Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.
Что можно делать без согласования
Если ремонт ничего по сути не изменит, никак не повредит ни конструкции дома, ни соседям, ни самим жильцам, то можно делать его без согласования. По закону, это не перепланировка или переустройство.
В целом без согласования можно:
- Делать косметический ремонт: штукатурить и красить стены, клеить обои. Класть новую плитку или ламинат взамен старых таких же покрытий.
- Менять двери, окна, стеклить балкон, если стены и проемы останутся нетронутыми.
- Устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему. Например, трубы или ванну.
- Разбирать старую встроенную мебель, например, антресоли.
- Переставлять электроплиту в пределах кухни.
Комментарии к ст. 25 ЖК РФ
1. Под переустройством понимается изменение технических характеристик различного оборудования, расположенного в жилом помещении. Это может быть замена, установка или перенос инженерных сетей и иного технического оборудования. Все такие изменения должны вноситься в технический паспорт жилого помещения. Это обязательное требование, и в случае, когда внесение в технический паспорт помещения не требуется в результате изменения технических характеристик помещения, такие действия нельзя отнести к переустройству. Например, замена ванны не является переустройством, если новая ванна устанавливается в том же месте, где находилась и старая. Но если потребуется установка ванны в ином месте помещения, то это повлечет и установку новых труб и соответственно внесение изменения в технический паспорт помещения.
К переустройству, требующему внесения изменения в технический паспорт, могут относиться, например, установка бытовых электроплит взамен газовых плит, перенос электрических сетей, нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство новых вентиляционных каналов, прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов и устройств для ванной комнаты (установка душевых кабин, стиральных машин повышенной мощности и т.п.).
2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения такового в технический паспорт помещения. К перепланировке могут относиться:
— перенос, разборка и установка новых межкомнатных перегородок;
— перенос, увеличение, уменьшение, производство новых и перенос дверных и оконных проемов;
— устройство дополнительных помещений в квартире (кухонь, туалетов и ванных, кладовок);
— расширение жилых комнат в квартире за счет вспомогательных помещений.
Это может быть и не исчерпывающий перечень видов переустройства и перепланировки жилого помещения. Но в то же время в результате переустройства и перепланировки жилого помещения требуется внесение изменений в технический паспорт жилого помещения. Отсутствие этого условия при производстве определенных работ означает, что в данном случае нет перепланировки. Если, например, была застеклена лоджия или произведена замена рамы, то этими действиями не была изменена конфигурация жилого помещения и в технический паспорт не требуется внесения изменений. И, как следствие, нельзя назвать эти действия перепланировкой жилого помещения.
3. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, виды которых названы в комментируемой статье, могут производиться в эксплуатируемых жилых помещениях независимо от формы собственности на помещения, а также на нежилые помещения в многоквартирных домах и на помещения, в отношении которых в установленном порядке имеется решение органа местного самоуправления о переводе жилого помещения в нежилое или нежилого в жилое. В реконструируемых жилых домах переустройство и перепланировка производятся в соответствии с планом реконструкции.
Какие работы считаются перепланировкой?
Перепланировкой считаются любые работы, которые предполагают:
-
перенос или разрушение внутренних стен;
-
перенос или создание новых дверных проемов;
-
перестройку одного помещения в несколько квартир;
-
расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и наоборот;
-
объединение нескольких квартир в одну;
-
устройство или ликвидацию дополнительных кухонь и санузлов;
-
ликвидация темных кухонь (без окон) и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
-
устройство новых или изменение планировки существующих тамбуров.
Что не относится к перепланировке и переустройству помещения?
Некоторые работы могут ошибочно восприниматься как перепланировка, хотя ею не являются, а значит, уведомлять о них надзорные органы не нужно.
К таким работам относится замена окон и дверей без изменения проемов, остекление балкона, демонтаж встроенных шкафов. Косметический ремонт, покраска стен и оклеивание обоями, замена электрической плиты, установка кондиционеров, антенн и телевизионных тарелок также не нуждаются в уведомлении.
Не относится к перепланировке и переустройству помещений смена отопительных приборов, в том числе газовых, при условии, что для них не потребуется прокладывать новые подводящие сети.
Как согласовать перепланировку
По словам адвоката Андрея Мисарова, для согласования перепланировки собственник квартиры должен представить следующие документы (пункт 2 статья 26 ЖК РФ):
1. Заявление о переустройстве или перепланировке.
2. Правоустанавливающие документы на помещение в многоквартирном доме.
3. Проект переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме.
4. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии на такое переустройство или перепланировку (если необходимо).
5. Технический паспорт помещения.
6. Согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, занимающих переустраиваемое жилое помещение на основании договора социального найма.
7. Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
«Согласовывают процедуру органы местного самоуправления, а в городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органы госвласти субъекта РФ. Решение должны вынести за 45 дней, а в Москве — за 20–30 дней», — говорит Андрей Мисаров.
Если квартира куплена с использованием ипотеки, для перепланировки потребуется разрешение банка. В статье 29 ФЗ РФ № 102-ФЗ (абз.3 п.1) сказано, что при пользовании заложенным имуществом собственник квартиры не должен допускать ухудшения и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.
Что относится к перепланировке?
Проектному согласованию подлежат:
- Перенос, разборка и перестройка перегородок между комнатами;
- Смещение и постановка дверных заслонов;
- Изменение пространства жилья, имеющей много жилых помещений;
- Преобразование проемов в перекрытиях;
- Снос части основных конструкций;
- Образование коридора;
- Изменение кухонного пространства, санузла;
- Перемещение места расположения туалетной и ванной комнат, кухни;
- Соединение санузлов;
- Получение новых помещений;
- Увеличение жилой территории за счет нежилой;
- Замена газовых установок на иные;
- Перенос электробытовых точек, топливных систем;
- Проведение вентиляционных выходов.
Для осуществления таких видов работ нужно получать разрешение соответствующих инстанций.
Кроме того, существуют реконструкционные работы, которые нельзя производить. Это переустройство квартиры:
- Несогласованное с остальными собственниками либо жильцами;
- Без соблюдения требований инженерной, санитарной, строительной, эксплуатационной защиты недвижимости;
- Допускающее осложнение условий использования помещения или проживания людей;
- Связанное с построением или удалением несущих стен, влекущих создание помещения без естественного освещения или централизованных отопительных приборов;
- Вследствие чего возникают перемены в архитектуре здания.
Категорически запрещается:
- Встраивать газопровод в стену;
- Закрывать вентиляционные люки;
- Объединять лестничные площади и коридор;
- Изменять расположение кухонных и ванных комнат;
- Соединять территорию лоджии и площадь внутреннего размещения;
- Проведение демонтажа порогов, размещенных на выходах с балкона;
- Демонтаж блоков подоконников;
- Увеличение уже существующих проемов в наружных конструкциях на входе с лоджии;
- Разбор блока подоконника, если с его помощью удерживается балконная плита;
- Соединение двух жилых объектов, если их собственниками являются разные люди. Это возможно, когда владельцем является один и тот же человек;
- Сооружать препятствия доступу к коммуникационным и контролирующим измерителям.
Не считаются перепланировкой действия по:
- Проведению косметических работ;
- Установление дополнительных дверей;
- Монтаж входных загородок;
- Замена встроенных шкафов и других приспособлений;
- Устанавливание новой сантехники.
Перепланировка и ипотека
Для оформления ипотечной сделки в списке обязательных документов присутствует отчет об оценке квартиры, в котором указаны все перепланировки, если они есть. Соответственно, при наличии незаконного переустройства помещения вероятность одобрения подобной ипотечной сделки снижается.
Так как все банки требуют предоставить этот отчет еще на этапе одобрения квартиры, поэтому продавцу и покупателю необходимо прийти к компромиссу, например:
- сфотографировать аналогичную квартиру без перепланирования (это возможно в новых построенных домах, где все квартиры до ремонта выглядят одинаково);
- попросить оценщика не указывать детали переустройства;
- оформить перепланировку законным путем.
Последний пункт – самый правильный, даже если на это придется затратить 2-3 месяца. Зато с официально узаконенной перепланировкой можно продавать квартиру любым способом (ипотека, всевозможные жилищные программы, наличные средства) не беспокоясь о том, что в процессе сделки возникнут проблемы.
Таким образом, даже перепланированную квартиру реально продать в ипотеку, если оформить все документы правильно. В то же время отчет об оценке, в котором скрыты важные сведения, теоретически становится поводом для аннуляции ипотечного договора и сделки по купле-продаже квартиры.
Какое наказание грозит за незаконную перепланировку?
Во-первых, владельцу недвижимости придется за свой счет вернуть помещению первоначальный вид: если были снесены стены, дверные проемы, придется их восстановить. Если этого не сделать, то недвижимость нельзя будет продать.
Более того, если об этом станет известно жилищной инспекции от соседей, то хозяина заставят все восстановить, даже если он сам будет проживать в квартире. Неисполнение требования может привести к тому, что жилое помещение будет продано на торгах. В этом случае хозяин получит за свою собственность очень небольшую сумму, так как:
- квартиру продадут по цене ниже рыночной;
- из нее вычтут сумму, которая будет затрачена на восстановление жилого помещения.
Что считается перепланировкой?
В соответствии с Жилищным законодательством, перепланировкой называется изменение квартиры, которое закреплено в кадастровом паспорте объекта. К перепланировке относятся такие изменения:
- изменение местоположения дверей в несущих стенах;
- увеличение или уменьшение площади квартиры с помощью дополнительных помещений;
- изменение местоположений перегородок;
- соединение кухни с гостиной;
- объединение ванной и туалета;
- соединение нескольких квартир в одну;
- создание ниш, антресолей и дополнительных технических помещений;
- объединение комнат;
- установка встроенного шкафа на всю стену;
- соединение балкона с жилой комнатой;
- соединение лоджий.
Помощь в оформлении перепланировок жилых и нежилых помещений в Москве
Оформление перепланировки квартиры в Москве – долгий и сложный процесс, поэтому перед началом ремонтных работ нелишним будет убедиться, что ваши планы по изменению планировки жилого помещения полностью соответствуют стандартам и требованиям действующего законодательства.
Центр согласования перепланировок «2ПРОЕКТОР» предлагает свои услуги в согласовании перепланировок жилых и нежилых помещений в Москве. Мы не только поможем вам в оформлении перепланировки на любом этапе согласования, но и предварительно проконсультируем относительно законности планируемых вами ремонтно-строительных мероприятий, что убережет вас от излишней траты времени и средств. Узнать подробнее о стоимости и сроках предоставления услуг вы можете на нашем официальном сайте.
Является ли перепланировкой перенос дверей? Нужно ли разрешение на возведение в квартире гипсокартонной перегородки? Получить исчерпывающие ответы на эти и другие вопросы, касающиеся перепланировки жилых помещений в 2021 году вы можете, позвонив по тел. 8 (495) 956 70 30. Мы всегда рады вам помочь!
Разрешение на перепланировку
При получении разрешения на перепланировку необходимо будет обратиться в довольно большое количество инстанций:
- Бюро технической инвентаризации (БТИ).
- Министерство по чрезвычайным ситуациям (МЧС).
- Санитарно-эпидемиологическую службу (Роспотребнадзор).
- Эксплуатирующие организации. К ним относятся товарищества собственников жилья (ТСЖ) и управляющие компании (УК).
- Жилищные инспекции.
- Управление архитектуры.
- Фирма, являющаяся членом саморегулирующейся организации и имеющая допуск на составление проекта перепланировки.
- Газовые службы.
- Министерство культуры или иной орган, отвечающий за сохранность исторических и культурных памятников.
- Банк, если жилье взято в ипотеку.
Когда все необходимые инстанции пройдены и собран указанный выше пакет документов, уполномоченный орган принимает решение по поступившему заявлению в течение 45 дней. А затем в течение трех рабочих дней решение с отказом или разрешением на перепланировку должно быть отправлено заявителю.
Разрешение на перепланировку должно включать в себя:
- Дату вынесения решения по перепланировке.
- Информацию о должностном лице, которое приняло решение, плюс его подпись и печать.
- Основания принятого решения (мотивировочная часть).
- Требования по внесению изменений в технические документы.
- Информация о лице, ответственном за выполнение решения, и его назначение.
Основаниями для отказа в перепланировке являются:
- Несоответствие проекта требованиям закона, строительным правилам и нормам.
- Решение суда или органа, ведающего культурными памятниками, об ограничении переустройства и перепланировки квартиры.
- Несоответствие перепланировки проекту.
- Предоставление недостоверных данных.
- Отсутствие полного пакета документов.
Список запрещенных действий
Чтобы узнать список неразрешенных действий с квартирой, перед началом перепланировки или переустройства изучите федеральные нормативно-правовые акты и региональное законодательство.
Категорически запрещено:
- демонтировать несущие конструкции или устраивать проемы без дополнительного усиления;
- перекрывать доступ к счетчикам, стоякам, сантехнике и вентиляционным коробам;
- убирать, а также уменьшать вентиляционный короб;
- размещать комнаты или кухни без естественного света;
- создавать проем без двери между жилой комнатой и кухней, если последняя оборудована газовой плитой;
- расширять площади санузлов за счет уменьшения жилых комнат;
- размещать комнаты или кухни под соседскими санузлами;
- размещать кухни или санузлы над соседскими жилыми помещениями;
- располагать проход в туалет из кухни или комнаты (под исключение попадают только квартиры, имеющие второй санузел, который не входит в жилую зону);
- проводить теплые полы, подключаясь к общедомовым системам.
Санкции за несогласованные изменения
Перепланировка/переустройство жилья никогда не пройдут незамеченными. Так, сообщить о ваших действиях в управляющую компанию или компетентные органы могут соседи, если заподозрят что-то неладное. Несогласованные перепланировка или переустройство могут всплыть и, к примеру, при проверке счетчиков или устранении сантехником протечки. А если соберетесь продать квартиру, то сделать это будет невозможно, пока не узаконите появившиеся изменения или не найдете покупателя, согласного это сделать за вас.
В случае же приобретения жилья с самовольно проведенной перепланировкой/переустройством, банк может не предоставить ипотечный займ, ссылаясь на несоответствие фактического плана квартиры указанным в техническом паспорте данным. Сложности у покупателя возникнут и с Росреестром, который может отказать в госрегистрации права собственности на жилье с несогласованными изменениями.
Когда обнаружится самовольная перепланировка/переустройство, к собственнику квартиры могут применить несколько видов санкций, в том числе принудить вернуть жилье в изначальное состояние.
Если это требование будет проигнорировано, то по иску компетентного органа суд может вынести решение о продаже жилья с публичных торгов.
В последнем случае восстанавливать прежнюю конфигурацию жилья придется уже новому собственнику квартиры.
Решение сохранить жилье в перепланированном/переустроенном виде суд готов принять лишь при не нарушении законных интересов и прав других граждан и будучи уверенным в отсутствии угроз здоровью и жизни людей, населяющих многоквартирный дом.
Порядок перепланировки квартир
Порядок перепланировки квартир регламентирует ЖК РФ. Перечень конкретных строительных действий, которые относятся к изменениям конструкции помещения, приведен в пп. 1.7.1 постановления Госстроя № 170 от 27.09.03.
Для того чтобы работа проводилась по закону, собственнику необходимо получить документ, который называется «Согласование перепланировки». Его выдают в срок до восьми месяцев. Вопросы, касающиеся перепланировки жилья, регулируются ст. 25 и 26 ЖК РФ. В них дано определение данного понятия и приведены основания для проведения перепланировки помещения, перечень бумаг для регистрации процедуры. На основании главы 4 ст. 26 ЖК РФ все работы по изменению конструкции помещения нужно проводить только с согласия Жилищной комиссии. В ст. 19 ЖК РФ дано определение техпаспорта. Он содержит сведения о квартире и их соответствие установленным нормам.