Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
От того, как организована аренда помещений, часто зависит успех целого бизнеса. К сожалению, все чаще в судах встречаются иски, когда собственник требует выгнать арендатора из помещения на основании неуплаты за аренду. Если арендодатель не получил своевременную плату, суд с высокой долей вероятности удовлетворит требования истца. При наличии задолженности в условиях не переданного по акту помещения и истекшем сроке действия договора, арендодатель вправе потребовать в суде освобождения площади с уплатой задолженности за месяцы, прошедшие с момента последней уплаты.
Исковое заявление о выселении из нежилого помещения (образец)
Самым важным моментом в принудительном выселении из нежилого помещения арендаторов является правильное составление искового заявления.
Оно составляется в соответствии с общими нормами, закрепленными в ГПК РФ, однако должно обязательно содержать такие сведения:
- полное и правильное наименование судебного органа;
- полные данные истца (наименование организации, адрес и т.д)
- данные представителя (при наличии);
- данные ответчика;
- полное наименование и адрес местонахождения спорного объекта недвижимости;
- указание на право документы, устанавливающие право собственности;
- реквизиты договора аренды (дата заключения, ответственность и обязанность сторон, срок действия и т.д.);
- причина спора;
- требования, выдвигаемые к ответчику;
- обоснование требований со ссылками на нормативно-правовые акты и подтверждающие документы;
- перечень прилагаемых к иску документов, а также список лиц, которых желаете вызвать в суд;
- дата составления, подпись истца и оттиск печати юридического лица.
Иск направляется с полным пакетом документов в арбитражный суд. В течении 5 дней судья должен решить вопрос о том будет принято дело к производству или оставлено без рассмотрения.
Что делать, если арендатор не освобождает помещение?
Если владелец недвижимости хочет прекратить действие договора аренды досрочно, он должен вначале уведомить арендатора о своем решении. Делать это лучше всего в письменной форме: на имя арендатора направляется уведомление, в котором указываются причины принятого решения, а также сроки, в которые желательно освободить арендуемые помещения. Однако не всегда арендодатель соглашается с выдвинутыми требованиями. Что же делать в такой ситуации? Прежде всего стоит попробовать договориться: можно продлить срок, выделенный на то, чтобы покинуть объект, отказаться от взыскания неустойки и т. д.
Если доводы не действуют, нужно обращаться в суд – это наиболее действенный метод в большинстве случаев. Механизм подачи иска в суд выглядит следующим образом:
- подготовка аргументов для досрочного разрыва договора – для того чтобы убедить суд в своей правоте, понадобятся документальное доказательства того, что арендатор нарушил условия контракта или другим образом заставил принять решение о досрочном расторжении сделки. Такими аргументами может быть подтверждение задолженности за коммунальные услуги, договор несогласованной субаренды, отсутствие арендных платежей и т. д.;
- составление и подача искового заявления – в тексте иска нужно указать, когда и на каких условиях был заключен договор аренды, почему и в каких конкретно пунктах оппонент его нарушил, как развивался спор далее, предпринимались ли попытки уладить конфликт в досудебном порядке и т. д. В требованиях нужно указать расторжение договора аренды, опционально – взыскание неустойки или другого ущерба. Заявление подается на рассмотрение в суд по месту расположения объекта;
- рассмотрение иска в суде – во время слушаний нужно убедить судью о том, что нарушение действительно имело место со стороны арендатора, а значит, можно требовать досрочного расторжения контракта. В случае, если удастся убедить судью, сделка будет прекращена.
Как выселить арендатора, который не освобождает нежилое помещение после прекращения договора аренды
Вы можете действовать в том же порядке, в котором требуют исполнения обязательства в натуре. Дело в том, что обязанность вернуть нежилое помещение даже после прекращения договора аренды продолжает оставаться договорным обязательством. Такой вывод можно сделать из п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35.
Чтобы понудить арендатора возвратить арендованное помещение, обратитесь к нему с требованием (претензией), а если он откажется удовлетворить ваше требование добровольно, обращайтесь в суд.
Если арендатор не возвращает нежилое помещение и по решению суда, вы можете обратиться в службу судебных приставов. Судебный пристав-исполнитель в рамках исполнительного производства может, в частности, принудительно освободить нежилое помещение от пребывания в нем должника и его имущества (ч. 2, п. 10 ч. 3 ст. 68 Закона об исполнительном производстве).
В рамках договора найма жилого помещения выселить жильца возможно, если:
- наниматель не платил за жилье шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. При краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз — абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ;
- сам наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, испортили занимаемую ими жилплощадь — абз. 3 п. 2 ст. 687 ГК РФ. В данном случае речь о временных жильцах — людях, которые, к примеру, приехали погостить к нанимателю. Если такие лица разбили/сломали что-нибудь в квартире, отвечать за них придется тому, кто снимает это жилье;
Важно отметить! По решению суда, нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, которые и привели к его принудительному выселению. Если он их не устранит или ничего для этого не сделает, суд по повторному обращению наймодателя вынесет решение о расторжении договора найма жилого помещения. Однако данное правило не применяется, если договор заключен на срок до одного года.
- срок договора найма истёк.
Оформление иска в суд
До подачи иска стороны должны попытаться уладить ситуацию мирным путем без обращения в судебный орган. Пострадавшая сторона оформляет уведомления — о нарушении, а потом о намерении разорвать договор. Если нарушитель не предпринимает шаги по решению возникшей проблемы, можно обращаться в суд.Для этого нужно составить исковое заявление. Документ заполняется от руки или печатается на ПК. Он оформляется на листе А4 с указанием суда, куда подается запрос, указанием сведений арендатора и арендодателя. Свою позицию нужно излагать кратко и по сути без эмоциональной составляющей. Рекомендуется указать нормы законодательства, нарушенные второй стороной. Вместе с иском подаются документы, используемые судьей для рассмотрения вопроса и принятия решения. В конце ставится дата и подпись.Вместе с исковым заявлением передаются следующие бумаги:
- паспорт (копия)
- действующий договор, подлежащий расторжению (копия)
- акт приемки-передачи арендуемого имущества
- чеки, подтверждающие расходы на ремонт, оплату услуг ЖКХ и т. д.
- квитанции о перечислении полной суммы госпошлины
Наличие полного пакета бумаг позволяет ускорить рассмотрение дела. После изучения иска и документации судья передает постановление. Оно действует по истечении 10 суток. Этот период дается проигравшей стороне для апелляции, если определение суда ее не устраивает. В некоторых случаях истец вправе требовать компенсации убытков от упущенной выгоды или неустойки.
Аренда нежилого помещения: что говорит закон
Подготовка документов
Помещение — это недвижимость, которая отделена от других объектов границами. У объекта должны быть стены, ограждения и вход. Основное предназначение такого недвижимого имущества — ведение хозяйства, торговли и иных видов предпринимательской деятельности.
Например, контрагент просто сбежал: забрал свое имущество, освободил помещение без сдачи его по акту приема-передачи, арендный договор не расторгнул и не заплатил по нему. В таком случае следует направлять по всем известным его адресам претензию о расторжении контракта, оплате задолженности и упущенной выгоды. Пока действует договор со сбежавшим арендатором, сдавать помещение новым не получится. Обращаться в суд можно с обычным заявлением о взыскании задолженности.
В каком порядке возвращается арендуемое помещение
При прекращении договора аренды порядок возврата помещения может следовать из самого договора. В частности, договор может предусматривать порядок оформления документов, подтверждающих возврат помещения, и срок его возврата.
В этом случае руководствуйтесь условиями договора (ст. 309, п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Если таких условий в нем нет, руководствуйтесь общим порядком, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, а именно: при прекращении договора арендатор возвращает, а арендодатель принимает арендуемое помещение по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Такой порядок предусмотрен для передачи здания или сооружения (ст. 655 ГК РФ).
Но полагаем, что он применим и к нежилому помещению, поскольку оно является объектом недвижимости и представляет собой часть здания (сооружения), в котором находится (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Так как возврат арендованного помещения в данном случае является следствием прекращения договора, важно, чтобы порядок прекращения договора аренды недвижимости также был соблюден.
При признании договора аренды недействительным или незаключенным руководствуйтесь порядком возврата неосновательного обогащения в натуре.
Если помещение возвращают добровольно, рекомендуем оформлять возврат передаточным актом или иным документом о передаче, подписываемым сторонами. Так вы сможете зафиксировать, когда и в каком состоянии арендатор вернул вам имущество.
В каких случаях нужно направлять арендатору требование о возврате нежилого помещения и как это сделать
Обязательный досудебный порядок именно по требованиям о возврате арендованного имущества законом не предусмотрен.
Но есть случаи, когда направлять требование (претензию) все-таки нужно.
Например, перед подачей иска в арбитражный суд, если это требует договор аренды, или вы одновременно с требованием о возврате нежилого помещения предъявляете денежные требования (ч. 5 ст. 4 АПК РФ). Между тем рекомендуем направить требование о возврате нежилого помещения и в иных случаях. Иногда это позволяет урегулировать спор без суда.
Для этого составьте требование о возврате арендатором нежилого помещения в связи с прекращением договора аренды. Направьте его арендатору по адресу и способом, которые определяются в общем для всех претензий порядке.
Аренда нежилого помещения: что говорит закон
Ни один нормативный акт прямо не упоминает нежилые объекты. Косвенно определение дано в Постановлении Правительства №354, но лишь в связи с собственностью в многоквартирных домах.
Отношения между арендодателем и арендатором нежилого помещения регулируются Гражданским Кодексом РФ. В ст. 607 перечисляются объекты аренды, но примечательно, что нежилое помещение как недвижимость не упоминается.
Ст .608 ГК РФ устанавливает, что сдавать имущество в аренду могут собственники и другие лица, имеющие на это право. Сторонам предоставляется возможно самостоятельно предусмотреть многие аспекты своих взаимоотношений и прописать это в договоре.
Помещение — это недвижимость, которая отделена от других объектов границами. У объекта должны быть стены, ограждения и вход. Основное предназначение такого недвижимого имущества — ведение хозяйства, торговли и иных видов предпринимательской деятельности.
Арендатор помещения — это индивидуальный предприниматель или организация, которые снимают объект для офиса, торгового павильона или магазина.
Как с помощью уведомления заставить освободить помещение?
Составлять требование можно в произвольной форме, как с использованием фирменных бланков (если на предприятии-арендодателе они были разработаны и утверждены), так и без них. Главное, чтобы уведомление содержало следующую информацию:
- Имя или название адресата (арендатора).
- Указание на незаконно занимаемое им помещение (адрес и, при возможности, кадастровый номер объекта).
- Основания, в связи с которыми он должен это нежилое помещение освободить.
- Срок, в течение которого освобождение должно быть произведено. Законодательство не содержит указаний на то, сколько нужно времени давать недобросовестному арендатору, а потому здесь следует руководствоваться правилом о разумности срока. В деловой практике принято давать не менее 180 дней на исполнение требования – но это не обязательное условие.
Прекращение арендных правоотношений
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Когда можно выселить арендатора из нежилого помещения?
Существует несколько различных обстоятельств, которые дают право арендодателю расторгнуть договор в одностороннем порядке и прекратить предоставление услуг аренды. Вот основные и наиболее распространенные из них:
- арендатор не платит за аренду согласно договору – если арендные платежи не вносятся своевременно, это дает владельцу требовать или погашения задолженности, или прекращать действие договора;
- помещение используется не по назначению – нежилая недвижимость может использоваться исключительно под офисы, магазины, склады и т. д., но иногда арендаторы переоборудуют помещение и делают в нем отель, хостел или даже жилые квартиры. Естественно, это является нарушением действующего договора, а значит, дает основания для арендодателя расторгнуть действие контракта;
- по вине арендатора происходит нарушение законодательства или общественного порядка – если поступают жалобы на лицо, снимающее недвижимость, от проживающих рядом людей, есть факты нарушения закона, это дает арендодателю полное право досрочно прекратить действие сделки;
- крупная задолженность по коммунальным платежам – если обязанности оплачивать коммуналку возложены на арендатора, и при этом долги за электроэнергию, водоснабжение и другие услуги все время растут, это угрожает владельцу объекта серьезными убытками, ведь в конечном итоге эту задолженность обяжут выплачивать именно хозяина. С целью предотвратить возможные неприятности договор аренды может быть расторгнут;
- объект передан в субаренду без согласия владельца – нередко арендатор сдает арендуемые площади в субаренду, получая нелегальную прибыль в обход условий договора. Конечно, владелец вряд ли согласится с подобным развитием событий и может потребовать расторгнуть контракт досрочно;
- порча имущества, угроза разрушения – действия или бездействие лица, снимающего недвижимость, могут угрожать помещениям, и чтобы уберечь себя от непредвиденных убытков, арендодатель может выселить арендатора раньше срока, даже вопреки его нежеланию покидать объект.
Любое из приведенных выше оснований дает арендодателю право выселить арендатора досрочно, причем в случае несогласия последнего сделать это принудительно.
Что делать, если арендатор не освобождает помещение?
Если владелец недвижимости хочет прекратить действие договора аренды досрочно, он должен вначале уведомить арендатора о своем решении. Делать это лучше всего в письменной форме: на имя арендатора направляется уведомление, в котором указываются причины принятого решения, а также сроки, в которые желательно освободить арендуемые помещения. Однако не всегда арендодатель соглашается с выдвинутыми требованиями. Что же делать в такой ситуации? Прежде всего стоит попробовать договориться: можно продлить срок, выделенный на то, чтобы покинуть объект, отказаться от взыскания неустойки и т. д.
Если доводы не действуют, нужно обращаться в суд – это наиболее действенный метод в большинстве случаев. Механизм подачи иска в суд выглядит следующим образом:
- подготовка аргументов для досрочного разрыва договора – для того чтобы убедить суд в своей правоте, понадобятся документальное доказательства того, что арендатор нарушил условия контракта или другим образом заставил принять решение о досрочном расторжении сделки. Такими аргументами может быть подтверждение задолженности за коммунальные услуги, договор несогласованной субаренды, отсутствие арендных платежей и т. д.;
- составление и подача искового заявления – в тексте иска нужно указать, когда и на каких условиях был заключен договор аренды, почему и в каких конкретно пунктах оппонент его нарушил, как развивался спор далее, предпринимались ли попытки уладить конфликт в досудебном порядке и т. д. В требованиях нужно указать расторжение договора аренды, опционально – взыскание неустойки или другого ущерба. Заявление подается на рассмотрение в суд по месту расположения объекта;
- рассмотрение иска в суде – во время слушаний нужно убедить судью о том, что нарушение действительно имело место со стороны арендатора, а значит, можно требовать досрочного расторжения контракта. В случае, если удастся убедить судью, сделка будет прекращена.
Получив решение суда, можно требовать немедленно освободить занимаемое помещение, а в случае несогласия – привлечь службу судебных приставов – они имеют все необходимые полномочия и средства для того, чтобы выполнить решение суда. При необходимости к выселению арендатора могут быть привлечены правоохранительные органы.
Судебная практика по выселению из жилого помещения
- Отсутствие легитимных оснований для прописки в квартире (согласно нормативам ст.№31, №32, №35 Российского ЖК).
- Утверждение решения о сносе здания.
- Несоблюдение условий соглашения.
- Расторжение брака.
- Завершение срока действия соглашения аренды.
- истец передает в суд иск с другими документами, подтверждающими необходимость выдворить из недвижимости граждан;
- принимается судом решение;
- исполнительный листок передается приставам;
- они изучают все имеющиеся документы, после чего формируется план по принудительному выселению ответчика и членов его семьи;
- оповещается ответчик о том, когда он должен добровольно покинуть помещение;
- если отказываются граждане исполнять предписание, то с них взимается исполнительский сбор;
- далее пристав принудительно выдворяет граждан вместе с их имуществом из жилого помещения, причем при отсутствии людей в помещении может конфисковаться и перевозиться имущество самим приставом;
- по окончанию производства выносится соответствующее постановление.
01 Июн 2021 lawbellex 16
Поделитесь записью
- Похожие записи
- Лужин О Нем Призведение Приступление И Наеазпние
- Как Поделить Имущество Если Квартира Раестована
- Заявление На Развод Централтный Рацон Воронеж
- Карта Мира Сбербанк Активировать Транспортную Карту
Пользование нежилым помещением на основании договора аренды
Выселение из нежилого помещения
В большинстве случаев пользование нежилым помещением осуществляется на основании договора аренды, заключенного между собственником и арендатором. При заключении договора сторонами учитываются следующие аспекты:
- Площадь арендуемого помещения в м2. Арендатор вправе взять в аренду как все помещение, так и его часть. Предприниматели, ведущие торговую деятельность, как правило, арендую помещение полностью. В то же время часть помещения может быть арендована банком для размещения банкомата (2 м2).
- Плата за пользование помещением. В зависимости от договоренности между сторонами, плата за пользование нежилым помещением может быть выражена как в твердой сумме (например, 2.000 руб./мес.), так и в комбинированном виде (плата за аренду + возмещение фактически потребленной электроэнергии, газа, прочих ресурсов).
- Порядок оплаты. Как правило, договор аренды предусматривает ежемесячную оплату полученных арендатором услуг пользования помещением. При этом стороны могут согласовать ежеквартальные и даже ежегодные расчеты. Срок оплаты также необходимо зафиксировать в договоре (например, до 5-го числа следующего месяца, авансом до 1-го числа текущего месяца, т.п.). Также положения договора аренды могут содержать информацию о необходимости внесения арендатором гарантийного платежа в размере полной оплаты за последний месяц действия договора.
- Срок действия договора. Стороны могут договориться об определенном сроке действия соглашения (например, до 01.01.2021 г.), либо заключить бессрочный договор, прекращения которого производится по взаимной договоренности сторон.
- Ответственность сторон. Одним из обязательных положений договора является определение ответственности сторон в случае нарушения условий соглашения (нарушение сроков оплаты арендатором, непредоставление необходимых услуг собственником, т.п.).
- Реквизиты сторон. Договор должен содержать полную информацию сторон, в том числе наименование организаций (ФИО ИП), юридический адрес (для ИП – адрес прописки), полные банковские реквизиты.
Договор вступает в силу после его подписания каждой из сторон и скрепления печатями (при наличии).
Основные причины выселения
В целом, лишение такого рода собственности может происходить исключительно по судебному постановлению, изъятие личного и прочего имущества юридического лица либо гражданина в принудительном порядке может быть реализовано на законодательно прописанных основаниях.
В их числе стоит выделить:
| обращение взыскания | на имущественные объекты |
| реквизиция имущества | по решению государственных структур |
| конфискация | в соответствии с уголовным производством |
Как выселить арендатора из нежилого помещения без суда
Между мною, ИП и ООО «ХХХХХ» был заключен договор аренды принадлежащего мне нежилого помещения на 364 дня. По истечении 5 месяцев с обеих сторон было подписано Доп. соглашение о расторжении договора с 01 августа 2014 года. Однако до сих пор арендатор не оплатил арендную плату за июль, помещение не освободил. Помещением не пользуется, оно закрыто, на телефонные звонки не отвечает, местонахождение арендатора неизвестно. У меня есть новый, выгодный мне арендатор, который готов заключить со мной договор аренды, но как мне быстро выселить прежнего арендатора. Могу ли я вскрыть мое помещение для нового арендатора? Каким образом быстрее решить вопрос? Через арбитражный суд очевидно очень долго? Есть ли эффективные законные способы быстро выселить прежнего арендатора, ведь договор с ним расторгнут с 01 августа?
с уважением, Валерий
Уважаемая Анна! Спасибо за ответ. Но в помещении находится имущество арендатора. Сомневаюсь, что имею право просто открыть помещение сам, не приняв его от арендатора по Акту приема-передачи. Как ЗАКОННО вскрыть помещение? И с какого момента прекращается обязанность оплачивать аренду, если помещение будет вскрыто без арендатора?