтому пенсионерке придется в 2021 году уплатить положенный сбор, льгот для этих категорий граждан не установлено.
- Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2021 году
- Как рассчитать сумму налога
- Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
- Как уменьшить налог с продажи квартиры
- Различные нюансы применения и расчета налога с продажи квартиры
- Налог с продажи квартиры, полученной по наследству
- Налог с продажи ипотечной квартиры
- Налог с продажи подаренной квартиры
- Налог с продажи квартиры пенсионером
- Как получить налоговый вычет с продажи квартиры
Как уменьшить налог при продаже квартиры раньше минимального срока?
Налог рассчитывается с учетом следующих параметров, позволяющих снизить налогооблагаемую базу:
- применить имущественный вычет в размере 1 млн. рублей;
- при наличии договора, подтверждающего приобретение проданной квартиры, гражданин вправе рассчитывать налог, исходя из фактических расходов (суда же входят проценты по кредиту).
Воспользоваться можно только одним из вариантов вычета на выбор!
Пример. Гражданин в 2019 году стал владельцем квартиры. По договору ее стоимостью обозначена в 2,3 млн. рублей. Он продает жилье в 2023 году за 2,9 млн. рублей. Учитываем, что срок владения не укладывается в минимальные границы, ему придется уплатить налог.
Следует рассчитать сумму налога по двум вариантам:
- С учетом вычета:
Облагаемая база: 2900000 — 1000000 = 1900000 ₽
Сумма налога: 1900000 × 13% = 247000 ₽
- С учетом фактических расходов на покупку:
Более четверти российских регионов «уронили» цены на квартиры на вторичном рынке жилья в третьем квартале этого года. Эксперты считают, что такое положение возникло не только в связи с общеэкономической ситуацией в стране, но и из-за резкого сокращения выдачи ипотеки по льготным программам. Вместо повышения доступности жилья происходит формальное снижение цен, что ведёт к заморозке денег тех, кто вложился в новостройку.
— Для застройщиков сложившаяся ситуация является фактически предкризисной, ведь если строить, но не продавать по цене, заложенной в бизнес-проекте, то это может привести к невозможности рассчитаться со своими кредиторами. Тем более что сейчас по закону [ «Об участии в долевом строительстве…»] застройщик не может снять деньги со счёта, не достроив дом, а гражданин, вложивший в строительство, не может снять деньги со счёта до завершения договора, — поясняет юрист.
По информации Центрального банка Российской Федерации, объём средств дольщиков, размещённых на счетах эскроу (тех самых, которые заморожены до окончания строительства), превышает четыре триллиона рублей. Например, в Москве этот показатель составил 1,76 триллиона рублей. Эти деньги висят в банках и страдают от инфляции.
В такой ситуации и покупателям новостроек, и строителям жизненно необходимы инструменты, которые позволят стимулировать рынок. Возможно, закон об освобождении от налогов при продаже жилья — это один из них.
Законопроект для инвесторов
По мнению Неделько, такая льгота была бы актуальна для тех, кто скупает инвестиционные квартиры — то есть жилье в новостройках на ранних стадиях строительства, которое потом продается при повышении стоимости жилья.
— Но в законопроекте есть ограничение: в собственности налогоплательщика не должно находится иного жилого помещения, — сказал Неделько. — В случаях же когда люди берут жилье для себя, продажа квартиры до истечения пятилетнего срока владения — более редкое явление.
Директор офиса TrendAgent Полина Пустынцева полагает, что рынок не станет более активным, так как продажа уже имеющейся квартиры обычно и происходит не раньше, чем через три-пять лет, а «инвестиционные» квартиры, купленные на этапе строительства, стремятся продать до момента оформления квартиры в собственность.
— Разумеется, если человек не успевает уступить свои права требования до этого момента, то он получает ключи и оформляет право собственности. При таком сценарии этот законопроект можно оценить позитивно, поскольку человек получает возможность продать квартиру без уплаты налогов, а также показать полную стоимость объекта в договоре, что является большим плюсом для рынка в силу снижения рисков, связанных с банкротством продавца, — сказала она.
Руководитель департамента налогов и налогового администрирования Финансового университета при Правительстве РФ, налоговый консультант Дмитрий Ряховский считает, что законопроект будет выгоден инвесторам в недвижимость, что сделает рынок «менее доступным для широких слоев, может повлиять на цену жилья и скажется на активности инвесторов на этом рынке».
— Для застройщиков это хорошо, для доступности жилья и покупателей это скорее плохо, — сказал он.
Зеленская считает, что предлагаемая льгота имеет «неясные цели», так как семьи с детьми уже освобождены от НДФЛ с доходов от продажи жилого помещения.
— Зато люди, для которых покупка и продажа жилья — это бизнес, отлично впишутся в эту схему ухода от налогов, — заявила она. — Нет проблем расписать все свои сделки на круг ближайших родственников или доверенных лиц. А сумма продажи жилья, купленного на торгах по банкротству, очевидно выше, чем покупка. В этом случае государство освободит от уплаты НДФЛ ту прибыль, которую инвестор в течение года направит в покупку очередных квадратных метров.
Правила получения имущественных вычетов регламентированы нормами НК РФ – вычетом может воспользоваться любой продавец недвижимости, не освобожденный от налогообложения. Условия освобождения от уплаты налога, и, соответственно, от необходимости обращаться за предоставлением вычета, существенно изменились с начала 2016 года:
- для объектов, приобретенных до 1 января 2016 г., владение недвижимостью в течение трех и более лет является основанием для полного освобождения от уплаты НДФЛ (в это случае не требуется даже представлять декларационный бланк 3-НДФЛ);
- три года владения недвижимостью, приобретенной с указанной выше даты, дают право не платить НДФЛ при продаже в следующих случаях – если жилье было получено по наследству, дарению, договору ренты, либо по приватизационной сделке;
- пять лет владения объектом, приобретенным после января 2016 года, при любых обстоятельствах позволяют избежать уплаты налога.
Таким образом, если недвижимость находилась в собственности менее трех или пяти лет, в зависимости от перечисленных условий, закон обязывает рассчитать и уплатить НДФЛ по ставке 13%. Именно в таких ситуациях обращение за имущественным вычетом позволяет существенно снизить размер налога или полностью освободиться от его уплаты.
При стандартных условиях доход, полученный от продажи недвижимых объектов, облагается по ставке 13%. Под доходом понимается разница между покупкой и продажей квартиры, либо цена проданного объекта, ранее приобретенного по безвозмездным сделкам.
Если цена продажи не превышает стоимость приобретения квартиры, налог не уплачивается. Однако должностные лица ФНС вправе проверить обоснованность цены, указанной в договоре, для выявления возможных случаев занижения стоимости.
Для определения реальности цены, указанной сторонами в договоре, используется показатель кадастровой стоимости недвижимости. Если доход от продажи не превышает 70% от указанного стоимостного показателя, налоговые органы будут использовать не договорную цену, а формулу:
Д = КС х 0.7, где:
- Д – налогооблагаемый доход продавца;
- КС – показатель кадастровой стоимости квартиры, утвержденный на 1 января года, в котором совершалась сделка;
- 0.7 – значение 70% от кадастровой стоимости.
Понятие минимального срока владения. Как срок влияет на уплату налога?
В России минимальным сроком для жилого объекта принято считать временной отрезок времени, по истечении которого можно продавать недвижимость без уплаты НДФЛ и подачи налоговой декларации. Продавая недвижимость раньше минимального срока владения, следует готовиться к тому, что необходимо будет уплатить государству налог на доходы физических лиц и подать в налоговую инспекцию декларацию.
Соответственно, чтобы избежать этой не самой приятной процедуры, лучше всего продавать собственность только после окончания минимального срока владения. Даже если сумма сделки составит довольно внушительную сумму, государству ничего платить не нужно. Как это работает, разберем на примере:
Антону в ноябре 2016 года досталась в наследство квартира. В сентябре 2019 года Антон решил продать квартиру за 2 000 000 рублей – то есть с момента открытия наследства 3 года не прошло, а только 2 года и 10 месяцев. Так как минимальный срок владения жильем составляет 3 года (наследство), а договор продажи заключен раньше этого срока, Антону необходимо заплатить государству налог в размере 130 000 рублей (13% от разницы стоимости продажи и вычета в 1 000 000 рублей) и отчитаться в налоговой, подав декларацию. Если бы жилье было продано в декабре 2019 года, то налог платить не пришлось бы, и Антон сэкономил бы 130 000 рублей.
Подача документов при оплате налога
Если после использования льготы налог стал нулевым, подавать декларацию в налоговую все равно потребуется – только так вы сможете подтвердить, что вам не требуется уплачивать НДФЛ.
Чтобы оплатить налог с продажи квартиры, вы должны предоставить в территориальный налоговый орган следующее:
· Паспорт, ИНН, СНИЛС;
· Договор купли-продажи;
· Кассовые чеки, расписку о получении денег;
· 3НДФЛ и заявление.
В большинстве случаев вся указанная информация вносится в 3НДФЛ и подается вместе с заявлением в электронной форме.
Важный момент! При продаже необходимо проверить кадастровую стоимость – сравнивают 70% от кадастра и сумму в договоре – налог выплачивается с большей суммы. Если вы не согласны с кадастровой стоимостью, вы можете оспорить ее в официальном порядке.
Как рассчитывается налог при реализации жилья
Сумма, которую необходимо уплатить государству в качестве налогов, рассчитывается так:
(Налогооблагаемая база — Величина имущественного вычета) х 13%.
За уменьшаемое принимают наибольшую сумму:
- цену, указанную сторонами в договоре купли-продажи;
- 70% от кадастровой стоимости объекта. Данный параметр периодически изменяется. В расчетах принимают величину, которая определена по состоянию на 1 января года заключения сделки.
Если заключается сделка на 14 млн рублей при кадастровой оценке в 9 млн рублей, для расчетов возьмут первую сумму. Если в соглашении между продавцом и покупателем прописана цена 10 млн рублей, а в Росреестре оценили объект в 11 млн рублей, то будут считать так: 70% от 11 млн рублей — это 7,7 млн рублей, но стороны оценили жилье выше этого значения, значит, в качестве налогооблагаемой базы следует брать 10 млн рублей. Если же обнаружится, что 70% от результата, полученного специалистами, больше цифры, зафиксированной в договоре купли-продажи, то при расчетах используют данные госструктур.