Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Вопрос-ответ по Военной ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Весь процесс оформления может занять около 2 месяцев. Но максимальный срок ограничен сроком действия свидетельства на право участника накопительной ипотечной системы на получение целевого жилищного займа. Он составляет 6 месяцев. Чтобы ускорить процесс, лучше всего заранее начать присматривать жилье.
Кого участник НИС может прописать в своей квартире
Как собственник военнослужащий может прописать в приобретенной квартире любое лицо. Это могут быть члены семьи, родственники, знакомые и любой другой человек.
Если жилое помещение приобреталось с использованием кредитных средств, то перед пропиской нужно получить согласие банка. Исключение составляют случаи, когда прописываются лица, указанные заранее в кредитном договоре, когда прописываются к родителям несовершеннолетние дети и когда кредит уже полностью погашен.
Банку требуется согласование перечня зарегистрированных лиц, поскольку его, как залогодержателя, волнует вопрос сохранности жилого помещения. В отдельных случаях банк может потребовать изменения договора страхования рисков утраты и повреждения жилого помещения с учетом появления новых жильцов.
Формально согласие необходимо получить и у другого залогодержателя — ФГКУ «Росвоенипотека», но на практике нам такое не встречалось.
Описанное выше распространяется как на регистрацию по месту жительства (постоянную прописку), так и регистрацию по месту пребывания (временная прописка).
Почему могут отказать в оформлении военной ипотеки?
Как и обычные заемщики, военнослужащие иногда получают от банков отказы в выдаче ипотечных займов.
Причинами отказа могут стать:
- Плохая кредитная история;
- Имеющиеся крупные кредиты (например, иной ипотечный кредит в другом банке);
- Покупка квартиры средствами военной ипотеки у родственников — банк может принять ее за попытку обналичить средства ЦЗЖ;
- Ложная информация в заявлении на получение кредита.
Можно ли прописать человека в ипотечной квартире?
По вопросам прописки в жилье, которое приобреталось по ипотеке, появляется много споров, конфликтов между банком и клиентом, оформившим на себя кредит. Их причиной является отсутствие в законодательстве прямых данных об урегулировании этой проблемы.
Важно знать, что законодательство позволяет оспаривать в суде все условия ипотечных договоров, ограничивающих право прописки.
С правовой стороны владельцем ипотечной недвижимости считается заемщик, а не кредитор, так как приобретение квартиры на деньги ссуды наделяет покупателя аналогичными правами, что и во время покупки жилья за свои средства. Финучреждение при этом является только держателем залога, а не его собственником. Соответственно, кредитор может накладывать ограничения по отношению к владельцу жилья только по отдельным действиям, которые прописываются в законодательных актах.
Спорные моменты вокруг прописки на ипотечных квадратных метрах родственников и прочих граждан связано с отсутствием конкретного регламента, регулирующего в РФ регистрацию заемщика, а также его родственников по месту проживания.
Многие кредиторы прописывают все условия в договорах по предоставлению ипотечных ссуд, включая и регистрационный учет жильцов в недвижимости, находящейся в кредите.
Нужно обязательно выяснить все требования банка по возможности прописки других граждан еще во время выбора кредитора для оформления ипотеки.
Что такое военная ипотека и НИС
Накопительно-ипотечная система обеспечения военнослужащих жильем (НИС) объединила в себе разнообразные финансовые инструменты и механизмы для приобретения жилья. В основе системы заложен механизм накопления средств, их инвестирования с целью сохранения от инфляции и получения дополнительного дохода, который также используется военнослужащим. Программу запустили в 2005 году. Ее регулирует № 117 ФЗ от 2004 года.
Участниками системы могут стать все военнослужащие, заключившие свои первые контракты после 2005 года. Для большинства из них участие обязательно, для некоторых, в основном солдатов и сержантов, добровольное.
Сначала по НИС у военнослужащего накапливаются средства за счет ежегодных взносов из бюджета и доходов от их инвестирования. Первые три года использовать средства нельзя, а дальше военнослужащий должен принять решение. Можно продолжить накапливать, преумножая за счет получения дохода от инвестирования, и использовать впоследствии для приобретения жилья. Если накопленных средств к моменту принятия решения о приобретения жилья не хватает, можно обратиться в банк для оформления военной ипотеки, используя накопленные средства как первоначальный взнос.
Комментарии экспертов
Александр Трыкин, руководитель отдела продаж IKON Development:
— Как часто военнослужащим, которые не включаются в НИС автоматически, дают право участия в военной ипотеке по рапорту? Что для этого нужно?
— Накопительная программа для военнослужащих была разработана в 2005 году. Чтобы стать участником НИС, заемщику необходимо числиться в рядах военнослужащих по контракту, иметь гражданство РФ и быть включенным в реестр участников программы. Закон дает возможность стать участниками программы сержантам, старшинам, солдатам, матросам, заключившим второй контракт, офицерам и выпускникам военных вузов и училищ, заключившим контракт, или сотрудникам Росгвардии, прапорщикам, мичманам, прослужившим по контракту три года. Отвечает за внесение этой информации в личную карточку НИС воинская часть.
Но программа появилась лишь в 2005 году, поэтому многие военнослужащие не попали в нее автоматически, но обладают правом воспользоваться установленными законом льготами. Для этого военнослужащему необходимо подать рапорт, в котором указываются личные данные и подтверждение того, что он ознакомлен со всеми правами и обязанностями, содержащимися в программе, и заявляет о своем желании быть включенным в реестр участников. Уведомление об открытии лицевого счета будет направлено на почту.
Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group:
— Включение в программу по рапорту — такая же стандартная процедура, как и автоматическое включение. Чтобы быть включенным в НИС по рапорту, военнослужащий должен соответствовать условиям одной из добровольных категорий участников НИС.
Для рефинансирования военной ипотеки обязательна хорошая кредитная история. Если ипотека оформлялась не на покупку квартиры, а на ИЖС, то выбор банковских программ будет ограничен.
Порядок действий при прописке жильцов в залоговой квартире
Залогодатель, желающий сохранить отношения с банком, должен при необходимости прописать в квартиру членов семьи или знакомых выполнить такие действия:
- Обратиться с заявлением банк. Текст документа составляется в произвольной форме с обязательным указанием личных данных гражданина и степени родства с ним. Заявку можно подать, посетив отделение банка, либо онлайн через официальный сайт.
- Дождаться решения банка.
- При получении одобрительного решения собрать необходимый пакет документов и обратиться за получением государственной услуги в МФЦ.
Список необходимых документов:
- заявление по форме №6;
- паспорт собственника;
- документ, подтверждающий право собственности владельца на квартиру (дом, таунхаус, апартаменты);
- военный билет;
- паспорта регистрируемых лиц;
- СоР, если на квартирный учет становится ребенок до 14 лет;
- листок убытия.
Временная и постоянная регистрация: в чем разница
Сейчас в России существуют два вида регистрации — временная и постоянная. Постоянная — это проживание по адресу, штамп о котором проставлен в паспорте. Постоянная прописка не имеет срока действия. Он может прекратиться только в результате выписки (снятия с регистрационного учета) гражданина по его собственному желанию либо по решению суда. На регистрационном штампе в паспорте указываются адрес и дата постановки или снятия с учета.
Временную регистрацию оформляют люди, переехавшие на новое место жительства на короткий или средний срок — командировочные, сезонные рабочие и даже туристы. «Регистрация по месту пребывания (временная регистрация) оформляется, если гражданин находится более 90 дней в субъекте, в котором у него нет регистрации по месту жительства. При этом человек не теряет свою регистрацию по месту проживания», — пояснил юрист адвокатского бюро Asterisk Степан Хантимиров.
Временная регистрация может понадобиться для получения пособия или пенсии, постановки на учет в школу или детсад. Некоторые работодатели не берут на работу сотрудников, у которых нет хотя бы временной регистрации.
Процедура временной регистрации в ипотечных квартирах
Прописать в жилье, которое считается ипотечным, возможно владельцев жилых помещений и их ближайших родственников. Зарегистрировать на подобных условиях разрешено детей, супругов и родителей. Данное требование отмечается в кредитных договорах. Они получают права на владение жилыми помещениями и на использование имущества.
Работники паспортных столов станут внимательно изучать кредитные договора. Ими проверяется наличие в них двух позиций. Первой считается указание на возможность прописки и проживания заёмщиков в жилых помещениях. Вторым является согласие, которое получено от банков, на приписку указанных лиц по определенным адресам.
Любые ограничения, которые могут быть наложены на помещения, должны отражаться в соглашениях. Зачастую банковские организации требуют составлять расписки, в которых находится согласие собственников на выписку из квартир несовершеннолетних детей в случае образования задолженностей по ипотечным кредитам. Подобная мера позволяет банкам беспрепятственно и своевременно реализовывать жильё на рынках с получением денежных вознаграждений.
Если дети родились во время действия кредитных договоров, то их возможно прописать автоматически на основаниях закона. Многие банковские организации вносят собственные пункты в договоры, которые могут ограничивать регистрацию в жилье лиц, являющихся ближайшими родственниками. Но подобные положения, даже при отражении в письменной форме, будут входить в противоречие с федеральным законодательством и нормами жилищных актов.
Процедуру прописки проводят в несколько этапов:
Нужно ли согласие банка на регистрацию
Каждый банк, включая Сбербанк, при выдаче ипотеки на квартиру, стремится обезопасить себя от рисков невозврата кредита и сохранить ликвидность заложенного имущества. Гражданам, которые хотят получить кредитные средства на покупку своего жилья, вынуждены договариваться с банком об условиях в отношении залогового объекта.
Зачастую в договор ипотечного кредита вносится пункт, который запрещает регистрацию в ипотечном жилье сторонних лиц.
Согласно Жилищному Кодексу, собственник жилья вправе зарегистрировать в нем любого гражданина, и такое право не зависит от того, установлено ли обременение в виде залогоа на квартиру или нет.
Следовательно, по общему правилу постановка человека на регистрационный учет в ипотечную квартиру возможна. Но, в законе прямо данный вопрос не решен, поэтому банковские учреждения часто прописывают данное запрещающее условие в свои типовые договоры ипотеки.
В отдельных случаях банки требуют от заемщиков направления уведомления о постановке на учет по месту жительства. Заемщикам в этом случае нужно просто направить залогодержателю соответствующее уведомление.
Таким образом, прописаться в жилье, находящемся в залоге, может как собственник, так и другие лица. В действительности кредитные организации требуют на регистрацию свое разрешение.
Регистрация собственника, а также несовершеннолетнего ребенка, в ипотечной квартире каких-либо сложностей не вызывает. Однако прописка третьих лиц, в особенности не состоящих с собственником в родственных отношениях, может вызвать трудности. В отдельных случаях залогодержатели не разрешают регистрацию таких лиц.
В то же время, данный запрет может приводить к нарушению законных прав владельца ипотечного жилого помещения и членов его семьи.
Закон РФ от 25 июля 1993 года № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» содержит обязанность всех граждан проходить регистрацию по месту жительства или пребывания на территории страны. Если гражданин проживает в жилом помещении без регистрации, он может быть привлечен к административной ответственности.
Поэтому в некоторых случаях такие условия договоров ипотеки могут быть оспорены в судебном порядке.
Порядок действий при прописке жильцов в залоговой квартире
Залогодатель, желающий сохранить отношения с банком, должен при необходимости прописать в квартиру членов семьи или знакомых выполнить такие действия:
- Обратиться с заявлением банк. Текст документа составляется в произвольной форме с обязательным указанием личных данных гражданина и степени родства с ним. Заявку можно подать, посетив отделение банка, либо онлайн через официальный сайт.
- Дождаться решения банка.
- При получении одобрительного решения собрать необходимый пакет документов и обратиться за получением государственной услуги в МФЦ.
Список необходимых документов:
- заявление по форме №6;
- паспорт собственника;
- документ, подтверждающий право собственности владельца на квартиру (дом, таунхаус, апартаменты);
- военный билет;
- паспорта регистрируемых лиц;
- СоР, если на квартирный учет становится ребенок до 14 лет;
- листок убытия.
Дополнительные документы:
- копия страницы ипотечного договора, на которой размещена норма, разрешающая прописывать в залоговую недвижимость третьих лиц;
- копия разрешения от банка.
Как прописаться в ипотечной квартире не собственнику?
Если в квартире в ипотеке хочет прописаться лицо, которое не владеет недвижимостью, в первую очередь потребуется получить согласие от собственника. Если хозяин помещения не против выполнения действия, важно обратить внимание на категорию претендента на регистрацию и положения кредитного договора. Если человек не является близким родственником или супругом заёмщика, может потребоваться получение разрешения компании на выполнение процедуры. Обратиться в банк нужно до подачи документов на прописку. Действовать предстоит по следующей схеме:
- Посетить банк и получить разрешение на регистрацию.
- Собрать пакет документов и обратиться в ГУВМ МВД.
- Передать бумаги и заполнить отрывной талон, если потребность в его оформлении присутствует.
- Дождаться постановки на учет и получить подтверждающие документы.
Порядок покупки квартиры по военной ипотеке
Порядок оформления военной ипотеки предусматривает подачу рапорта о намерении использовать целевые взносы. По завершении процедуры и до окончания службы военнообязанного участника НИС, обязательства по ипотечному кредиту перейдут к Росвоенипотеке. В связи с этим с военнослужащим заключается договор целевого жилищного займа (ЦЖЗ). Ипотечное жильё остаётся в залоге у банка, и должно соответствовать определённым требованиям:
- не старше 1970 года постройки;
- капитальное здание (деревянные перекрытия недопустимы);
- наличие коммуникаций;
- без обременений или притязаний третьих лиц.
Покупка квартиры по военной ипотеке, пошаговая инструкция:
- подача рапорта;
- поиск подходящего жилья;
- оформление ЦЖЗ и ипотечного договоров;
- заключение договора купли-продажи и расчёт с продавцом;
- договор залога;
- регистрация сделки в Росреестре.
Как купить квартиру по военной ипотеке
Процесс покупки квартиры с использованием военной ипотеки состоит из нескольких этапов:
- Получение свидетельства, подтверждающего право лица на участие в накопительно-ипотечной системе для военнослужащих. За выдачей данного документа военный обращается к руководству (командир части) с рапортом, который регистрируется и отправляется на согласование.
- Последующий выбор квартиры. Возможно приобретение недвижимости вторичного и первичного рынков. Отличия при покупке квартиры в строящемся доме от готового жилья, в том, что между продавцом и покупателем заключается договор не купли-продажи, а долевого участия в строительстве. При покупке жилья вторичного рынка придется затребовать от владельца большее количество документов, и наиболее тщательно проверять юридическую чистоту сделки.
- Одобрение жилья банковской организацией, при положительном ответе открывается счет, через который будут проходить все перечисления.
- Подготовка документов по сделке и подписание кредитного договора.
- Подписание соглашения по целевому жилищному займу военнослужащим и со стороны Росвоенипотеки (в течение 10 рабочих дней).
- Перечисление денежных средств от государственных органов в счет оплаты стоимости квартиры.
- Дальнейшее оформление соглашения (договора) по купле-продаже жилья.
- Фактическая передача имущества по акту приема-передачи.
- Государственная регистрация права собственности на объект недвижимости.
Права заемщика собственника
Вопрос юридической принадлежности ипотечной недвижимости для многих людей, которые не разбираются в данной тематике, является достаточно сложным. Для понимания разберем всю процедуру по сути.
В процессе покупки недвижимости участвует 3 стороны:
- покупатель;
- продавец;
- банк.
Предлагаем ознакомиться: Приказ об утверждении инструкций по охране труда
В процессе приобретения квартиры в кредит оформляется два договора:
- договор купли — продажи;
- ипотечный договор.
Сторонами договора купли — продажи недвижимости являются исключительно покупатель и продавец. Речь про кредитную организацию в этом документе не ведется вообще.
Человек, который приобрел квартиру, регистрирует права на нее в органах Росреестра на себя.
Норм договора предусматривают такие моменты:
- банк выступает кредитором покупателя;
- банк перечисляет деньги на счет продавца;
- квартира передается в залог с целью получения гарантий возврата кредитных средств.
Нормы ст.346 (п.1) ГК РФ и ст.29 ФЗ «Об ипотеке» гарантируют, что банк является всего лишь залогодержателем, но никак не собственником квартиры. Новый владелец согласно норм ст.209 ГК РФ имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью на свое усмотрение, но только все действия согласовывать с банком.
Банки, в том числе ВТБ, всегда стремятся ограничить число лиц, зарегистрированных в залоговой квартире. Если заемщик не выплачивает долг по ипотеке, недвижимость переходит в собственность банка. В этом случае все граждане, проживающие в данном жилье, подлежат выселению и снятию с регистрационного учета.
Вопросы выселения чаще всего решаются через суд. Чем больше ответчиков по делу, тем тяжелее будет судебное разбирательство. Кроме того, процесс выселения детей особенно сложен, если у несовершеннолетних нет своей жилплощади. На основании этого кредитные организации для минимизации своих рисков стараются сделать все возможное, чтобы количество заинтересованных в ипотечном жилье лиц было минимальным.
Несмотря на то, что банк является фактическим залогодержателем, собственником недвижимости всегда является заемщик. Данная норма закреплена в гражданском законодательстве и не может трактоваться иначе.
Владелец квартиры не имеет права:
- Продавать недвижимость, если не получено соответствующее разрешение у банка;
- Оформлять дарственную до момента полного погашения долга;
- Любым другим способом отчуждать имущество в пользу третьих лиц или государства.
Кого можно прописать в квартире, купленной в ипотеку?
У обывателей сложилось мнение, что в ипотечной недвижимости может прописаться только сам собственник. Подобные требования действительно иногда можно встретить в договорах. Однако предписание нарушает права собственника. Соглашения, в которых закреплено правило, признаются ничтожными. Так, заемщик может беспрепятственно зарегистрировать в помещении в ипотеке детей и иных близких родственников. По закону ребёнок должен быть зарегистрирован вместе с родителями. Прописка несовершеннолетнего в ипотечной недвижимости считается частью прав собственника на владение и использование имущества. Поэтому банк не имеет права препятствовать выполнению процедуры.
Внимание
Мужа или жену, а также родителей удастся зарегистрировать без особых сложностей. Однако если человек хочет прописать иных граждан, необходимо разрешение кредитора. Если лицо пренебрегает установленным правилами, компания может досрочно разорвать договор и обязать единовременно погасить оставшуюся часть долга. Эксперты рекомендуют внимательно читать соглашение, которое заемщик подписывает с банком. Если в документе фигурирует необходимость в обязательном уведомлении компании при регистрации родственников или третьих лиц, лучше не пренебрегать установленными правилами.
Может ли банк запретить регистрацию в ипотечной квартире?
Начиная сотрудничать с заемщиком, банк стремится максимально обезопасить себя и снизить все возможные риски. Поэтому в соглашении указывают ограничение на регистрацию. Так, если лицо прописывает в квартире в ипотеке несовершеннолетнего ребёнка, предстоит дать письменное обязательство о том, что детей выпишут, если произойдет нарушение условий возврата долга, и на имущество наложат арест. Иногда компании отказывают в регистрации третьих лиц или граждан, которые состоят с заемщиком в дальнем родстве.
ВАЖНО
Организации диктуют свои правила из-за того, что в действующем законодательстве РФ отсутствует прямое регулирование вопроса регистрация в ипотечной недвижимости. Банки пользуются несовершенством существующих норм. Однако отказ в регистрации третьего лица можно оспорить в суде. Владелец ипотечной квартиры имеет право распоряжаться своим имуществом по личному усмотрению, если вышеуказанные действия не противоречат нормам законодательства. Однако судебные прения с финансовой организации часто оборачивается тем, что компания расторгает договор и требует вернуть деньги по ипотеке досрочно. Поэтому лучше соблюдать установленные предписания.