Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Управляющие компании в ЖКХ поджали хвосты». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При выявлении нарушений или бездеятельности со стороны работника или филиала УК в целом, заинтересованному лицу в первую очередь необходимо обратиться с жалобой к руководящему аппарату такой организации.
Как выбрать управляющую компанию
— Из каких соображений тогда собственнику выбирать управляющую компанию, если «Жилищник» — это такая сила?
— Есть такая поговорка — у семи нянек дитя без глаза. «Жилищник» отвечает за все, у него управление по остаточному принципу, огромное количество домов. Триста, четыреста, пятьсот домов в управлении — это очень серьезно.
А управляющие компании — это всегда объем поменьше. Самая эффективная управляющая компания — это сто домов. Тогда они и обойти каждый дом могут, и в каждый подъезд заглянуть, она и рентабельна по деньгам, и по возможностям управляющая компания хорошо и честно делает свою работу. Дай той же компании объем в двести домов, она уже будет управляться хуже.
Поэтому собственник должен выбирать. Либо я выбираю государственную организацию, потому что я понимаю, что с государством надежнее, что там все контролируется восемьдесят четыре раза, и там все под префектурой, и я знаю, куда обратиться, понимаю, какая там дисциплина. Либо я выбираю управляющую компанию, потому что понимаю, что управляющая компания в условиях, когда на рынок пришел «Жилищник», будет в четыре раза лучше работать, потому что очень хочет удержать эти объемы, очень хочет удержаться на рынке.
— И «Жилищнику» также можно претензии предъявить?
— Да, те же самые претензии. У нас «Жилищник» имеет такую же лицензию.
— А на какие цены ориентироваться собственнику, если он будет иметь дело с «Жилищником», и какие деньги он будет платить, имея дело с управляющей компанией?
— Мы вообще один из немногих регионов, если не единственный в России, который платит субсидию своим гражданам. То есть мы платим шестьдесят процентов от всех коммунальных услуг, сорок процентов за нас доплачивает город. Как правило, ставку нам определяет город, мы ее все платим одинаково. Никакой разницы в оплате управляющей компании и ГБУ «Жилищник» практически нет.
Министерство строительства
В случае если обращение в Главную жилищную инспекцию также не принесло никаких результатов, заинтересованному лицу следует обратить внимание на Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства РФ, к полномочиям которого также относится осуществление контроля за исполнением своих функциональных обязанностей должностными лицами ГЖИ.
Порядок обращения в указанный орган ничем не отличается от общепринятого алгоритма подачи жалобы в другие ведомства. Так, заявление о неполноте проведенной проверки со стороны инспекции может быть подано как при личном посещении оговоренной структуры, так и при направлении жалобы в почтовом или электронном порядке.
Для того чтобы оформить электронный запрос через официальный портал Министерства заявителю необходимо пройти следующий порядок действий:
- На официальном сайте ведомства выбрать раздел «Гражданам»;
- После этого на открывшейся странице следует выбрать пункт «Отправить письмо», а после «Обращение физлиц»;
- В открывшемся поле следует указать личные данные, а также сведения о своем месте регистрации или проживании или адрес электронной почты;
- После ввода оговоренных данных заявитель получит выбор из следующих вариантов: «Отправить электронную жалобу» или «Записаться на личный прием», среди которых следует выбрать первый;
- Завершающим этапом в данном алгоритме является ввод текстовой части обращения, подтверждение ознакомления с правилами сайта и непосредственное отправление самой заявки.
Распространенные ошибки
Ошибка: Неудовлетворенный работой УК житель многоэтажного дома напрямую обратился в Центральный аппарат Роспотребнадзора с просьбой провести проверку деятельности жилищника на предмет соответствия нормам действующего законодательства.
Комментарий: Приведенное заявление будет перенаправлено в территориальное отделение Роспотребнадзора для осуществления соответствующей проверки, т.к. к полномочиям центрального органа относится исключительно проверка деятельности подведомственных нижестоящих структур.
Ошибка: Граждан обратился с жалобой в территориальное отделение жилищной инспекции, при этом не указав какие именно действия УК последний считает неправомерными
Комментарий: Приведенная жалоба будет оставлена без рассмотрения, так как в документе не содержится конкретной информации, обозначающей предмет проверки.
Чтo пиcaть в жaлoбe нa УК
3aкoн нe дaeт чeткиx тpeбoвaний пo cocтaвлeнию зaявлeния. Чтoбы дeлo paccмoтpeли быcтpee, в зaявлeнии вaжнo yкaзaть:
Кyдa пoдaют жaлoбy и oт кoгo
- Нaзвaниe opгaнизaции, кyдa пишyт жaлoбy.
- ФИO и дoлжнocть тoгo, кoмy пишyт жaлoбy.
Oбcтoятeльcтвa дeлa
- Aдpec дoмa.
- Нaзвaниe УК и peквизиты зaключeннoгo c нeй дoгoвopa.
Cyть пpoблeмы
Нa чтo жaлyeтcя жилeц дoмa.
Чтo cдeлaли жильцы
Дaты и oпиcaниe oбpaщeний в УК c тpeбoвaниями ycтpaнить нapyшeния.
Чтo пpocят жильцы
- Нaкaзaть УК зa нapyшeниe дoгoвopa.
- Bepнyть нeзaкoннo пpиcвoeнныe дeньги.
- Лишить УК лицeнзии.
Усиление контроля жильцами над УК
В ближайшее время Минстрой планирует ужесточить контроль жителей многоквартирных домов за работой УК. Так, Министерство строительства РФ планирует обязать управляющую организацию регулярно отчитываться перед собственниками помещений в порядке выполнения договора управления домом.
Такое ужесточение контроля со стороны собственников объясняется тем, что именно сами жильцы в полной мере могут оценить работу УК. И если их права будут расширены, то тогда и снизится количество претензий жильцов, поскольку у них появятся рычаги влияния на обслуживающую компанию.
Вскоре Минстрой обяжет УК готовить ежегодные письменные отчеты о проводимых работах, о случаях нарушений условий соглашения по предоставлению коммунальных услуг и др.
Также в отчетах должна будет отражаться информация о расчетах с подрядными организациями, о сумме и характере ущерба по общедомовому имуществу и др. Также у жильцов появится возможность вернуть деньги, которые были сэкономлены за жилищные услуги.
Требования к образованию и опыту работы
Как правило, от руководителя управляющей компании требуют наличия высшего профессионального образования. Подойдет техническое или экономическое направление. Еще для замещения должности обычно нужен трехлетний опыт работы руководителем любой компании и заместителем с периодическим исполнением обязанностей директора в управляющей организации.
Директоров УК не всегда ищут с помощью размещения вакансий. Заместить должность может уже работающий в компании и хорошо проявивший себя главный инженер, юрист или экономист.
Законодательство в отрасли трансформируется довольно быстро — есть десятки нормативных актов, регулирующих процессы, связанные с работой УК, в них постоянно вносят изменения. Руководителю стоит если не изучать их досконально, то хотя бы ознакомиться с обзорами изменений, чтобы быть в курсе происходящего в отрасли.
В реальности как таковых рейдерских захватов управления в жилых домах — с маски-шоу, угрозами и побоищами — происходит крайне мало, считает Барсуков. Перехват управления в жилом доме в любом случае должен быть следствием определенных процедур, вполне легитимных и предписанных законодательно. Основная — голосование собственников жилья на общем собрании (ОСС). Поэтому главным методом большинства захватов управления становится подделка документов.
Понятно, что подписи в протоколе ОСС можно и подделать, поясняет юрист, проверять их подлинность в ГЖИ не могут и не будут. И большинство жителей узнают о смене УК только по факту выставления счетов на другие реквизиты. И обратят на это внимание только в случае, если суммы в платежках будут отличаться от выставляемых ранее.
Причиной коммунальных войн чаще всего становится инертность жителей, их безразличие к вопросам управления собственностью и нежелание контролировать управляющие компании, считает Барсуков. Поэтому спасение утопающих — дело рук самих утопающих. По закону ни один орган власти не имеет права вторгаться в дела собственников — ни полиция, ни прокуратура, ни жилищные инспекторы. Все конфликты собственникам и УК необходимо решать в суде. Но вполне можно обращаться за помощью к жилищным инспекторам в таких вопросах, как, например, проверка статуса лицензии УК, проверка правильности наличия и оформления договоров с поставщиками ресурсов и подрядными организациями, требование аудита финансовых результатов УК по управлению домом и прочее.
Надзорный Орган Над Управляющими Компаниями
Доверяй, но проверяй: какой бы добропорядочной не выглядела УК, нужно учитывать, что настоящие хозяева Вашего дома — это вы сами.
Интерес коммерческой компании (а любая УК — это коммерческое предприятие) — получение максимальной прибыли, а интерес жильцов — безопасное и комфортное проживание в доме и сохранение этих условий на максимально возможный срок.
Поэтому решение вопросов управления домом без участия жильцов, отсутствие общественного контроля за выполнением работ, может привести к неприятным сюрпризам для Вас. На практике, как правило, получается, что мы не только платим за работу УК из собственного кармана, но и вынуждены бороться за качество выполнения работы.
Жилищный кодекс обязывает собственников помещений в многоквартирном доме избрать Совет дома, если не введены иные формы управления (например, ТСЖ, ЖСК). Если собственники не реализовали свое право – инициатива организации Совета дома перейдет к районной управе со всеми вытекающими последствиями.
Кто контролирует управляющие организации ЖКХ? Органы надзора и контроля
Аудит управляющих компаний в сфере ЖКХ позволяет сделать работу организации более прозрачной и оптимизировать ведение финансовой документации. Аудиторская проверка УК осуществляется по следующим критериям:
- соответствие финансовой документации реальным затратам компании;
- правильность оформления документов, полнота и достоверность представленной в них информации;
- эффективность хозяйственной деятельности (правильность целевого расходования средств и т. д).
По результатам анализа аудитор может дать рекомендации по улучшению работы УК, по усовершенствованию документооборота, по оптимизации расходов (в том числе налоговых).
В ходе проверки внимание обращается на такие документы:
- сметы, в которых изложена информация о расходах на эксплуатацию жилищного фонда;
- отчетность коммунального обслуживания на средства, собранные с жильцов;
- отчетность сервисного обслуживания с задействованием услуг сторонних организаций;
Аудит управляющей компании с анализом этих документов позволяет выявить, какой процент от вкладываемых жильцами денег идет на обслуживание жилья, а какая часть средств расходуется неэффективно.
Итак, кому подчиняются управляющие компании?
УК контролируются на всех уровнях: как центральными органами, так и рядовыми собственниками жилья. Федеральные министерства отвечают за формирование теоретической и нормативной базы, регламентирующей деятельность управляющих компаний, региональные и муниципальные власти осуществляют регулярные проверки соответствия работы организаций установленным нормам, а жильцы могут проверить управляющую компанию, проведя анализ ее финансовой документации.
Если жильцы многоквартирного дома отказались от ТСЖ и самостоятельного управления в пользу УК, они заключают с выбранной компанией договор. Она осуществляет свою деятельность на основании данного договора, требований жилищного законодательства.
По ЖК РФ собственники МКД вправе производить проверку работы управляющих организаций. С этой целью УК ежегодно предоставляют им письменные отчеты о проделанной работе.
Кроме того, жильцы могут запрашивать у своей компании другие бумаги (о тарифах на ЖКУ, выполненных услугах и т.д.), не запрещенные стандартами раскрытия информации. Не менее важной возможностью влияния на управляющую компанию, является право ее смены.
Деятельность функционирующих в области ЖКХ компаний контролируется и регулируется на всех уровнях власти.
Различные структуры, осуществляющие надзор, имеют свою специализацию и полномочия в этой отрасли. На уровне РФ эти функции осуществляют следующие органы:
- Министерство строительства РФ. Этот орган занимается установлением нормативов в области ЖКХ. Кроме того, он дает разъяснения по вопросам предоставления коммунальных услуг.
- Минэнерго РФ также курирует жилищно-коммунальную сферу, в частности, электроэнергетику и газоснабжение.
- Федеральная антимонопольная служба в Москве следит за законностью установления тарифов на ЖКУ.
Определенным образом контроль за управляющими компаниями ведет и Роспотребнадзор. Он оказывает поддержку потребителям в разных правовых отраслях. Другим органом, способным оказать помощь потребителям являются жилищные инспекции.
Они действуют как на федеральном, так и на региональном уровне. При этом в связи с изменениями в законодательстве они не осуществляют непосредственный надзор за УК. В связи с введением лицензий для УК Госжилнадзор теперь проверяет ее надлежащее использование.
Официальные власти на местном уровне также принимают участие в регулировании сферы ЖКХ. Они вправе осуществлять самостоятельный мониторинг ситуации или реагировать на обращение потребителей. Согласно ст. 165 ЖК РФ они могут провести внеплановую проверку работы УК при обращении собственников помещений в МКД, совета дома.
Кто осуществляет контроль за деятельностью управляющих компаний ?
Основы деятельности управляющей компании закреплены в законодательстве. Перечень ее обязанностей отображается в договоре, который она заключает с жильцами МКД. Если компания не выполняет возложенные на нее функции, соглашение можно расторгнуть и потребовать применения штрафных санкций.
Коммунальная организация имеет следующие функции:
- выполнение текущего и капитального ремонта;
- обеспечение дома энергоресурсами;
- создание безопасных условий эксплуатации дома жильцами;
- рассмотрение обращений жильцов и так далее.
Детали прописываются в договоре.
Права управляющей компании:
- информирование о любых несанкционированных способах использования жилья/общих нежилых площадей;
- взыскание задолженности с жильцов;
- распределение резервов для ремонтных, эксплуатационных и других работ;
- инспектирование предоставленных жильцами данных на оплату коммунальных услуг и так далее.
Важнейшие сферы деятельности государства – контроль и учёт. Они стимулируют коммунальные организации предоставлять услуги добросовестно и согласно закону.
Перечислим органы, контролирующие деятельность управляющих компаний:
- Прокуратура – надзор за соблюдением норм закона всеми организациями и субъектами государства.
- Госжилнадзор и Роспотребнадзор – контролируют состояние жилья и предоставление услуг потребителям. Действуют на региональном и местном уровнях.
- Руководство УК – начальство реагирует на жалобы и информирует жильцов о результатах их рассмотрения.
- Жилищная инспекция. В этот орган обращаются, когда основная управляющая структура бездействует.
- Суд. Рассматривает ситуации, когда требуется возмещение вреда или принятые решения уполномоченных органов не удовлетворяют заявителя.
С представителями большинства из этих структур можно связаться по телефону, который указан на их официальном сайте.
На федеральном уровне к главным методам контроля деятельности УК относят издание нормативных актов и методических рекомендаций. Их положения следует соблюдать во всех субъектах РФ.
Упомянем, кто осуществляет контроль за деятельностью УК:
- Министерство строительства РФ – обозначает алгоритм предоставления коммунальных услуг, критерии качества работы ресурсоснабжающих оганизаций.
- Министерство энергетики РФ – регулирует нормативы и требования поставки теплоэнергии.
- Антимонопольная служба – координирует ценообразование и тарифы на предоставление коммунальных услуг.
Кроме того, потребители могут обращаться в Роспотребнадзор. Эта структура обеспечивает правовую защиту всех субъектов на территории РФ и контролирует соблюдение Закона «О правах потребителей».
Если собственники МКД ставят под сомнение добросовестность действий УК, они могут организовать аудит управляющей компании. Первым делом составляется заявление, в котором заявитель или собрание жильцов должны указать:
- свои ФИО;
- адрес проживания;
- паспортные данные;
- суть претензии и так далее.
Поскольку УК обязана отчитываться перед избравшими ее жильцами, у организации запросят документы по оказанным услугам, их стоимости, используемым тарифам.
Иногда потребителями коммунальных услуг инициируется проверка жилищной инспекцией.
В любом случае жители могут самостоятельно оценить финансово-хозяйственную деятельность компании (аудит). Так как разобраться в финансовой документации без специальных знаний трудно, собственники МКД обычно привлекают в процессе эксперта.
Кто контролирует работу УК
Важнейшие сферы деятельности государства – контроль и учёт. Они стимулируют коммунальные организации предоставлять услуги добросовестно и согласно закону.
Перечислим органы, контролирующие деятельность управляющих компаний:
- Прокуратура – надзор за соблюдением норм закона всеми организациями и субъектами государства.
- Госжилнадзор и Роспотребнадзор – контролируют состояние жилья и предоставление услуг потребителям. Действуют на региональном и местном уровнях.
- Руководство УК – начальство реагирует на жалобы и информирует жильцов о результатах их рассмотрения.
- Жилищная инспекция. В этот орган обращаются, когда основная управляющая структура бездействует.
- Суд. Рассматривает ситуации, когда требуется возмещение вреда или принятые решения уполномоченных органов не удовлетворяют заявителя.
С представителями большинства из этих структур можно связаться по телефону, который указан на их официальном сайте.
Что такое обследование через ТСЖ
Согласно Постановлению Госстроя от 23 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» УК обязана проводить плановый осмотр дома. Проверки проводятся 2 раза в год – весной и осенью.
В ходе осмотров изучается общее техническое состояние здания, выявляются дефекты и вырабатываются меры по устранению. Изучаются подвалы, цокольные этажи, лифты, межэтажные перегородки и так далее. По результатам составляются акты и доводятся до жильцов.
На основе таких осмотров составляется план ремонтных работ.
Существуют и более детальные обследования. Их проводят реже. Первый раз – через 2 года после введения дома в эксплуатацию, когда он еще находится на гарантии у застройщика. А потом раз в 10 лет. А при неблагоприятных условиях – не реже 1 раза в 5 лет.
Именно этой обязанностью ТСЖ пренебрегают чаще всего. А большинство жильцов и не знают о ней. Но проводить ее надо, потому что дома ветшают, крыши и фундамент действуют снег и движение грунта. В стенах могут появиться трещины. Иногда это приводит к плачевным результатам – обрушение дома.
Местные власти иногда сами проводят предварительные проверки.
Подобный случай был в Пермском крае. Тогда местная администрация, специалисты жилищной инспекции, Роспотребнадзора, прокуратуры осмотрели 909 зданий областного центра. Комиссии выявили 518 домов, которым было необходимо срочно провести инструментальное обследование.
Основная сложность таких обследований в цене. В зависимости от самого здания, а также региона, цена может достигать 300 тысяч рублей. И оплачивать должны сами собственники.
Поэтому проводились собрания жильцов, на которых объясняли, почему нужно провести инструментальное обследование их дома. А потом уже сами жильцы заключали договор с выбранной ими специализированной организацией.
Эффективность подаваемого обращения. Куда лучше направить?
На сегодняшний день одним из наиболее эффективных способов направления обращения, содержащего жалобу, является отправка надлежащего заявления на портал «Наш город». На данном ресурсе уже появился специальный раздел, посвященный направляемым на коммунальные службы жалобам.
Многие жители Москвы довольно искренне полагают, что даже обычное упоминание на сайте о неизбежном контроле создавшейся проблемы со стороны главы администрации, уже представляет собой то самое ускорение сотрудникам ЖКХ, фактически принуждая их незамедлительно начать исполнять свои обязательства и устранять возникшую проблему. И соответствующие надлежащему выполнению обязанностей действия действительно помогают разрешать создавшиеся сложности.
Время от времени даже наименее «решаемые» трудности вдруг становятся значительно более «решаемыми», откуда-то вдруг находятся необходимые финансовые средства для восстановления в многоквартирном доме мусоропровода и новые лампочки для освещения лестничных клеток. И словно чудом становится возможность производства пусть и незначительного, косметического ремонта самого подъезда.
Суть, цель и назначение
Как уже отмечалось выше, основная цель деятельности агентства – посредничество между жильцами, органами ЖЭК и другими организациями в сфере обслуживания домов и придомовых территорий. Исполняя свои функции за фиксированную оплату, УК освобождает собственников квартир от необходимости самостоятельного улаживания конфликтов с городскими компаниями, организацией ремонтных работ, облагораживанием территорий и получением основных коммуникаций ЖКХ.
Основное преимущество привлечения посредника в том, что фирма будет действовать исключительно в рамках договора и в соответствии с пожеланием большинства жильцов дома. Как показывает практика, самостоятельно улаживать конфликты собственникам удается не всегда.
В 2018 году сделать правильный выбор управляющей фирмы поможет список УК, зарегистрированных в государственном реестре. В перечне представлено описание, резюме и опыт работы. Владельцы личного жилья в многоквартирном доме голосованием выбирают желаемую организацию и подписывают Договор. После этого начинается исполнение вверенных обязанностей.