Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить пристройку к многоквартирному дому в 2024 году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Узаконивание пристройки является сложным и многолетним делом, требующим выполнения определенных действий и получения различных документов. Дальнейшие действия после возведения такого объекта необходимо согласовывать со специалистами и представителями органов контроля и надзора.
Как можно подать документы для узаконивания пристройки
Основное действие, которое необходимо предпринять для узаконивания пристройки – это подача соответствующих документов в органы, ответственные за рассмотрение такого дела. Причины нелегального строительства могут быть различными, как и понятие «пристройка» в рамках закона.
Если постройка признается самовольной, то для ее узаконивания необходимо подать заявление в суд. При этом следует подготовить все необходимые документы, включая чертежи и технический паспорт объекта.
Оформить пристройку можно через суд. Основное решение по данному вопросу будет вынесено судом. При этом рассматриваться будут причины по которым ранее были вынесены отказы. Количество отказов и причины их вынесения имеют важное значение, так как это позволяет избежать нарушения в будущем и обеспечить легализацию данного объекта.
Как оспорить отказ в разрешении на пристройку к многоквартирному дому?
Оспорить отказ в выдаче разрешения на пристройку к многоквартирному дому можно в суде. Но обращаться с иском надо только после устранения нарушений, указанных в отказе, и повторной подачи заявления. Также потребуется проверить соблюдение норм закона (расстояние от пристройки до инженерных коммуникаций, требования к стройматериалам и проекту, согласие соседей и т.д.). Если же нужны гарантии, что отказ будет оспорен и вы получите разрешение, обратитесь за помощью к юристам.
До суда нужно проверить соответствие пристройки строительным нормам и положениям закона. Если она соприкасается с участком, возможно, придется сначала оформить эту землю (по ЖК территория под и рядом с многоквартирным домом должна быть в собственности жильцов). Потребуются и документы, доказывающие правомерность пристройки и отсутствие нарушений:
- результаты согласования работ с жильцами дома;
- проект будущего строения (его лучше заказывать у профессионалов);
- подтверждение прав на квартиру;
- план помещения и техническая документация на дом;
- допуски, полученные в уполномоченных органах.
Собственник реконструировал свой фотосалон, расположенный на первом этаже МКД. Он возвел пристрой, увеличив тем самым площадь нежилого помещения с 71 до 92 кв. м.
В БТИ собственник получил технический паспорт с отметкой о том, что сведения о его реконструированном фотосалоне внесены в Единый государственный реестр объектов капитального строительства (ЕГРОКС) с площадью 92,5 кв. м. Также ему выдали кадастровый паспорт объекта.
Мужчина посчитал, что должным образом узаконил самовольный пристрой, однако вскоре получил уведомление из Росреестра. В нем сообщалось, что по данным Государственного кадастра недвижимости (ГКН) площадь фотосалона составляет 92 кв. м, а по данным Единого государственного реестра прав — 71 кв.м.
Собственник попытался узаконить самовольный пристрой в обычном порядке и подал заявление о регистрации права собственности на нежилое помещение площадью 92 кв. м. Ему отказали из-за отсутствия разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию.
Тогда мужчина решил узаконить самовольный пристрой через суд. Перед этим он получил заключение кадастрового инженера о том, что «сохранение самовольной постройки не нарушает градостроительные и строительные нормы и правила, права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан».
Рассмотрение дела в суде первой инстанции
В исковом заявлении к администрации г. Бирск Республики Башкортостан (далее — ответчик) собственник фотосалона (далее — истец) просил:
• признать за ним право собственности на указанное нежилое помещение площадью 92 кв. м;
• определить, что решение суда является основанием для внесения изменений в ЕГРП в сведения о правах на указанное нежилое помещение в соответствии со сведениями ГКН, в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав.
Суд первой инстанции удовлетворил требования истца. Свое решение мотивировал тем, что самовольный пристрой не нарушает градостроительные и строительные нормы и правила, права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Алгоритм действий, как узаконить незаконную пристройку к дому
Существует два варианта узаконивания пристройки: первый – еще до ее возведения или во время строительного процесса. Это намного проще – можно обойтись без судебного процесса, достаточно собрать пакет документов и подать его в проектную организацию при местной администрации, после чего спокойно заканчивать возведение постройки и использование ее по назначению. Второй вариант – если пристройка уже закончена. Он более сложный и предполагает обращение в суд и легализацию конструкций по его решению.
Чтобы узаконить пристройку к дому через суд, потребуется выполнить такой порядок действий:
1 Сбор всего необходимого пакета документов
- Потребуются следующие бумаги:
- подтверждение права на владение земельным участком – выписка из Госкадастра, договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в наследство и т.д.;
- оформленное право собственности на дом;
- технический план здания вместе с пристройкой, к которому прилагается описание и подробный план работ – что и как изменилось с момента регистрации основного дома;
- если дом используется как жилой – выписка из домовой книги с указанием всех зарегистрированных жильцов. Для дачного домика и подобных строений это не требуется;
- разрешения от компаний. оказывающих коммунальные услуги – если при строительстве пристройки затрагивались коммуникации (электричество, вода, газ и т.д.), представители обслуживающих компаний должны выдать заключение, что работы проведены без нарушений и конструкция не несет опасности для жильцов и окружающих;
- согласование с соседями – если пристройка как-либо влияет на соседние участки (например, ограничивает вход, изменяет фасад и т.д.), потребуется получить письменное согласие их владельцев;
- письменное согласие всех совладельцев – если дом находится в общей собственности, потребуется единогласное решение сособственников о легализации.
Узаконивание пристройки к многоквартирному дому
Порядок оформления капитальной пристройки к многоквартирному дому имеет некоторые отличия от описанного выше способа узаконивания реконструкции частного домостроения:
- для многоквартирного дома требуется получить письменное разрешение всех жильцов;
- необходимо иметь акты коммунальных служб о наличии расположенных вблизи дома коммуникаций;
- более серьезные требования предъявляются к проекту постройки.
Наиболее частыми причинами отказа в согласовании пристройки являются:
- несоответствие конструкции пристройки проекту;
- несоблюдение технических требований: нарушение несущих конструкций дома, близость общедомовых коммуникаций;
- применение не соответствующих нормам стройматериалов;
- нанесение ущерба интересам окружающих;
- здание относится к архитектурным памятникам;
- другие причины.
Отказ органов местного самоуправления от согласия на возведение пристройки может быть обжалован в суде.
Стоимость узаконивания пристройки к дому
Расходы и оплата труда юристов, занимающихся оформлением документов для узаконивания построек, сопровождением судебных процессов, согласованием и решением прочих проблем, возникающих в ходе ведения дела, зависят от многих факторов. В частности, на стоимость услуги влияют:
- количество приемов для консультирования клиента;
- количество дел в суде, которые юристы ведут в интересах клиента;
- суммы государственной пошлины, оплачиваемой в судах, органах государственной регистрации;
- стоимость услуг нотариусов;
- необходимость проведения судебной строительно-технической экспертизы;
- другие расходы, вытекающие из необходимости выполнения поручений и соблюдения интересов клиента.
Стоимость услуг определяется и согласовывается с клиентом в каждом конкретном случае.
| Вид услуги | Сроки | Цены |
| Согласование самостроя | 2 месяца | 50 000 |
Документы для разрешения строительства
Для получения разрешения на строительство пристройки к дому потребуется предъявить следующие документы:
- паспорт и идентификационный налоговый номер заявителя;
- документация, подтверждающая право собственности заявителя на дом и земельный участок;
- письменное согласие других собственников дома (если таковые имеются);
- кадастровый паспорт;
- разрешение пожарной службы, коммунальщиков и архитектурного бюро;
- технический план дома;
- готовый проект реконструкции основного здания;
- квитанция об оплате госпошлины;
- согласие соседей на строительство (при необходимости).
Как узаконить самовольную пристройку к дому
Часто владельцы частных домов самовольно строят капитальные пристройки без соответствующего разрешения. Домовладения с незарегистрированными надлежащим образом расширениями, не получится продать, сдать в аренду, а также оформить на них наследство, пока они не будут узаконены.
Пристрой, возведённый в неположенном месте не удастся оформить, и в соответствии с законом он подлежит сносу в добровольном или принудительном порядке. Если при строительстве пристройки не были нарушены требования СНиП хоть она и построена без разрешительных документов, её можно легализовать в судебном порядке.
Чтобы узаконить её в суде, собственнику необходимо провести техническую экспертизу и инвентаризацию сооружения, которые обойдутся владельцу в немалую сумму, а также доказать, что строение не ущемляет права соседей и не нарушает существующих строительных нормативов.
Как правило, при положительной экспертной оценке, наличии документов на право собственности на дом и земельный участок, а также заключении, что пристройка не затрагивает интересы третьих лиц, суд разрешает оформление самостроя. С решением суда нужно обратиться в ГАСК с заявлением о необходимости внесения изменений в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Когда могут отказаться согласовывать пристройку?
Обычно основаниями для отказа служат:
- Несовпадение конструкции и имеющегося проекта;
- Не соблюдение технических требований: близкое расположение к коммуникациям дома (они должны находиться минимум в 2 м. от пристройки) и порча несущих конструкций;
- Стройматериалы, несоответствующие строительным нормам;
- Использование устаревшей технологии строительства;
- Когда окна (достроенный балкон) выходят в центр вашего города;
- Порча эстетики многоквартирного здания;
- Когда данный дом значится в перечне архитектурных памятников;
- Не соответствие интересам окружающих (отсутствие согласия соседей).
Пристройка — реконструкция или перепланировка?
Для начала давайте определимся, что такое «пристройка».
Каждое капитальное строение имеет определенные габариты: длина, высота, ширина, площадь и объем. Изначально эти данные отражены в проектно-разрешительной документации на строительство, а после ввода здания в эксплуатацию — в техпаспортах, техпланах, ЕГРН и БТИ.
В процессе эксплуатации здания может возникнуть необходимость в изменении его параметров как в сторону увеличения площади или этажности, так и в сторону их уменьшения. Это может быть надстройка, пристройка, демонтаж части строения.
Следовательно, пристройка к любому зданию увеличивает его габариты, делает иным его контур, то есть изменяет его первоначальные — проектные — параметры. Именно поэтому такое строительство по закону считается реконструкцией, а значит, требует непременного согласования с Госстройнадзором.
При введении объекта в эксплуатацию в новой технической документации пристроенная часть будет объединена общими внешними границами (стенами) с основным зданием. Обе части, как правило, соединяются общими внутренними помещениями, коридорами, инженерными системами. Возможно обустройство отдельного выхода из пристройки.
|
Отличие реконструкции от перепланировки
Оборудование входной группы здания возможно и без проведения капитальных строительных работ.
Сооружение лестниц, крылец, козырьков, пандусов за границей контура основного здания без фундамента под ними определяется в законе как перепланировка. Сюда же по закону относится сооружение или реконструкция имеющихся тамбуров.
Чаще всего подобные строительные работы производятся при обустройстве отдельного входа в подвальные или цокольные нежилые помещения. Даже устройство приямков не делает эти объекты пристройкой. Хотя по закону они могут быть достаточно внушительных размеров: до 15 м² при любых обстоятельствах и до 40 м², если предполагается размещение конструкций для облегчения передвижения маломобильных граждан.
Данные объекты хотя и изменяют облик основного здания, но не затрагивают их несущие конструктивные элементы, а следовательно, не угрожают их надежности и безопасности. Поэтому, на основании Постановления Правительства Москвы от 27.08.2012 г. № 432-ПП, работы по их возведению относятся к перепланировке и получения специального разрешения НЕ требуют.
Однако и здесь может возникнуть вопрос, как узаконить перепланировку цокольного или подвального этажа в нежилом здании, если техническая документация не была правильно подготовлена.
|
Как зарегистрировать пристройку к коттеджу
При строительстве или реконструкции отдельно стоящего не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости жилого дома с количеством надземных этажей не более чем три и высотой не более 20 метров, предназначенного для проживания граждан (далее — объект ИЖС), проектную документацию подготавливать не обязательно. Однако вы вправе подготовить ее по собственной инициативе (п. 39 ст. 1, ч. 3 ст. 48 ГрК РФ).
В течение семи рабочих дней со дня поступления от вас уведомления и необходимых документов уполномоченный орган проведет проверку реконструированного коттеджа на соответствие требованиям законодательства и направит в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав, о чем вам будут направлены соответствующие уведомления (ч. 1.2 ст. 19 Закона N 218-ФЗ; ч. 19 ст. 55 ГрК РФ).
В течение семи рабочих дней (за исключением случая реконструкции коттеджа в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения) уполномоченный орган проверит указанные в уведомлении о планируемой реконструкции параметры коттеджа на соответствие установленным параметрам и направит вам соответствующее уведомление (далее — уведомление о соответствии или уведомление о несоответствии) (ч. 7 ст. 51.1 ГрК РФ).
Полученное вами уведомление о соответствии либо ненаправление вам уполномоченным органом в предусмотренные сроки уведомления о несоответствии считается согласованием реконструкции коттеджа и дает вам право осуществлять реконструкцию в соответствии с указанными параметрами в течение десяти лет. Указанное право сохраняется при переходе прав на земельный участок и коттедж (ч. 13 ст. 51.1 ГрК РФ).
Для последующего государственного кадастрового учета изменений необходимо заключить с кадастровым инженером договор на проведение кадастровых работ, в результате которых кадастровый инженер подготовит технический план (ст. 24 Закона от 13.07.2023 N 218-ФЗ; ст. 29 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ).
К исковому заявлению нужно приложить документацию, составленную кадастровым инженером при обследовании объекта на местности, а также акты согласований со специализированными учреждениями — архитектурные органы, пожарный надзор, органы Роспотребнадзора, газовые службу и т. д.
В связи с тем, что дачную амнистию в очередной раз продлили, реконструкцию индивидуального дома на садовом участке до 1 марта 2023 года можно оформить на основании одного технического плана. Так что по завершении реконструкции садоводам достаточно пригласить кадастрового инженера, который составит технический план и подаст его в Росреестр на внесение изменений в учёт дома.
Последним этапом будет регистрация объекта в Росреестре и получение документов на новое строение с другой площадью и характеристикой. Но не всегда весь процесс проходит гладко, на любом этапе узаконивания можно столкнуться с различными неприятностями или получить отказ в оформлении документов, в этом случае единственным решением будет обращение в судебную инстанцию. Именно по этим причинам нужна помощь квалифицированного юриста.
Процесс регистрации пристройки кажется простым только с первого взгляда. Безусловно, если речь идет о некапитальном дополнительном объекте, то здесь все оформится относительно легко и быстро. Если же владелец недвижимой собственности задумался о капитальной пристройке, то здесь все будет очень долго и сложно. Более того, процесс и вовсе может обернуться полнейшей безысходностью; так, дополнительная постройка может быть снесена вследствие признания ее незаконной. При этом судебным приставам будет все равно на то, сколько лет незарегистрированный объект простоял, а также мешал ли он кому-то или нет.
Расценки по оформлению будут зависеть от местности, где располагается земельный участок. Если принято решение обратиться за помощью или консультацией к юристу, то необходимо оплатить его услуги. Стоимость юридических услуг зависит от оказанной помощи (консультация, сбор документов, судебные заседания).
Нужно ли регистрировать пристройку к дому на собственной земле?
Пристройку к жилому дому необходимо задокументировать, поскольку:
- меняется общая площадь объекта. Новые параметры должны быть зарегистрированы на случай, если впоследствии дом будет продаваться, наследоваться и т.д. Важно оформить новую площадь в случае долевого владения домом, ведь изменится размер долей;
- при возведении должны быть соблюдены все нормы строительства, включая отступы от соседних участков. В случае нарушения пристройке может быть присвоен статус самостроя. При регистрации оценивается, не затронуты ли интересы соседей, путем обозначения новых границ объекта на плане участка. Для этого кадастровым инженером составляется новый кадастровый паспорт на дом.
По общему порядку перед возведением пристройки необходимо уведомить уполномоченный орган и получить разрешение на ее строительство.